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  1. 请问离高压线近的房子可不可以买?
  2. 没有许可证改建的地下室及DECK存风险?
  3. 首付的金额为80万人民币,请您帮忙物色一下房源
  4. 交房时拿不出钱,是否可以跟开发商终止合同?
  5. 移民签证已经拿到,如何计划移民后的置业问题?
  6. 如何对Pemberton Ave.及Holmes Ave.两个合心意的房子作选择?
  7. 多伦多的房价未来两年的走势估计会怎么样?
  8. 有意向在大多伦多地区买CONDO出租投资
  9. 请您给我一些建议,是先租房还是买房?
  10. 最新安省小学龙虎榜如何?
  11. 新移民就读约克区内小学的入学程序?
  12. 为什么要买房屋产权保险?
  13. 冬季屋顶积雪如何铲除?
  14. 律师对买房有多大帮助,费用多少?
  15. 我应该选择新屋还是旧屋?
  16. 地震灾难悲痛世人心 关怀援助不分你我他!
  17. 价格会在50万元,想听下你的专业意见。
  18. 电壁炉有什么好处?
  19. 租客违规业主要承担什么责任?
  20. 如何寻找你的理想居所?
  21. 非居民投资房地产有什么税务策略?
  22. 公寓换门窗应该由谁负责?
  23. 买旧房要注意哪些事项?
  24. 如何使冰冷地库暖起来?
  25. 可动产被掉包怎么办?
  26. 如何理解房地产律师费?
  27. 房贷担保人有什么责任?
  28. 我有几套多伦多香格里拉大厦的楼花,请问你感兴趣吗?
  29. 一下问了这么多问题,实在不好意思。
  30. 请问交接前出现意外怎样处理?
  31. 为什么我的房子上市一个月还没卖出?
  32. 没有图纸, 请给评估一下
  33. 验屋时什么人应该在现场?
  34. 请问LOT和SITE AREA是什么关系?
  35. 买楼花买房子都要付订金,这个订金什么时候退什么?
  36. 想在多伦多购房,不知道可行否?需经过那些手续?
  37. 我计划半年内将房子卖掉,请问我的房子值多少钱?
  38. 房屋四个月没有售出,下一步我应该怎么办?
  39. 厨房天花板忽然漏水
  40. 新移民初来乍到,政府有何协助?
  41. 对物业估值不服如何上诉?
  42. 加国新移民法对企业家移民有何新规定?
  43. 建筑商不准时交收房屋怎么办?
  44. 房间里的暖气很不足,请问我应该怎么办?
  45. 发现窗底冻冰,请问一寸高的冰是否正常?
  46. 2000加元就可以买到的房子现在还有吗?
  47. 为什么这么多的南亚移民喜欢移居加国?
  48. 經紀人也不想理睬,有地方申訴嗎?
  49. 购买度假物业须查根问底
  50. 想换房, 是先卖还是先买
  51. 房东加租须按程序办理
  52. 同一屋檐下 居住人数有限制?
  53. 购买"楼花"(预期房)时要注意些什么?
  54. 选用验屋师时需注意些什么?
  55. 租客的押金能否多收?
  56. 如何得知房屋建造年份和面积的大小?
  57. 买房子有没有明确规定要付多少订金?
  58. 有关地产专业资历及名衔的缩写词
  59. 买房后才发现电器是坏的 可否向卖家赔偿?
  60. 卖房子一定要委托房地产经纪出售吗?
  61. 如何查证经纪人的执业资格?
  62. 交接日后能否中断房子买卖 取回全额定金?

问:请问离高压线近的房子可不可以买?

答:

请问离高压线近的房子可不可以买?这个近是指多近的距离?老外会介意高压线吗?


谢谢!


卢蔚雯


答:

卢小姐,你好!

首先感谢你的来信。有关高压线对人体影响的问题,坊间有各种的说法,官方好像没有一个确切的评估报告。据本人从业将近20年的经验看,有大多数的人是比较忌讳的,中国人比外国人更为讲究些。至于距离问题要似乎高压线的容量以及外观影响,通常有人建议距离在500公尺以上,不过这些都没有标准答案,很在乎于个人的接受程度与选择。总之,一般情况下应该尽量避免购买接近高压线的房子。


祝好运!


老袁

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问:没有许可证改建的地下室及DECK存风险?

答:

老袁您好!

 

我上月刚买了个RAISED BUNGALOW7年新, 有漂亮的DECK,地下室装修了两件睡房和洗手间,下了unconditional offer并交了定金,下月初交房。之后一直在网上学习房地产方面的知识,了解到安省对地下室和DECK改建有许可证的要求,因此我委托地产经纪查询此物业的情况。经纪帮我查询到该物业的地下室没有装修的许可证。

我在网上搜了很多资料,这样的物业,风险是有的。我该怎么做才妥当呢? 谢谢!

 

李娟于多伦多

答:

李娟,你好!

 

新年好!谢谢你的来信!

 

原则上,你提及到的装修项目都应该取得许可证。而在现实中却很多人没有这样做,原因多多,其中有根本就不知道要申请;有怕手续繁琐;有为了节省时间及金钱等等。在没有许可证的情况下,有人平安无事(始终存有隐患),有人却若上官非。笔者便有一客户由于邻居的告发,市府派员上门检查后,发出长达三页纸的修葺令,否则地下室不能再作出租用途。业主最后花了约两万元进行改善工程,达致市府要求后才了事。

 

正常情况下,但凡购买地下室带出租单元的房屋,买卖合约上都会注明卖家及其中介代理不确保地下室出租的合法性,买家签字后等于认同这点。你既然有这样的特别顾虑,建议你到所属市政府查询有关的规定及附例(City By-law),以便清晰地知道你应该怎样做。


老袁

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问:首付的金额为80万人民币,请您帮忙物色一下房源

答:

袁先生:

您好!我们全家将于今年8月长登多伦多。我们想在多伦多最好的西文高中或Woodlands
School附近买房,我们现在能用于买房,很想听听您的建议,如果合适的话,还想请您帮忙物色一下房源。
我们等待着来自您的消息。谢谢!

莫健梅

回信


尊敬的莫健梅:

您好!首先感谢你的来信,也对你给予的信赖深表荣幸。

本人在多伦多从事房地产买卖12个年头,非常熟识这方面的业务,很有信心助你安好多伦多的第一个家。至于你提到的最好的学校,这里面有不同的观点与角度以及配合自己的实际情况作考虑问题。房地产永远讲究Locatio,比如,这里有些中上的区域,房价至少5、6十万以上,按银行的要求新移民至少要有35%左右的首期付款,以50万算的话,首期就得15万以上。由于你们对本地的情况还不太了解,往往想法会与实际市场有距离,本人建议我们保持联系,加强沟通,随时调整,一定可以找到一个满意的方案,作出明智的选择。

八月登陆加拿大是最好的时间,地是绿的,天是蓝的,亲身投入大自然怀抱的感觉是很多地方没有的。不知道你们届时的行程是否已经安排好,如果需要帮忙的话,本人很乐意尽点绵力。


老袁

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问:交房时拿不出钱,是否可以跟开发商终止合同?

答:袁先生,您好
 
很高兴能在网上看到您写的有关楼花的文章,有一事想咨询您。我现在手上有一套楼花,2010年买的时候银行说只要首付35%没有收入也可以,所以拿到了PRE-APPROVAL,但今年银行告诉我政策变了,不能贷款给我了,说是政府收紧贷款了,我因为一直在国内并且没有任何收入,如果因为政策改变原因贷不了款,明年房子交房时拿不出钱,是否可以跟开发商终止合同,拿回我已经付掉的3万多元的定金,谢谢!

Martin

Martin

 

你好。首先谢谢你的来信。你在信上提及的问题相信同样发生在相当一部分人的身上,原则上开发商不会因为你届时贷款有问题而终止合同,若你一定要单方面终止合同,首先你之前已经付的定金会被没收,然后开发商还保留追究损失的权利。所以,万不得已不要轻易这么做。遇到任何困难时,首先要正面去对待,相信天塌不下来。你不妨跟开发商商量,看有没有其他的解决方法或方案。

 

 

祝你好运!

老袁

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问:移民签证已经拿到,如何计划移民后的置业问题?

答:

问:

    我们移民签证已经拿到,打算国庆长假短登多伦多,这次来除了办理相关手续,还要看看这边的学校和房子。我们初步考虑在2013年过来常住,

 

    那时我儿子上大学,女儿上7年级。来之前把房子先落实了,初步考虑买房,但我现在不知道是马上就买,还是价格合适再买?还有就是在多伦多买,

 

    还是在滑铁卢买(因为儿子很有可能上滑铁卢大学),但不知道那里的中学有好的没有?排名多少?我的朋友刚在北约克的C4区花了125万加元,买了2011年的新独栋,那个区域是名校区,很适合女儿上学的需要,但就是价位偏高,您能给我出个主意,到底是在滑铁卢还是在多伦多买房?如果在C4

 

    有价位合适的旧房,买过来自己翻盖,手续好办吗?翻盖周期要多长? 费用是多少?是买现房划算,还是自己翻盖好?现房买哪里的?请您给拿个主意。

 

 

    谢谢!

 

maggie  2011/08/19


答:

Maggie, 你好!

