以租金收益论屋价 肯定计错数





道明银行近期发表的一份专题报告认為在评估多伦多的屋价是否过高的问题上目前大部分分析人员所採用的房价租金比及房价收入比都有不足之处较可取的方法是用住房负担能力来分析。

 

该报告指出屋价增长是好事大体上反映出经济状况良好但如果屋价的升幅长期高过家庭可支配收入的增长又或者高过租金的增长通常都会导致屋价过高的情况。

 

报告称在多伦多的屋价是否过高的评估方面大部分的分析员利用了屋价租金比。这样的比较将会反映出屋价过高了60%意味着屋价需要向下调整60%这个比率才能够符合长期的平均水平。

 

据报告指出这样的评估会引来误解原因之一是多伦多很多出租单位已有相当的楼龄而租务条例对在1990年代之前建成的物业加租有所限制导致租金增长期受到人為的抑制。

 

这个方法的另一个缺点是属于不相称的比较。在过去10年间屋价上升的压力主要来自单户房屋但租盘则大多是共管柏文。比较准确的评估应当是以共管柏文的屋价及租金来比较所得出的结果是长远的走势较為平稳。

 

屋价收入比亦显示出多伦多的屋价过高了25%不过这方法未有顾及过去30年来利息的下降。目前的借贷成本远低于1990年代结果是现在的家庭可以负担相对于收入较多的债务。

 

报告表示基于以上的理由较為合适的指标是住房负担能力指数。这个指数反映出平均屋价的房贷还款佔去一般家庭的多少收入。

 

道明银行在报告中指出主要是因為利息偏低这个指数大致上与长期的平均走势一致反映出屋价适中。共管柏文的增加导致住房负担能力维持正常;不过单户房屋的住房负担能力指数则远高于歷来的正常水平。

 

报告指出以利息回升来说屋价过高的幅度将会介于10%至15%之间。

 

(来源:报地产

 

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