加国房价3年最多跌8% 反映中国经济

道银∶未来十年房市 多、温涨最多 

加拿大房地产过往十年的鸿运不再,多伦多道明银行(TD Bank)11日公布的一份展望报告认为,本国房地产市场从去年夏季开始的长期趋势将是,将十分缓慢增长,年度涨幅可能只相当於通膨幅度。不过,今後十年里,温哥华和多伦多房价涨幅仍将一马当先。 

在过去十年中,仅在2008-09全球经济衰退最激烈的数个月内,加拿大房价略微後退了一点,其馀时间内一路高歌猛进,但是这个历久不衰的涨势,终於在去年夏季突然中断。现在,道明银行首席经济师亚历山大预测,今後十年房价平均每年将只有大约2%的涨幅,如果计入通膨因素,等於不再上涨。

3年最多跌8% 专家∶没这麽惨

亚历山大指出∶「我不认为加拿大会有房地产泡沫,在以往低利率情形下,房地产市场异常强劲,当利率在今後三年上涨时,房市将经历冷却期,房价随之疲弱,但不会有永久性震荡,也不是房市急剧下调。」 

道明银行的报告分析,联邦政府去年7月开始执行的提升申请房贷门槛政策,只是造成房市步入冷却期的一项因素,其他因素还有人口老化,人口及经济成长均十分缓慢,还有就是利率必将上涨。

道明银行认为,加拿大的房价今後三年内最多可能下跌8%,可是亚历山大感到也许不会真的跌那麽多。按照一些比较悲观的经济学家的计算,加拿大房价遭炒高了大约25%。亚历山大说,这是夸大其词,房价最多虚高接近10%。

尽管经济学界一再有人预言加拿大要步美国後尘,即将发生房地产泡沫爆裂危机,亚历山大却坚持说不可能发生,因为房地产泡沫破裂需要两个成因,一是贷款利率大幅度飙升,二是大量人失业,目前看来这两种情形都不太会发生。

房价抗压力高 只有共管公寓跌

半年来,房屋销售量、开建量及建筑许可证价值持续下降,尤其是去年7月收紧房贷申请规则後,但是房价仍极具抗压力,只有温哥华房价及多伦多的共管公寓价格开始下跌。加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)报告,今年1月全加平均房价为35万4754元,比去年同期高约2%。

然而,无论如何,加拿大的房地产市场正行进在向下走的道路上,今後十年房市将比之前三年显著虚弱。 

自1980年以来,加拿大房价平均每年上涨5.4%,其中包括最近十年平均上涨7%。道明银行现在预测,今後两或三年内,平均房价将下跌,2015年後变成每年平均上涨3.5%,平均下来,今後十年内房价年度涨幅为2%。

道明银行的报告说,从投资角度看,房地产难以再赚取过去十年那样的丰厚利润,但因为出售主居所取得的利润不纳税,房地产投资仍较有吸引力。该报告估算,今後20年内,房地产投资的税前回报率为4.4%左右,优於同期的债券回报率。

移民需求量大 有利多市、温市 

有点令人吃惊的是,道明银行报告预测,今後十年,温哥华、多伦多、维多利亚(Victoria)、爱民顿(Edmonton)和卡加利(Calgary)房价涨幅将继续高於加拿大的其他地方。虽然最近数月温哥华和多伦多房价下跌,但仍被视为被炒高了一截。道明银行的报告分析说,温哥华和多伦多两地每年吸引的移民多,对住宅需求量高,因而继续推高房价。而亚伯达省的爱民顿和卡加利有油元支持,人口及收入增长均高於全加平均值,也为房市提供了支撑力。

亚历山大指出,影响房价趋势两个最大因素是人口增长和家庭组成,这两大因素都对温哥华和多伦多房市有利。

大温楼市受中国经济影响大 大量置业者不靠按揭 

有高级经济师指,大温楼市受中国国内生产总值增长率影响,远远多於本地就业情况及低息环境。

有高级经济师分析大温哥华楼市与中国经济之间的关系,指出大温楼市受中国国内生产总值(GDP)增长率影响,远远多於本地就业情况及低息环境。

另外,据过往的数据反映,有大量於本地置业的人士,完全不用依赖银行按揭,而这些置业者亦不一定在本地有工作。

城市研究中心(Centre for Municipal Studies)高级经济师维贝(Robin Wiebe)昨日发表文章,并援引历史数据,分析温哥华楼市与中国经济增长的关系。 

维贝指出,在2012年大温二手楼买卖数目下跌了23%,二手楼平均售价亦下滑6.4%。其中一个解释就是中国实际国内生产总值增长率,在2012亦下跌至12年来的新低,至只有7.8%。

维贝援引过往数据,并分析中国经济对本地楼市的影响。

他指出,加国国内的三个影响楼市的关键因素包括温哥华的人口增长、就业情况及加国的按揭利率变化。

但这三个因素的影响力,仍不及中国经济增长来得重要。 

因此他认为,要评估温哥华的楼市前景,更应该注意中国经济是否健康发展。 

本地就业情况与楼市关连少 

维贝指出,本地的就业情况与大温楼市,其实没有特定关连。而5年借贷利率的高低,亦只影响部分二手买卖。

据统计资料及分析反映,在本地置业者中,有大批是不需要靠贷款及按揭,有很多亦不用在本地工作仍有能力置业。 

因此,维贝认为,与其期望本地的就业率增长或利率改变能左右大温楼市,不如期望中国国内生产总值能急促增长,从而刺激大温的新楼及二手楼市场。

来源:世界新闻网