首先欢迎您们即将加入我们的移民大家庭。本人刚放完假回来,如有延误给您的回信请原谅。现就您关心的问题作以下的回复:

 

1、本人在多伦多生活了20年,在本地房地产业务上也工作了16个春秋,亲眼目睹多伦多房地产市场的变迁。整体而言,在土地资源有限而人口不断增加的前提下,即使中间有调整,但市场总是往上走的。鉴于多伦多是加拿大移民集中地的特殊环境,这里的市场也有别于其它地方。很明显在近十年有多的时间,尽管当中经历金融风暴及美国次按重大危机,而多伦多市场仍一枝独秀,成交量及价格都在稳步上扬。作为自住的物业,经验告诉我们越早买越好。理由一,自己确实有需要(就算不买也要租,始终要住);二,随着市场不断往上,越早切入,得着越多;三,目前房贷利率处于历史性低位,往往买房后的月供费用不比租金高;四,就算遇上市场调整期,继续住着或出租也无妨,没必要在市场最低迷的时候卖房。

2、至于在滑铁卢买还是在多伦多买,这要看自己的实际需要,只要是合适自己就是最好的。多伦多还不少排名很前的学校,有选择的余地。

3、滑铁卢没听说有什么出名的中学,不好随便给您意见。您的朋友在北约克(应该是C14区)买的房子,中学是Earl Haig。我不知道您的朋友买的是什么样的房子,如果是翻盖较新的房子,在这个区125万算是便宜的。

4、C14区,由于是名校的关系,近年来这里的房子价格是越卖越高。特别是今年,最近一块可以翻盖的地(上面有个小房子)至少要九十万左右,如果再加上建筑成本按基本的每平方英尺150元算,翻盖一间约3000英尺(约300平米)的房子,成本至少45万。那么整个房子下来就大概要一百四五十万,这估计是超出您们的预算了。而建房周期预计要一年时间左右。

 

作为一个有经验及负责任的中介,以您们的想法及实际需要为基础,结合市场的实际环境给您们作出合适的指引,尤其重要。而不是看到不合适您们事情的也任由执行。置业是件大事,要做周密的考虑及策划。在这里,我具备经验、能力及专业,只要我们之间多沟通,多了解市场,多建立互信,要办好这件事,一点都不难。


老袁

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问:如何对Pemberton Ave.及Holmes Ave.两个合心意的房子作选择?

答:

小叶,你好!

 

现在把今天看房两个比较好的房子的详细资料记录如下,供你参考:

 

房屋地址

 

小学

 

初中

 

高中

 

1xx Pemberton Ave.

 

优点:著名高中学区;占地大;地下室一半在地面上;占地50x175英尺,适合将来翻盖大房子。

缺点:房子年龄较老,估计40年以上;居住空间不太宽裕;入住前需要某些的装修;单车库。

Finch Public School

 

高级学前班至五年级

 

地址:

 

277 Finch Ave E, North York, ON  M2N 4S3

 

电话:

 

416-395-2410

 

Cummer Valley Middle School

 

六年级至八年级

 

地址:

 

70 Maxome Ave, North York, ON  M2M 3K1

 

电话:

 

416-395-2260

 

Earl Haig Secondary School

 

九年级至十二年级

 

地址:

 

100 Princess Ave, North York, ON

 

M2N 3R7

 

电话:

 

416-395-3210

 

2xx Holmes Ave.

 

优点:著名高中学区;房龄较新约20年;硬件、保养及建筑质量好,居住空间宽敞;楼上5睡房;地下室直通后院;全屋实木地板;基本不需要作任何装修;双车库。

缺点:占地45.75x160英尺,没有上面房子的大(但在可接受范围内);在那地区,占地宽度不能少于40英尺,否则增值潜力不大。

Finch Public School

 

高级学前班至五年级

 

地址:

 

277 Finch Ave E, North York, ON  M2N 4S3

 

电话:

 

416-395-2410

Cummer Valley Middle School

 

六年级至八年级

 

地址:

 

70 Maxome Ave, North York, ON  M2M 3K1

 

电话:

 

416-395-2260

Earl Haig Secondary School

 

九年级至十二年级

 

地址:

 

100 Princess Ave, North York, ON

 

M2N 3R7

 

电话:

 

416-395-3210

 

我的意见:今天看房有收获,以上两个房子都可列入考虑范围。整体来讲各有优缺点,学区都一样,要看自己的实际需要作出选择。我个人认为2xx Holmes Ave.更适合你们现在的情况及需要。其最大的优势是,房子较新,硬件及保养都不错,这样可以减少日常的维修;户型及装修基本上令人满意,其次,房子宽敞,明亮,全屋有4个洗手间,有主人套房,全屋优质实木地板,全屋新保温窗,大理石玄关,不锈钢厨房电器,花岗石厨房台面,地下室直通后院,光线及通风优良,没有潮味,邻居差不多都是同等级别的房子,社区安全有保障等等,这些都令日后居住的条件舒适,一家人的优质生活更加得到充分的保障。而且一直可以住到让孩子读完高中,房子的条件均能一直保证满足方方面面的要求。


老袁 

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问:多伦多的房价未来两年的走势估计会怎么样?

答:

袁先生,您好!

 

我现在正在办理全家移民加拿大,现在申请材料这个月就报过去!我想向您咨询一下,我是现在去那买房还是两年后到那边买呢?多伦多的房价未来两年的走势估计会怎么样?

 

谢谢!

 

x

 

 

老袁回复:

 

朱先生,你好!

 

首先感谢你的来信及对本人的信任。不少移民来加拿大的个人或家庭,开始都会觉得付出很多也放弃很多,但最后大部分还是觉得当初的选择是对的。世界上没有十全十美的地方,只要在这里掉待久了,愈来愈领略到其与众不同的地方,愈来愈喜欢上这块土地。

 

至于房地产方面的问题,本人不敢轻易对未来两年市场的判断。但有一定律是可以肯定的,那就是从长远角度看,房地产价格是不断往上的。我们很多本地人的观念是,自己住的房子是越早买越好,理由就是上面说的定律。还有,这里租房的成本并不便宜,在中等以上的地区,两卧室的公寓租金在$1500-$2000不等,250平米的别墅租金在$2500-$3000不等(还要自己付水电等费用)。简单算算,两年房子租金就要加币两万多,而且是百分百的钱放在房东的口袋里。

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问:有意向在大多伦多地区买CONDO出租投资

答:你好, 我在加拿大生活六年现在回国工作.今年有意向在大多伦多地区买CONDO出租投资.希望能给我介绍下目前多伦多房地产情况和一房,二房CONDO的现房,楼花价格,最好是地铁沿线,交通方便的.容易出租。如果有合适的房源,我会考虑回加拿大选择购买.
 
谢谢!

李x春

老袁回复:

李x春,您好!

 

首先感谢您的来信!得知您有意在多伦多作一些Condo投资,这是我们的专业工作,相信一定可以协助您把这事情做好。正如您所说,Condo投资特别要选Location,我们每天工作在市场的最前线,接触很多的信息,机会肯定是有的。比如去年年初,某发展商为了刺激不振的市场,推出几十套市中心湖边的Condo折价20%限量出售,作为VIP成员,我要了4套(其中3套分给了3个客户,自己留一套),最后证明我们做对了。今年年中公寓就建好了,按目前的市场,我们至少有40%的利润。

 

本地房地产市场自2000年后明显一直持续向上,稳步上扬。年多前的金融海啸只令本地市场短暂的喘息,并没有伤及皮肉,在短短的几个月已恢复元气,且一发不可收拾。特别是自去年五月起至今,房子都卖疯了,10个房子有8个要抢,平均成交价多高出叫价。整个市场成为卖家的天下。

 

鉴于目前的市场情况,要投资的性价比理想不太容易,要等待合适的机会,而往往当机会来的时候,都要在很短时间内(三两天)做决定,还有不少是之前不公布价格,到了销售那天到售楼处才知道,当时就要下决定。这种情况对于您可能有些麻烦。发展商在推出新盘时,在公开市场前,多数会让我们这些经纪带客户优先挑选,所以我们的机会是经常有的,关键是您这边如何配合?我们再探讨探讨。

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问:请您给我一些建议,是先租房还是买房?

答:

袁总您好!

   在网上了解到您是资深的置业专家了。我办的投资移民已近两年半了,估计最近签证就应该下来,我准备签证一下来马上就登陆。我选定的目的地是北约克地区,我的孩子正在上高中,想请您给我一些建议,是先租房还是买房?另外关于学校您有好的建议吗?希望得到您的帮助

 

sophia

2010.8.6


老袁回复:

Sophia,您好!

 

 

首先很感谢你的来信及对我们的信任。

 

 

北约克区里有两所华人比较留意的中学,一间是Earl Haig,另一间是AY Jackson。不知你的孩子目前就读的那一间中学。整体而言,如果房子是自住的则越早买越好,其中原因有,房地产长远来讲是不断增值的,另一方面,假如租屋住,要达致自住屋的生活标准,费用可能比自己拥有物业还昂贵,否则,就要降低要求来迁就了。与其每月付租金,倒不如自置物业,将租金供在属于自己的房子上更为划算。这是本人从业16年来的看法,供你参考。当你有了决定后,无论是租或买,我们都能给你提供最专业、最满意的服务。

 

 

恭喜你即将加入我们的移民大家庭,如有任何房地产或其他方面的咨询,欢迎随时来信或来电。祝事事如意!

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问:最新安省小学龙虎榜如何?

答:

菲莎研究所(Fraser Institute)今年37 日公布安省小学成绩龙虎榜。所公布的安省小学龙虎榜,是根据省內2,735间小学的第3班和第6班学生,在去年春季参加由安省教育质量和问责办公室(EQAO)主持的阅读、写作和数学統考的成绩來進行评估的。该项评估以10分为满分。

在大多伦多地区的13间教育局中,表現最为出色的是由8间私校組成的私校团体,得分高达8.6分。紧随其后的是属下有16间学校的多伦多地区法语天主教教育局,得分為7.4分。

约克区天主教教育局和公校教育局的表現亦相当不俗,分別达到了7.3分和7.1分;多伦多公校教育局的得分与去年相比有所進步,從去年的6.2分上升至6.5分,但仍略低於大多區各教育局的平均分6.6分。

此外,大多区共有2间教育局未能达到安省平均分6分,分別是杜兰区公校教育局和法语教育局Conseil Scolaire de District du Centre-Sud-Ouest,得分均為5.8分。值得一提的是杜兰区公校教局在去年的得分同為5.8分,是大多区唯一一间未能达到安省标准的教局。

针对多伦多公校教育局在今年安省小学龙虎榜上的排名,菲莎研究所发言人托马斯(Michael Thomas)指出,多伦多公校教育局已从去年的排名下游(9)攀升至中游水平,如果其排名能在未来属年內继续保持上升的势头,将是相当正面的。这次排名结果显示该教局在向更加健康的方向迈進。

纵观今年的安省小学龙虎榜,全安省共有18间小学取得10分满分,其中包括来自大多伦多地区的14间学校。在跻身取得满分学校的名单中,多伦多的辛力加山小学(Seneca Hill)Denlow小学均已是连续6年取得满分,至于约克区公校教育局位於康山的Bayview Glen Public School亦是滿分學校。

菲莎研究所已於今晨6時半,透过以下两个网站www.compareschoolrankings.orgwww.fraserinstitute.org公布省內各校的成绩单。

 

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服务热线:416-666-8288

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问:新移民就读约克区内小学的入学程序?

答:

新移民到安省就读约克区内小学的入学程序:

 

1)打电话到约克区教育局中心 905-883-5241预约见面时间。带齐移民纸,护照,以前学校的成绩单和现居住地址证明(购房合约或租约),约克区教育局中心一是负责核实所有文件,二是对学生进行评估考核其现有水平。

 

2)带齐上述所有文件以及约克区教育局中心签发的考核结果,到居住区指定的小学办入学手续,即可就读。

 

没有时间限制,任何时候移民到安省定居下来,只要文件齐全都能办理及时入学手续。

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问:为什么要买房屋产权保险?

答:

在近年的房屋买卖中,买家均有机会接触到房屋产权保险。由于该保险办理方便,收费合理及好处较多,故此业务在加国日趋普及。

 

房屋产权保险最早源于美国。当时美国很多州的土地登记制度及记录都不甚完善,复杂混乱,在房屋交易过程中及完成交易后,产权的纠纷时有发生。为了简化程序和保护买家及贷款机构的权益,专业的房屋产权保险公司应运而生,她专门负责承保因政府记录错误或疏忽而对买家造成的损失。也就是说,当买家购买了这份保险后,便不用担心任何因产权纠纷带来的损失,而贷款机构也乐意向购买了这种保险的买家提供贷款。

 

房屋产权保险登陆加拿大至今约有10多年时间,正如很多新事物一样,加拿大人对房屋产权保险由开始的完全陌生到慢慢接受,经历了一段不短的时间。直至最近的三五年,房屋产权保险已在本地被广泛使用,被大多数买家、贷款机构及律师所接受。房屋产权保险的主要保险内容包括:政府记录错误;卖家的违章建筑;卖家诈骗或作假;因缺少勘测图而引起的邻居界限纠纷;卖家拖欠的地税等等。房屋产权保险已在房屋买卖中充当重要角色,并继续发挥其简化交易程序、降低交易费用和提供更多保障给买家及贷款机构的作用。

 

目前房屋产权保险均有几家私人公司提供,购买房屋产权保险是一次性的付费,只要买家一直拥有该房屋,保险便一直有效。而购买房屋产权保险并不能完全替代律师的产权调查。每个产权保险公司对律师的产权调查都有一定的要求,只有在律师产权调查中没有发现重大问题产权保险公司才同意承保,所以一般情况下,房屋产权保险只可通过律师购买。但如果因为律师的疏忽而没有查出来的问题,应由律师本人负责而不是产权保险公司。

 

购买房屋产权保险可以节省几项原本由买家律师花钱去做的调查:例如卖家是否交清地税、是否有违章建筑等等。当房屋产权过户后,若这些方面发生问题,产权保险公司负责解决。在现阶段,大部分的纠纷个案多为地税。因法例规定地税是与房屋捆绑在一起,卖家之前签下的地税会自动转嫁到新买家的身上。万一买家在交易后收到政府索取地税欠款的通知,这时候房屋产权保险会介入,先替新业主垫付这笔款项,然后向卖家索偿。

 

房屋产权保险能简化交易程序的典型例子是有关土地测量图(Survey)。正常情况下银行要求买家提供房屋的土地测量图作为贷款的条件之一,以避免将来因为房屋之间地界的纠纷而造成任何的损失。而在实际的房屋买卖中卖家常常无法提供这份图纸给买家,又或者所提供图纸太陈旧不能满足银行的要求,便会影响买家的贷款申请,甚至令交易不能完成。而当买家有了产权保险后,由于日后有关土地测量图引致的任何纠纷均由保险公司负责,所以银行乐意接受这种的保险,从而大大减少了在买卖中因土地测量图带来的不便或纠纷。

 

房屋产权保险不是规定要买的保险,买家也可以请律师以传统的调查方式作业去完成产权交易。但产权保险还能提供律师不一定能调查出来的风险如诈骗作假等等,所以大部分律师都建议买家购买产权保险,简化程序和节省金钱同时又能得到多重保障。

 

(注:本文章内容仅供参考,建议读者向相关专业人士了解更多详情,做个精明的消费者。)

 

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问:冬季屋顶积雪如何铲除?

答:

屋顶积雪给房屋支撑带来压力,但大部分情况下不会有塌顶的危险,根据多伦多市政府的建筑条例,屋顶一般能承受每平方尺24磅左右的压力,而一般的厚雪也不过在每平方10磅左右压力。但不等于就没有危险,如果房屋已经年长7080年且日久失修、保养不好,有腐烂朽变或者装修时改变支力结构等,也有可能发生坍塌事故,造成财物损失甚至人命伤亡。

 

在下雪的季节,我们要多留意屋顶的积雪情况。如果屋顶有太厚积雪,政府建议市民一般不要轻易自行清除,否则会因为经验不足随时可能跌伤,最好请专业人士代劳。

 

由于屋顶积雪可能因屋内温度而融化,沿槽结成冰棱,当这些冰棱往下掉时,随时有可能对人造成伤害,建议及时清除。在处理位置较高的冰棱,同样最好请专业人士处理,以策安全。

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问:律师对买房有多大帮助,费用多少?

答:

Question: 袁先生,您好,请问有很多房子的外部主结构是Vinyl siding

,这种塑料外墙更换费用大概是多少?应该很麻烦吧?那为什么很多房子还要用,结实吗?总觉得不如砖的好,对吗?另外,屋顶一般多长时间需要更新,大概费用多少?而且有的屋顶好象外层用的不是那种黑色的毡,为什么?买房一定要自己再请一位经纪吗?律师对买房有多大帮助,费用多少?如果卖方提供近期的验房报告,还需要再验吗?谢谢,实在不好意思,一下问了这么多问题。



回答:

 

现就你关心的问题解答如下:

1、  这里的大部分房子是木结构,外墙均不承重,所以外墙用什么材料,不会对房子有任何直接的影响。中国来的移民受背景影响,总是认为砖外墙给人结实的感觉,其实不然。如果砖的质量不好,也很容易风化损坏。Vinyl siding做得好的话不比砖差,而且外观有层次,商人以市场需求为主,如果这样的外墙没人喜欢,那建筑商还会用吗?要更换外墙当然费用不少,真要这样做的不多。市场有的是选择,你喜欢什么买什么,相信不会有人专门买个Vinyl siding外墙的房子,然后把它改成砖,还不如直接就买个砖外墙的房子。

 

2、屋顶用的材料一般有20-30年的寿命,中间2-3年做一次保养,会延长其寿命。费用方面,若一间2千平呎左右的房子,大概需要3千元左右不等。屋顶的材料有很多种类,目前大部分用的是含沥青的物料,其它的有瓦、金属等,随着科技进步,相信不断有新型材料面世。

 

3、 买房没有规定一定要找经纪。但如果经纪找得好,往往受益最大的是消费者本身。

 

4、  律师在房地产买卖过程中起着重要的作用。其中重要作用之一就是如果你要从银行贷款的话,哪怕是一分钱,都必须要有律师的参与,银行的贷款只会通过买方律师转交给卖方律师。费用要看指的是什么,如果光是律师费,那要因人和因具体工作而定,普通的约在$350-$650左右。

 

5、为了给潜在买家更大信心,某些卖家会自掏腰包在房屋挂牌出售前请验屋师检验并将检验报告供看房人士参阅。买家要不要再验,完全取决于买家自己。以笔者的经验,最好看看验屋报告来自什么公司,有信誉的公司,会在强心针上添加足够的份量。

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问:我应该选择新屋还是旧屋?

答:

笔者从事房产经纪十多年,经常被客户问及:“到底是买新房好?还是买旧房好?”这样难于一言以蔽之的问题。说实话,新屋好抑或旧屋好,关键在于你的取舍和你的看法、认识。世事总是寸有所长、尺有所短,这样要看你的需求才对。

但是搞清旧屋和新屋的特点和优点是必不可少的功课。这样比照你就会知道自己到底需要什么类型的房子,于是在你的眼里就可以知道哪些是你需要的,找到你需要的房子就可以采取措施了。

 

新屋特点:新屋给人焕然一新的感觉,买新屋心里的感受自然很好,买下新屋一般有很强烈的主人感和家园感觉。这是精神方面的享受。新屋在实惠方面最明显的莫过于没有折旧率,一切新的,没有修理更换的烦恼。新房一般设计很有时代特征,更符合现代生活的需要,特别是信息发达的今天,对房屋的通讯线路要求更多,用电插口和网线要求更多的同时要更趋合理,新屋就有这方面的优越条件。另外新屋房子结构和用材更好和更优越,时代不同了,科技在进步嘛。新屋在房屋布局上可以满足你的一些要求,这样当房子建成时,你就可以居住在自己理想的空间里。新屋的安全性能更加可靠,过去很多靠干电池维持工作的预警设备,在新屋里基本上靠电源来维持,安全性能自然要好于旧屋,同时省了经常要记住更换的烦恼。新屋有优点,缺点也不是没有。新屋的交接没有保障,工程取决于建筑进度。新屋是否有问题没有肯定的回答,因为没有试用者。新屋的地理位置一般不是很好,多伦多地皮紧张,好地区已经早就没有了,周围社区不成熟,生活工作有可能不便。

 

旧屋特点:旧屋典型的优点是地理位置好,周围环境成熟,生活、工作。小孩就学自不必说。但旧屋潜在的问题也不一定少,屋内电器设备老化、屋顶是否超龄使用、房屋结构不适合现代居住、等等这些都有可能在今后的居住中不时爆发出来,使你老心费力不少。买旧屋心里感受自然就没有新屋那么令人激动和兴奋,总有一种只是生活需要的感觉。“新的”意义就相去甚远。有人说半新的房屋最好,没有居住上的忧虑和担心,家里电器、设备尤新且保持完好。工程出错和延期的担心没有了,又基本无后遗症。但半新的房屋介于新与旧中间,优点和缺点自然各有一半,这就要看你的选择了。

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问:地震灾难悲痛世人心 关怀援助不分你我他!

答:

20085121428分,一场7.8级的地震大灾难降临在四川省汶川县,受波及的省市包括成都、重庆、湖南、湖北、山西、陕西、河北、北京等地, 事件震惊了全中国及全世界。此次地震的破坏程度远远超出预料,有50多万房屋和大批校舍坍塌,目前已知有一万多人遇难,数万人仍然失踪或被埋在倒塌的废墟下。

 

每日守在电视机旁,关心事态的进展。地裂山崩交通中断;无数家园被移为平地;一栋栋校舍倒塌活埋数百上千师生;一具具被挖出的师生尸体摆放校园篮球场上;被活埋人士微弱的求救声;急切寻找失散亲人的呼叫声;痛失亲人的呼喊断肠欲绝;一刻间失去双亲的孤儿泪水洗脸,痛哭不停;一片愁云惨雾笼罩着整个灾区。看着这一幕幕凄惨的情景,老袁不禁多次沉痛落泪。

 

中国政府对这次灾难的应变尽了最大的努力。总理温家宝亲自担任总指挥并于事发后5小时内速达现场,身处第一线组织及指挥抢救赈灾工作。10多万解放军、武警、公安及医务人员不分昼夜争分夺秒投入抢救赈灾。正如温总理所指示:“只要有一线希望,我们都要尽百倍努力!”

 

严重的地震灾难急需大量的人力物力进行赈灾及善后工作,作为海外华人一分子,我们的心与祖国同胞紧紧相连,血浓于水。为此,老袁已通过加拿大红十字会捐出第一笔款项(加币$500),并承诺继续积极参与余下的社区募捐活动。老袁还承诺即日起至年底,从每笔房屋买卖的收入中捐出加币二百元赈灾。

 

本地华人社区已经立即行动起来了,由多个团体、同乡会、学校、当地媒体、企业和热心公众于五月13日联合成立了“四川地震赈灾委员会”, 共同策划并呼吁所有的爱心企业、社会组织、华人同胞身边的其他族裔的同事, 共同关注地震灾区的重建活动,向无辜、无助又渴望继续学习的孩子们伸出援助之手,及时捐助,帮助他们重返校园,圆孩子们继续上学之梦!向灾民伸出热情援手,及时捐赠,帮助灾区人民渡过生活难关。老袁昨天上午在一个会议上见到“四川地震赈灾委员会”组织者之一的江邦固律师,她刚从加拿大中国银行开设完赈灾信托专用帐户回来,她表示,华人社区的募捐热情非常高涨。

 

老袁借此作出紧急呼吁,海外华夏子孙无论您能力有多少,少一次旅行,少上一顿馆子,少买一件新衣,齐来积极参与社区的募捐活动。您的每笔捐助,都能为灾区同胞带来希望,为灾区千千万万个家庭送上关怀和温暖。现在就行动吧!

 

大家可以通过以下方式立即捐助:

1. 加拿大红十字会在线捐助:

https://www.paypaq.com/redcross/new/index.php

 

2. 社区募捐:

账户名:Sichuan Earthquake in Trust(四川赈灾)

帐号:12005194

开户行:Bank of China (Canada)

1)支票邮寄方式(Cheque Mailing Address):

收件人:Canada Sichuan Earthquake Relief Committee

地址:50 Acadia Ave, Suite 120, Markham, Ontario, L3R 0B3

 

2)直接存款(Direct Deposit)

请直接到中国银行存款,请确认四川赈灾委员会捐款帐号12005194

Bank of China( Toronto Downtown Branch)

396 Dundas Street West,Toronto,ON M5T 1G7  

 

Bank of China(Toronto Scarborough Branch)

Unit 33-3300 Midland Ave., Scarborough Village Mall,Scarborough ON, M1V 4A1

 

Bank of China( Vancouver Branch)

1025 Dunsmuir Street,Four Bentall Center , Vancouver ,BC V7X 1L3

加拿大红十字会捐助收据:

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问:价格会在50万元,想听下你的专业意见。

答:


袁先生,
谢谢你的回复!
我的房子面积是990平方尺,two bedroom+den+bolcony+parking+locker,27,朝东北向,看到湖景。我的加拿大朋友告诉我说,价格会在50万元,想听下你的专业意见。
我在24日到多伦多,如果感觉价格合适,我计划出售该房子。
安好!
 
Richard


Richard,

 

你好!作为卖家,争取卖个好价钱多获回报是天公地义的,当我代表卖家时,同样是站在与卖家相同的立场,设法保护卖家的利益。而唯一不同的是在这个基础上,我们做经纪的同时要密切注视市场动态,用客观及公平的准则,使交易顺利完成。若缺乏这个准则,只是凭一厢情愿,交易是很难成功的。

 

得到你第二次来信的较详细信息以及参照了Phase I的最新销售情况,你的单位要买50万的可能性有,但以目前的情况看,我认为这是在市场接受价的较高水平,能否成功按这个价钱售出,要视乎当时市场的供求情况及你自己的目标与心态等因素而定。本人愚见,把握市场脉搏,随时调整策略,是投资取胜的法宝之一。

 

若有任何有关房地产问题,欢迎你随时来信。据知你将于24日回多,很可能的话,我们找时间见个面,生意能否造成并不重要,能多交个朋友是缘分与福气。最后祝你旅途平安愉快!

 老袁

 

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问:电壁炉有什么好处?

答:

無論是在天氣變得蕭殺的深秋晚上抑或是在寒風凜刻的冬日,和家人輕鬆舒适圍坐在壁爐前閒話家常,格外覺得恰意。不過這種純樸安祥的景象未必可以在相文大廈或是沒有煙面的屋見到。直到現在一謝謝現代科技。電壁爐不管是外型、方便程度和熱量輸出都有很大進步。讓我們跟從前那種粗糙廉價感覺的燃罩圍著「假」火焰的人造壁爐說再見,取而代之的是有跳躍火焰和或明或暗閃著的燃屑的電壁爐幾乎可以在任何地方都輕易安裝得到, 亦有著一系列的外型供選擇, 以迎合不同室內設計的要求。

 

負責替多個著名電壁爐品牌如XtrordinairAvalon Lopi等生產的Travis Indus­tries總裁Kurt Rumens: 「對很多人來說,添置一個電 壁爐等於去附近的大型裝修家居用品連鎖店買一個平板、四周貼上膠合成木板的黑色燃燒室,一看上去便知是缺乏品味的廉價貨。新一代的電壁爐可以提供大量美觀及像真度高的壁爐前端面板選擇,要配合家居現有的建築風格一點也不難。」

 

在柏文安裝電子壁爐無疑是一個簡單快捷的方法為家居增加型格及溫暖恰意,而在付諸行動前,請先考慮以下幾點:

 

1、安装簡便

簡單方便的安裝是電壁爐的其中一個賣點。只需把插頭插進任何符合規格的 110volt牆擊,毋須有通風氣口,插上電擊就可以用。

 

2、慎選外型

電壁爐這些年來並不流行,和它一向缺乏高質素的前端用料及外型設計所致,不但不能給家居加添色彩,反而給人低格謂的感覺。

 

而現今新一代的電壁爐可以因應客人不同要求而度身訂製爐身大小,壁爐前端面板的選擇更是林林種種,總能讓顧客揀選到喜歡的典雅設計。就好像Travis,便為客人提供19種不同款式度身訂製的電壁爐,例如是:仿古銅、刷鎳色的Arabesque格子图案、長方型平房式雙門設計,甚至是當代設計風格式樣的前端面板....﹒透過高質素的用料和具美感的設計,可以散發出與别不同,有凝聚力的富麗感覺。

 

3.實際功能

外型以外,不要忘記電壁爐的實際功用是提供暖能,因此不能忽視熱能輸出,基本功能如調較爐火速度、高度和光度,溫度和睡眠時間摯等。 Travis Industrie的電壁爐有齊上述功能,可以即時為400平方呎的空間輸出5000BTU的熱能?爐內還有燃著似的脈動燃屑及人手製的木材模具,提高其像真度。

 

同時,這些電壁爐還有處理空氣系統,每15 分鐘將一般室內的流動空氣清理過濾。可清洗的過濾器無論有沒有熱能輸出時均可運作,因此可單純作為過濾過敏原之用,而過濾器只需每年清理或更換一次。不同其他毋須使用煙齒的壁爐,電壁爐沒有使用時間限制,也不用擔心濕度及霉菌增生的問題。

 

Rumens補充說: 新一代的壁爐己和一般人心目中的電壁爐有很大分別, 吸引的設計和切合不同室內裝修風格的多種度身訂造選擇,再配合方便等元素,電壁爐無論是在型格和熱能供應方面都比以前大有進步。

 

 

来源:星岛地产王

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问:租客违规业主要承担什么责任?

答:

一個常見的法律問題,是當某人買入一個柏文單位作投資出租,但租客卻製造一連串的噪音或不便,影響了樓字中的其他業主及住客。這樣的話,業主是否需要負上責任呢?

 

以下個案,就是李文夫婦(化名)購入一個用作投資的柏文單位,並出租給車先生(化名),孰料車先生重複作出一些與1998年柏文法令和柏文法團聲明相抵觸的行為。

 

車先生多次於晚上11時後製造大量噪音,在大廈範圍內隨處拋棄垃圾,在梯間閑蕩吸煙,違反大廈的泊車條例,多次向大廈住客及職員以討厭的語言作出恐嚇和辱罵,更公開地在大廈內使用大麻,他這種種行徑,需多次召請警員和附例專員來作調停。

 

為此,物業管理公司收到大量有關車先生的口頭和文字投訴,同樣,大量投訴車先生的信件也寄到李文夫婦那里。李文夫婦於是要求車先生一同出席物業管理公司的會議,探討有闋的投訴並要求車先生遵從大廈章程及條例。

 

但會議過後,投訴依然未有減少,管理公司便再寄信給李文夫婦,希望他們再與車先生跟進改善其行為,但這次李文夫婦並沒有作出任何行動。

 

如是者過了半年,車先生的態度開始改善, 投訴也因而減少很多,大概又過了半年,有住客發覺車先生飼養了一頭小狗。後來證實這是一頭鬥牛捷(這個案發生於立例禁止飼養鬥牛硬後不久)。管理公司再次寄信予車先生,通知他根據大廈章程,這種狗是不能當作寵物來飼養,他必須立即將狗隻送走,但管理公司並沒有將信件的副本送交李文夫婦。

 

車先生不單沒送走狗隻,還向提出投訴的住客作出恐嚇,因此,管理公司向他發出第2封信,同樣地,副本並沒有寄給李文夫婦。

 

幾個月後,事件升溫至沸點,因車先生不斷違例泊車和違反大廈章程,管理公司決定向車先生提出控訴,要求法庭領令車先生停止及克制自己,不再違反大廈法令、大廈法團聲明、附例和章程。

 

這個案的重點在於物業管理公司要求李文夫婦承擔所有的法律支出。第一個要注意的重點是, 1998年柏文法令中並沒有明確要求,柏文法團或物業管理公司必須通知單位業主有關其租客違反章程之事。但在這特定的案件中,法官認為,物業管理公司應該通知李文先生一切關於車先生違規的投訴。業主要注意的另一重點是,1998年柏文法令中指出,柏文公司只跟單位業主有法律關係,而並非租客。這意味業主,即李文夫婦,須對租住其物業的租客的行為負責。因此,柏文公司期望業主遵守柏文聲明、附例和章程,多於期望租客這樣做。

 

所以,當租客違反規例时,柏文公司會要求由業主承擔責任,而業主則會尋求租客的承諾。即是說,所有業主都有法律責任,去確定租客有否遭大廈法團指控。不過,這法令並非說業主須對租客違規的行為完全負責,當中的字眼只簡單地指,『業主應採取一切合理的方法』。去保證租客遵從大廈法規。故此,業主有責任知道及跟進一切已經及正在發生的事情,在此案件中,李文夫婦會被知會其租客的違規行徑。他們便有法律責任去採取合理的方法以求改善車先生的行為。這並不代表業主要突然造訪租客,以觀察其有否違規,而是由物業管理公司記下租客的問題後,通知業主處理較好。

 

所以,當讀者打算將投資的柏文單位出租時,緊記你有責任保證租客遵守大廈法規,否則,就如此案中李文夫婦過於漠視其租客車先生的問題,以致被法庭頌令需支付柏文法團的一切訴訟費用。

 

 

来源:孙家樺律师事务所

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问:如何寻找你的理想居所?

答:

尋找房子可能會令人激動和振奮。但是在你開始尋找 之前,你首先得确定你想住在什麼地方以及現在和將來你對住房有什麼要求。

 

為了幫你找到適合你的住房,加拿大按揭與住房公司(CMHC)建議你向自己提問以下問題:

 

你需要多大的房子?你需要多個臥室、一個以上的浴室、一個家庭辦公室或兩個車位的車庫嗎?

 

你打算在不久的將來改變生活方式嗎?比如,你打算生小孩嗎?你有很快要從家裡搬走的十幾歲的小孩嗎?或者你是否快要退休了,正在考慮要一套小一點的房子?預先明確設定好你的優先考慮事項,能有助於你 節省大量時間並減少以後的麻煩。

 

你對你的住房功能有什麼特別要求嗎?比如:空 調、游泳池或單獨需要一間房子用於你的業餘愛好?

 

你希望生活在哪種地區呢?記住要考慮到諸多因素,比如上班交通是否方便,附近是否有適合你小孩的學校,以及離開你家庭、朋友還有安全的休閑區域和設施的距離等。

 

你想選擇居住新房子還是二手房?新房子能提供一些優勢,比如更多的個人選擇,新的用具和裝設,而且通常維護費較低。但二手房能使你更易於獲得更完善的服務,能提供更穩定成熟的周邊景觀,還可能使你不用繳付購房的GST/HST稅款。

 

住在哪種類型的住房你覺得最舒適?目前市場上提

供的類型包括獨立式住房、半獨立式住房和雙單元住房 以及鎮屋、預制房屋和共管公寓(condo)。

 

當你開始準備找房子時,可以使用的資源包括報紙、房地產雜誌、網絡、地產經紀人以及口碑。如果你已確定好希望住在哪些地區(你也可以花幾天時間開車去那些地方轉一轉,看看有沒有新的地盤在開發或發售。

 


来源:加拿大按揭及服务公司

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问:非居民投资房地产有什么税务策略?

答:

近數年來,加国地產市道十分暢旺,尤其是安省、亞爾伯達省及英屬哥倫比亞省份等。除了是加國居民支持地產市道暢旺外,也有很多海外技資者。

 

加國擁有完善法律制度及相當穩定政治制度,這可能是吸引外國投資者投資在加国地產市場的原因。再加上過往一批批回流原居地的加國公民,他們在加國還會持有物業,以便將来重返加國生活作後居住。

 

對聯邦稅務部來說,這些外國投資者及己回流原居地之加國公民,都是加國的非稅務居民。所以這些非稅務居民在加國賺取的投資收入是要付稅,這是跟世界很多國家的稅務安排一樣,加國向非稅務居民抽取從加國賺取之投資收入,是合情合理的。

 

私人或生意投資的分別

 

非居民技資在加園地產物業會被抽稅的收入,包括租金及地產增值回報。在加國稅務處理上,會分開兩大類別。

 

第一類是私人或個人投資,而不是一門生意。另一類是屬於生意上的投資。這兩者的分別,司以用以下例子作參考:

 

非居民投資柏文收租,便是個人投資,不存在有生意活動。若果非居民擁有加國酒店作營運,由於酒店營運收入不單只是收租或地產增值回報,這投資便會被視作為生意了;酒店的主要收入,可以包括餐飲及其他各類活動收入等。

 

我向讀者解釋非居民在加國投資地產的性質,是因為稅務部對這兩類投資形式都有不同稅例以及稅務安排。我會常常聽到非居民客戶對加國嚴謹的稅務安排作出投訴。這是事實,但加國也要確保外國投資者在加國賺取之回報繳付相關稅項,不然的話,我們大眾加國居民便要補貼這些非居民在加國投資活動之相關優惠,如健全的法律制度及穩健的政治制度,這些制度都是加國居民努力製造出來的呢!

 

先繳稅後結算

 

非居民在加國的稅務,是由加國稅務部內國際稅務部門處理。其辦事處是設於加國首都渥太華。但全國都有國際稅務部的支援部門如國際稅務查稅小隊,都是附屬於全國各個分區的地方稅務局內。

 

首先,跟大家談論非稅務居民在加園地產物業的非生意活動投資。在加國稅務安排上,其目的是確保非居民繳交投資物業的應付稅項,所以作出的稅務安排,都是要非居民投資者先繳稅,容後在年尾報稅時再作結算。

 

這樣做,是確保加國稅款不會流失,因為向非居民追稅,是有相當難度及追稅開支可能相當高昂,要非居民投資者先繳稅的方法有兩種。第一 種是以租金總收入(即未扣除租務開支前)作基礎來抽稅;第二種是以租金淨利潤(即扣除租務開支後)作為抽稅基楚。

 

非居民投資者可以在每年度選擇不同方法去繳稅,即他們可以在今年選用總租務收入法,在下一年可自由選用租金淨收入法。兩類方法都有不同之好處及弊處。我在這里跟大家作一總結分析,大家可以自行決定何種方法是最適合自己。

 

两類申報租金方式各有利弊

 

以總租金收入的繳稅方式,是以一刀切方式進行。非居民在選擇這方式後,他一年內總租金收入的25% 是要預繳給加國稅局,在這情況下,非居民是不用自向稅局申報收入稅,這也是唯一的好處。不好的地方是,這25%是每年一次過收取租之淨收入,可能是零或是有虧損。例如非居民A君的租務收入是$10,00025%之稅項便是要拿出$2,500上繳稅局。但A君在扣除年度租務開支後,毛利可能是有虧損,這位$2,500卻也不能有所豁免。

 

A君所得的唯一好處,是不用向加國稅務部呈交繁複的稅表。用這方法者,要付出的加國稅項便會可能很高了。若是回報低或虧損的情況下,A 君採用這方法的稅率,可以說是相當之高了。

 

另一方法是以淨租務收入計算,即扣除應有租務開支後才繳稅項。這稅率跟上述安排是有所不同。這淨租務收入安排的稅率,是根據加國居民的累進稅率一樣處理。這方法的好處,是非居民要付出的加國稅項,可以隨著租務的回報有合理調整,相應比第一個方法的稅項會低很多,不好的地方是,申報程序繁複。

 

      

来源:明報地产金页/会计师:陈志光

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问:公寓换门窗应该由谁负责?

答:

然這個法律問題,某程度說看來似乎十分瑣碎,但卻是柏文(公寓)業主與共管物業法圍之間,經常發生的一個大突。


問題起源於1998共管物業法案(以下簡稱法案)中第90及91項。法案第90項陳述了共管物業法圍有責任維修保養公用設施,而單位業主則有責任維修其木身的單位。但法案第91項又指出,共管物業法團可對其列於第90項中的責任進行修改,只須簡單地在共管物業聲明中,指定業主須維修其破損的單位、或業主須維修公用設施或其中某部分,或每名業主須負責維修只供其使用的己破損的公用設施。


法律問題出現,因為一般業主熟悉法案中的第90項,並且察覺第91項中的字眼。舉個例子,一幢較舊的柏文單位業主,經共管物業法團通知,須支付其單位新窗戶及外門的更換費用。在這過案中,法團聲明修改了法案中第90項,加於業主的責任,就是業主要自行維修其單位,當中包括『只供業主使用的公用設施』。主審法官裁定,根據共管物業聲明,法案中第90及91項中,陳述了業主有維修保養其單位的責任,故此單位業主便應支付更換窗戶及外門的費用。


這案件
明,讀者如果正考慮購買一個較舊的柏文單位,最好先小心閱讀共管物物聲明中,有關維修保養的項目


共管物業法案第91項允許法圍在公契聲明中更改字眼,可能導致業主負上一筆相當寵大如更換窗戶的費用O或者準柏文貫家更應聘一位律師,替你詳細閱讀及解釋聲明,以明瞭當中重要部分,或可能牽涉日後維修的項目。

 


文章来源:孙家樺律师事务所

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问:买旧房要注意哪些事项?

答:

在樓市暢旺,新的舊的房屋只要地點好,很快就能售出。買新屋當然省事,一切都是新的,不用擔心哪裡會發霉哪裡會漏水。但不是每個人都有買新屋的條件,一旦決定買舊屋,光房屋方面要注意的事項就多了。


市場上的二手房什麼年代的都有,其實並不見得所有年代久遠的房屋都破舊,年代不是房屋好壞的決定性因素,關鍵在於其接受保養的程度,一些保養得很好的屋子,年齡已經超過50年,仍然有很好的狀態。


房子自然是屋齡越長越需要保養,只要屋主能持續保養房屋,發現有問題立即作出修補或更換,經過幾十年,房屋的結構、水管和電力系統仍然會很安全,相反,有些較新的屋,但如果沒有適當的保養,也有機會出現不安全的問題。

因此,買主除了了解房屋建築的手工和設計外,還要仔細詢問買主做過哪些方面的保養,特別是供水排水系統和供電取暖系統的狀況。同時還要仔細觀察房屋的一些細節之處,如地庫牆角、窗框邊緣是否有浸水、霉變、腐蝕痕跡,屋頂、涼臺、車道是否整齊、清爽。


如果一間古老的屋有良好的保養,而價錢又是合理,地區又理想,購買一間舊的房屋可能是一個好的投資。


買舊屋還要注意的另外兩個重要因素是:買主心中一定要明白購買這間房屋的用途,將來是拿它自住,要還是要將它出租,以及你計劃保留這房屋的年期。


但如果你計劃自住超過十年以上,古舊房屋內有些東西就必須要更新,主要目的是為了安全,節省 源和減少每年的保養費用。例如更換房屋的門窗單層玻璃,將其變成雙層玻璃,加強樓上的保暖材料等,這樣可以減少暖氣的流失,節能20%以上。


此外,更換殘舊的暖氣系統,也可以節省20%以上的暖氣費用。而且不用經常更換殘舊暖氣系統的零件,並大大減少了維修的次數,這都可以節省不少金錢。


如果計劃自住5到10年,這方面所花的費用就 能節省回來;當把房屋賣出時,價錢還可能會更高些。


還有,電線是否要更換,這取決於買主所計劃擁有此房屋的長短,如果至想保留兩三年,目前將其房屋的主要系統可以暫時維持現狀,但作一些經常性的保養,以減少投資的成本。

 

來源:星島地産王

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问:如何使冰冷地库暖起来?

答:

能是英國人的關係,總覺得土庫怪怪的,英國人通常稱土庫作cellar"而非basement土庫是一處陰冷黑暗的地方,除了存放陳年功課作業,如雞肋般的禮物或是早已不屑一顧的運動器材......沒有什麼人願意多留一分鐘


當我第一次探訪北美家居,很是驚訝人們甚少留在刻意裝修的客廳,反而喜歡一家人聚在土庫。不過來到今天,走進新一代建造的家居,很多時都會發現家人通常喜歡留在一起的多是接連廚房甚或是在索性在廚房旁的家庭中心,有火爐、電視、舒適的傢私,土庫則成為有先進科技如遊戲室或大型影音設備的休開地方,我甚至見過有人將土庫變成瑜珈練習室。可是,如果你所住的不是這些新一代家居而是舊式房屋,即使有足夠的面積供你使用,但冷冰冰的地面和鑄在四周的陳年木板都令人提不起勁,實在需要有一定的勇氣和掌握一定的竅門才可以有一番新局面。


可能有些人仍然覺得那些假木紋牆身沒什麼問題,但經過這些年也是時候來一點新意,然而決定大刀闊斧除走這些木板前,請先三息,兔得見到隱藏在板後多年的嚇人場面。沒打算來個大翻新,可以選擇塗上新油漆。正式霖油前先塗上一層底油,度油乾後,才塗上兩層傳統白色或淺粉彩系列漆油。要是真的要拿走牆上木板,緊記要用灰泥塗抹有損壞的部份。圖中所見我的土庫,我使用了有浮雕圖案和可以上油漆的牆紙,好遮掩牆上的瑕疵。而所選用的白色油漆,則令空間感大增。


地面是最大的問題。土庫的地面很是冰冷,每到十二月我們一家人總得要圍著厚毛毯才可以留下來,到一月時更是冷得要放棄在土庫一起看電視。但今年我們終於克服了這難題。我把舊地面起走,置以24吋大的磁磚,配以正方型和長方型的交錯圖案。你或許會奇怪問: 磁磚會暖的嗎? 答案其實在放磁磚前,我讓Nuheat的朋友在磁磚底下先鋪設一層發熱墊,而在發熱墊中間夾著發熱線,原理就如日常所用的電毯一樣。透過可預設選擇程序的恆溫器,可以選擇溫度、使用的時候和範圍。有關發熱地墊的資料,可以致電1-800一778-9276或瀏覽網址
www.nuheat.com


這個冬天我們可以盡情享受土庫的暖意,我絕對是發熱墊的忠實擁護者。有關家居裝飾問題,可以把問題電郵至
house2home@debbietravis.com

 

来源:星岛地产王

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问:可动产被掉包怎么办?

答:

房買賣最經常出現的一個法律問題, 就是當賈家收屋時,發現實家帶走了一些原先答允隨屋上的家具,例如燈飾、 電器等等。以下個案,買家是一名律師。

麥律師本來在北約克擁有一個自住物業, 但為了三個孩子,他希望能買到一間較大和有較寬闊後圓的房子來居住。未幾,地產經紀告訴他,離他現居不遠處有一個物業準備出售,麥先生夫婦遂約看房子,發覺房子及後園面積均十分理想,便通過地產經紀向賣家鄧氏夫婦提出購買。


賣家鄧氏同意以$590,000出售,並簽訂一份標準的買賣合約,合約中包含一項條款,清楚列明以下可動產是隨屋附送:雪櫃、煮食爐、洗衣及乾衣機、洗碗碟機、現有窗簾、已鋪設的地毯、中央空調系統、電燈裝置、方便濕器、警報系統、及投入式焗爐及微波爐、對講機、軟淨水系統、灑水器,以及三個附有遙控的車房開關等。同時,鄧氏亦答允讓麥先生夫婦於交吉日期前可作兩次驗屋。


但當麥氏夫婦於2次協議驗屋日期,帶同地產經紀及承包商抵達鄧氏家門時,卻被那氏夫婦拒之門外,雖然最後能勉強進入房子,但停留時間不足一小時,兼且不獲准在室內進行任何拍照或錄影工作,原因是室內已開始進行各種替換,例如以較廉宜的膠質窗廉代替昂貴質料的窗簾,當經紀詢問鄧氏為何作出此項更動時,他則解釋為新物料顏色較淺,要適合春夏季節採用。


交吉當日,麥先生帶同一部攝錄機,拍攝房子內外情況,當中所見,證明了一切可動產的改變,以及後園被棄置大量廢物及瓦爍的情況。可動產的改變包括,原有廚房中的雪櫃,被換上另一部不附合電源的舊機,洗衣及乾衣機亦換成舊機,中央吸塵及室外j麗水系統均破壞兼缺漏重要部分但已經難以找到替換的零件,最後,連最入式的煮食爐及焗爐,也以旋鈕破爛、欠缺零件的舊機替代。影帶中亦顯示在交吉當日,房子旁邊及後園均棄置了大量廢物,包括一輛己生鏽的運動單車、一個破爛的架子、一些混凝土磚塊、一張污穢的床墊、木塊和一個破爛的木製洋娃娃等。

如果閣下購入一間房子,卻發覺屋主作了這麼大量的替換和遺下大量垃圾,在未尋求律師意見前,你可以採取什麼行動以保障自己呢?麥先生所作的其中一項保護措施,就是使用攝錄機收集證據,而當你懷疑屋主在某方面不夠坦誠時,最好在交吉日帶同一名有聲譽的目擊證人,例如僱用一位承包商,一起驗收房子。在此,麥先生的承包商確切地指出被屋主更換的可動產,地產經紀的太太也對一切改動作了文字紀綠,基於這些證據,法官接納這些可動產確實是以較差的型號代替了。


這個個案須留意的法律觀點是,麥先生指控對方欺詐,而法官給欺詐所作的定義是相當廣泛,它不再只是一個謊言或實際欺騙行為,還包括任何形式的不誠實,就像這個案,鄧氏夫婦及他們的地產經紀司能並非真正說謊或企圖欺騙麥氏夫婦,但他們替換可動產的行為,卻清楚表明了其不誠實,這便構成欺詐罪。總括來說,緊記這類法律案件,憑證是十分重要,而欺詐罪的定義更是相當廣泛的。

 

來源:孫家樺律師事務所

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问:如何理解房地产律师费?

答:

論您要買屋還是賣屋,您都將需要一位律師來協助您處理法律問題。要從律師那裡獲得最好的服務,先瞭解他們的收費方式是良好的第一步。

TitlePLUS產權保險的不動產律師兼副總裁 Kath leen Waters表示: 律師的收費方式各不相同,因此要找到一位適合您需要的律師,就必需先瞭解他們是如何收費。

律師費的第一部分是代表您所做的、可以收取費用的實際工作,如該律師為確認產權的所有權關係而進行的研究調查。

購屋者還需支付其他費用,如為登記轉讓(地契)和申辦按揭、研究費用及律師產生的其他費用。


不同的房地產律師使用不同的收費結構。部分律師依每小時收費,亦有律師採用統一費率,或採取整套服務收費。

Waters表示:一旦您找到一位合適的律師,請安排一次會面,有些律師最初的諮詢是免費的,請充分利用它。


讓律師知道您想要在聘僱他們之前先討論費用,索取一份書面的各種費用和支出的估價單,並討論潛在的其他費用。但請記住,法律工作可能存在著不可預測性,並可能發生不可預期的問題而使總費用增加。


如果採用固定價格協議,請詢問它包括哪些服務及任何單獨或額外的費用,例如,您可能需要簽署購買和銷售合約前,先請您的律師對相關文件進行查核。此外,您司能還需要律師草擬合約附文。

如果您對某些內容存有疑慮,請要求澄清。請記住,您的房地產律師隨時準備協助您


需要相關資料,可瀏覽
www.titleplus.ca,由TitlePLUS所提供的簡易房地產指南( Real Simple Rea1 Estate Guide) ,包括核對清單、計算機(例如,協助您判斷您能承擔多少貸款) ,以及律師職責方面的資訊和房地產交易的手續費,及律師和房地產工作組(Working Group on Lawyers and Rea 1 Estate )一代表房地產律師和法律協會的保護組織制定的建議費用表的連結。

 

來源:明報地産金頁

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问:房贷担保人有什么责任?

答:

答:

相信有讀者在買房時,被要求有一個房屋貸款擔保人。這是一個什麼樣的角色? 擔保人要承擔什麼樣的法律責任? 如果你要請求某人作你的擔保人,起碼你應該知曉這些基本問題的答案。 

當申請房屋貸款時,如借款人收入夠或信用紀錄良好,借貸一般都很容易獲得批準。但如果借款人收入不夠,或是信用紀錄不好,首付不多,貸款機構會要求借款人找一個擔保人( guarantor) ,對負債作個人承擔。常見的是父母作子女的擔保人、 配偶作擔保人、兄弟姊妹作擔保人,或找朋友作為擔保人。 

如借款人不還款,擔保人是要負上還款責任的。在應承作為擔保人之前,一定要慎重考慮,原因是當你簽名作鐘債擔保,即是對貸款機構作出個人負責清還欠債的承擔。即使擔保人和欠債人的關係有變更,例如丈夫擔保妻子做房屋貸款,最終兩人離婚,擔保書也不會受婚姻關
解除的影響,它仍然的有效的。 

換句話說,當擔保人一旦簽名作擔保後,便是永久作擔保人,除非借款人獲貸款機構批準取消擔保人資格。 

在正常情況下,借款人自己還款,擔保人不用操心,但借款人所借的貸款額及月供款,一般也會顯示在擔保人的信用紀錄( Credit Report )內。 

擔保人自己需要申請任何貸款時,他所擔保的債項會被視作是他自己的債項,通常貸款機構會其計算在欠債內,因而有可能影嚮擔保人的貸款額。 

應承作為擔保人時,貸款機構多會要求擔保人到律師樓或合證人處簽一份獨立法律諮詢文件(In­dependent Legal Advice) ,簡稱ILA。簽署這份文件時,擔保人不能在借款人的同一個律師樓簽名,必須要另外找一位律師簽署作証,証明已經將擔保人的法律責任,清楚解釋給擔保人知道,而擔保人也明白要對負債作個人承擋,並且是自顧作為擔保人,並沒有受到任何壓力。 

也就是說,當銀行向擔保人追討欠債時,擔保人要全部負責所欠的債項,不能說不知道有這樣一回事。

 

来源:星岛地产王

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问:我有几套多伦多香格里拉大厦的楼花,请问你感兴趣吗?

答:

袁先生;

 

我有几套多伦多香格里拉大厦的楼花。请了解你跟兴趣吗?

 

我在温哥华;罗XX。电话;778-891-XXXX

邮件;qqluoz@hotmail.com



罗先生,

 

您好!很高兴我们能在网络上有“袁”相聚。

 

本人在多伦多经营地产中介12年,凡是跟房地产有关的事情都很感兴趣。不瞒您说,最近也是来自温哥华的一位客户朋友,委托我帮她收接多伦多市中心近“雍景豪城”)八套刚落成的全新公寓单位,并同时代为处理出租及出售之业务。为了更能向您提供满意的服务,请多点介绍一下具体的楼花信息以及您本人的想法,只要我们双方有良好的沟通和充分的信任,相信我们会有很愉快的合作机会。

 

我明天凌晨的飞机到佛罗里达度假一周,中途有机会也会随时查看邮件,若万一中间因种种原因有什么延误回复,请多多包涵!有紧急事情的话,欢迎您随时通过手机电话(4166668288)与我联系。谢谢!

老袁

 

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问:一下问了这么多问题,实在不好意思。

答:

袁先生,您好,请问有很多房子的外部主结构是Vinyl siding,这种塑料外墙更换费用大概是多少?应该很麻烦吧?那为什么很多房子还要用,结实吗?总觉得不如砖的好,对吗?

另外,屋顶一般多长时间需要更新,大概费用多少?而且有的屋顶好象外层用的不是那种黑色的毡,为什么?

买房一定要自己再请一位经纪吗?

律师对买房有多大帮助,费用多少?如果卖方提供近期的验房报告,还需要再验吗?

谢谢,实在不好意思,一下问了这么多问题。


徐华



答:

徐华,你好!

 

现就你关心的问题解答如下:

 

1、   这里的大部分房子是木结构,外墙均不承重,所以外墙用什么材料,不会对房子有任何直接的影响。中国来的移民受背景影响,总是认为砖外墙给人结实的感觉,其实不然。如果砖的质量不好,也很容易风化损坏。Vinyl siding做得好的话不比砖差,而且外观有层次,商人以市场需求为主,如果这样的外墙没人喜欢,那建筑商还会用吗?要更换外墙当然费用不少,真要这样做的不多。市场有的是选择,你喜欢什么买什么,相信不会有人专门买个Vinyl siding外墙的房子,然后把它改成砖,还不如直接就买个砖外墙的房子。

 

2、   屋顶用的材料一般有20-30年的寿命,中间2-3年做一次保养,会延长其寿命。费用方面,若一间2千平呎左右的房子,大概需要3千元左右不等。屋顶的材料有很多种类,目前大部分用的是含沥青的物料,其它的有瓦、金属等,随着科技进步,相信不断有新型材料面世。

 

3、   买房没有规定一定要找经纪。但如果经纪找得好,往往受益最大的是消费者本身。

 

 

4、   律师在房地产买卖过程中起着重要的作用。而如果你要从银行贷款的话,哪怕是一分钱,都必须要有律师的参与,银行的贷款只会通过买方律师转交给卖方律师。

 

5、   为了给潜在买家更大信心,某些卖家会自掏腰包完成验房报告,供看房的潜在买家参考。是否要再验,完全由买家自己决定。有件事值得考虑的是,如果你认为验房程序很重要的话,那么你能在验房的现场,那效果会更好。

 

谢谢!

 

 老袁

 

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问:请问交接前出现意外怎样处理?

答:

老袁你好,

我刚买了一套房子,还有一个星期交接。可是日前经纪传来对方的一个文件,说是市政厅的一个关于地库的
order,要求必须完成。


本来买房的时候就知道地库有些问题,打算自己找人修理的,但政府order来了以后,要求严格很多,使预算增加。

请问这种问题,应该算哪方的责任?并且对方是在order收到后约3周才通知我的,请问我是否有权起诉要求赔偿?

谢谢。

Henny Chen




答:

Henny 你好!

 

谢谢你的来信。

 

原则上说,你之前已经知道地库有问题,仍然同意交易,是你自己要负的责任。但如果当中有不诚实或欺骗成分,那另当别论。由于本人不了解事情的整个过程,难以给出具体的意见。建议你尽快与你的律师商量,相信他(她)会协助你解决问题。



老袁

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问:为什么我的房子上市一个月还没卖出?

答:答:

高先生,你好!

 

国内工作忙吗?无论如何,国内丰富多彩的生活确实令人羡慕。

 

你的房子在市场上已一段时间了,看房的人不少,可惜到现在为止还没有接到任何offer,以本人经验看,这有点不寻常。随着时间一天天地过去,原来以为时间比较充裕的想法有必要调整了。没错,我十分理解卖房者的心态,作为我代表卖家的立场而言,为客户争取最大利益是我的职责。但市场是复杂的,同时受很多方面因素影响。一个负责任的经纪应以他的知识、经验和责任心客观地为客户提供最有建设性的建议,记得当初我给你们的建议完全是在这个基础上作出的,而你们没有接纳,你们坚持自己的决定,我无权反对,并且很乐意配合你们尽职尽责将工作做好。

 

写到这里的时候,接到你太太的电话。我把我所知的情况以及想法与她沟通,她说之前也和你商量过,决定减价5千,征求我的意见。我也同意,这是我们唯一暂时可以做的。

 

在房子上市这段时间,我不停有和部分看过我们房子的经纪联络,反馈的信息基本都一样,“房子保养很好,但叫价太高了”。即使我极力游说,但不见功效。

 

明天我约好你太太签字改价格,新的价格当天面市。希望新价格会尽快奏效。

 
祝安好!

老袁

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问:没有图纸, 请给评估一下

答:From: Henry
email: rongji@hotmail.com
Tel: 2138209812
Type Of Home: Semi-Detached
Structure Of Home: 2 Storey
Bedrooms: 2
Bathrooms: 2
Living Square Footage: 1200
When to Sell: Within 3 months
Address: 349 surrey dr
city: oshawa
Province/State: ON
Postal Code: L1G 6H2
comments: 没有图纸, 所以房子大小不清楚. 请给评估一下

回复:

Hi Henry,

 

你好!首先感谢你的来信以及对本人网站的支持。

 

由于本人的市场重点在大多伦多地区,对你现在的地区的市场了解不深,很难给你较客观的评估,不便之处,请多包涵。建议你向当地的专业人士咨询,一般情况下,评估都是免费的,这样对你更有帮助和参考价值。谢谢!

 

Best regards,

 

Herman Yuan

Vice President & Sales Representative

Homelife Broadway Realty Inc., Brokerage

Bus: 905-881-3661   Fax: 905-881-5808

Cell: 416-666-8288

www.laoyuan.com

www.hermanyuan.com

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问:验屋时什么人应该在现场?

答:

置业是人生的一项重大投资。为了保障置业人士的利益,在购买自由业权(Freehold)的房屋时,多数情况下买卖合约都带有对房屋进行检验的条件,条件完成后才确认成交。

 

买卖合约规定,买家必须聘用经政府注册认可的验屋师在限定日期内完成验屋工作。个别买家选用亲友或未经注册的“师傅”进行验屋,已经违反了合约,屋主有权拒绝验屋或视验屋结果无效。最后买家可能耽误了时间而没有得到应有的效果,甚至引致不必要的纠纷。

 

验屋当然验屋师要在场。正常情况下,验屋师都会准时到达目标房屋,有些更习惯提前约15分钟到达,做好验屋前的准备工作,并先视察房屋的外围(如外墙、房顶等)。验屋师不是万能师,验什么,不验什么。他们有自己的行业规定与指引,据悉验屋师的主要检验项目有房屋结构、居住安全、供电系统、进排水系统、供冷供热系统等,而家电和室内装饰等不在验屋范围内,因此,买家与验屋师在验屋开始前有适当的沟通是必要的。

 

买家要在场。买家要准时到达目标房屋,带好纸笔作笔记之用,尾随验屋师完成整个过程,细心聆听验屋师的解析,不明白或不清楚的事项要大胆发问。验屋的目的除了完成合约上的条件外,同时也是买家对自己即将买入的房屋的一个了解和学习过程,有利将来对房屋的保养与维修。

 

买家的经纪应该在场,这是买家经纪工作的一部分。负责任的经纪也应陪同买家尾随验屋师完成整个过程,在验屋过程中,买家和验屋师是主角,经纪宜尽量保持缄默,言行适宜,将问题一一记录下来,最后再与买家就验屋结果(报告)合议、分析,达成最终共识。

 

至于屋主,在验屋时应否在场并没有任何规定。笔者的经验中,一半以上的屋主不会在验屋时出现,其用意是避免或减少对验屋工作的影响,让买家可以轻松无拘束地自由发挥。有部分屋主愿意在验屋时在场,只要言行适当,对整个验屋过程有正面的作用。但有些屋主可能没有经验或出于过分紧张,在验屋过程与验屋师形影不离,并且言语过多,喧宾夺主,令买家反感和验屋师不安,影响验屋工作的顺利进行,此乃不明智之举。

 

业主的经纪在场与否由经纪自己决定,正常情况下不会对验屋工作有任何影响。

 

在部分个案中由于在验屋问题上处理不当,令买家与屋主、买家与验屋师等不愉快收场,给置业大好事情蒙上阴影,实在有点可惜。验屋是置业程序的一个重要部分,应以认真、积极的态度面对,只要各方面加强沟通,相互理解,诚意协商,置业由始至终可以是一件快乐事。

老袁

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问:请问LOT和SITE AREA是什么关系?

答:

请问LOT和SITE AREA是什么关系?我买房的时候,被告知LOT有300多平米,但后来发现SITE AREA是250平米。另外,FRONTAGE和DEPTH指的是什么?请赐教!谢谢!

 

Vincent

 

Vincent,你好!

 

据我所理解,LotSite area是同一个意思,是指占地面积。Frontage是占地面积的宽度,Depth是占地面积的深度。由于在加拿大购买自由业权的物业包括土地在内,所以土地面积的大小,对成交价有直接的影响。简单的例子,如果阁下留意新屋销售的话,不同Lot size售价不同,比较普遍的Lot frontage30’40’50’等,Lot越大,可以盖房屋面积越大,当然,售价便越高。

 

占地面积虽然重要,但相信大部分买家只依赖文件上的数据而没有作具体量度,相反更多的是关心房屋内的尺寸。笔者不知道阁下是如何发现Lot size少了50平米,若阁下的理据是充分的话,那么,对方便有欺骗之嫌,可以通过法律程序追讨损失。

 

房地产买卖看似简单,其实专业性很强,经纪、验屋、贷款、律师各有自己的专业领域,要避免或尽可能减低成交后的风险,有必要小心选择有关的专业人士。

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问:买楼花买房子都要付订金,这个订金什么时候退什么?

答:问:

关于先买房后卖房, 我问过银行,银行说做bridgeloan也是在找到买主的基础上才能做的.那不是还是要先卖后买了么? 如果在卖房的时候没有找到买主呢?

 

另外,关于买房子的订金的问题,买楼花买房子都要付订金,这个订金什么时候退什么?


答:

Dear Ronie,

 

你好!谢谢你的来信。由于工作繁忙之故,延误了给你的回复,敬请谅解。

 

关于先卖房还是先买房,我认为这个问题是没有答案的。你说得没错,不管怎样操作,银行只看最后的结果,你是否有足够的钱完成房子的成交手续。而在这个前提下,有经验和责任心的经纪会尽最大的努力将卖与买连接得完美无缺,当然,这里面也非常需要业主的紧密配合。比如刚刚一星期前本人代理的一买一卖,客户完全信赖我的安排,过程是先买,后卖,具体交接时间是买的房1220日,卖的房是1222日,只动用了银行的Bridge Loan两天时间,客户对这样的安排非常满意。这方面的案例本人经历不少,幸运的是,至今还没有由于卖与买衔接不上而误大事。如果你有兴趣的话,我不介意与你一起分析案例,也是我再学习的机会。

 

买房子要付订金大家都知道,但二手房和楼花有很大的区别。一般情况下,二手房的订金在买卖双方确认了合约(Offer)后便要交付,若有合约上有条件的话,在规定时间内条件不能完成,订金要退回。楼花的订金多分段交付,买共管公寓或镇屋有10天的冷静期,这段时间内完全自由选择,不想买的,不需要作任何解析,订金必退无疑。而买自由业权的物业就没有这个冷静期了,在作决定前要三思。

 

不知上述能否解答你关心的问题,还有如何问题的话,请随时来信,我会尽快回复。

 

祝安居乐业!

 

老袁


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问:想在多伦多购房,不知道可行否?需经过那些手续?有些什么开支?

答:

问:

袁先生:


你好!我是中国xx大学教师,现子女全部在多伦多工作,两年前提出移民加国,但我在加又不愿意和子女住在一起,现在想在多伦多购房,不知道可行否?需经过那些手续?有些什么开支?希望得到你的帮助。谢谢!(注:为保护来信者隐私,部分内容作了删改。)

答:

这位朋友,你好!

 

首先,非常感谢你的来信。虽然我们素未谋面,万里外的来信却带来了温暖与信任。

 

来信中有少数字出现乱码,但整体意思是清楚的。在多伦多买卖房子是一件很随意、很轻松和很专业的事情,当然,前提是要找到一个值得信赖的地产经纪帮助。我不敢说我是最好,但我能保证自己所做的工作从不违背良心,踏踏实实把工作做好,自己舒服的同时也赢得了口碑。

 

无论你是否已经是移民均可在多伦多买房,唯一要注意的是如果没有这里的收入证明和信誉的积累,首付则不能太少,一般要求在35%左右。至于买房要经过的程序及手续,简单地说,首先找好一个经纪,提出你的条件要求,看房挑选,议价,最后确认买卖。而开支方面,主要的是政府收取的土地转让税,还有律师费等,总的费用大概是房价的1.5 - 2%。更详细的情况及信息在我的网站里能看到,有空请浏览一下。如果还有其他如何问题,欢迎你随时来信。

 

祝安好!

 

袁浩彬

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问:我计划半年内将房子卖掉,请问我的房子值多少钱?(附件:房子的简介)

答:

王先生,您好!

 

首先感谢你对本人的信任。从来信中知道你有意出售现有的房子,现就你关心的问题作以下的简述:

 

据记录,阁下的房子是20031114日完成买卖过户手续,买进的价格是$343,000;而你的前一任房主是2000731号以$284,000买入,再前一任房主是1991419日以$247,000买入。

 

后复式5层的房子结构特殊,房间多,空间比较大,除了自住外,还比较有利于出租,有段时间特别抢手,价格也起来了不少。但毕竟你买进的时候房价已在稍高的水平,以客观点看,不要期望过高,建议面对现实市场,理智地作出定价和销售策略,方能收到最理想的效果。当然,作为卖家谁都希望价卖得越高越好,但若离开实际,结果往往是得不偿失。

 

之前已经发了些你附近正在出售及已经售出的信息供你参考。以你在电邮上的描述及目前大概市场情况,我认为阁下的物业合理售出价钱应在3841万元之间,如果你认为这个范围太广,本人建议要亲自登门查看,才可能有更准确的评估,因为影响房屋价值的因素很多,随口而出的评估,是一个不负责任的做法。

 

阁下如有需要,欢迎你随时与本人联络。再次感谢你的咨询。

 

老袁

 

 

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问:房屋四个月没有售出,下一步我应该怎么办?

答:我有一房委托经纪出售已近四个月没有售出,下一步我应该怎么办,想听取您的意见.

马先生


答:

马先生:

你好!谢谢你的来信。近年房地产市场的火爆成了城中的热门话题,正常情况下,房屋上市两到三个月之内售出是可以接受的期限,但你来信说你的房屋上市四个月还没卖出去,那就不寻常了。其实,作为你的代理经纪,除了当初要有完善的计划接受你的委托外,也应该每两三周就要和你研究待售进展情况,并及时调整策略,让销售效果达致最佳,这样就避免了你现在所出现的局面。

除了经纪的努力外,屋主也要有最佳的配合。卖家和买家是矛盾的,卖家希望价高,买家希望价低,这无可非议。但不管是卖家还是买家,都必须尊重市场,面对现实,否则双方都难以达到目标。作为卖家,不能期望过高,综合各方面因素后作出合理的标价,才容易吸引买家。建议你从以上几个方面找找原因,问题便会迎刃而解。

预祝你早日完成心愿!

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问:

答:

问:
袁先生,我家是半独立HOUSE,2个月前刚换过屋顶.
昨天下冰雹时,厨房天花板忽然漏水,漏的很急,就象房间内下小雨,主要从几个电线接
口向屋内漏,并出现2条1米多长裂纹,角落有浸润现象.
请问这种漏水将要如何修理呢? 工程很大吗? 得多长时间?

Helen


答:
Helen,

你好!首先感谢你的来信,并对府上发生的漏水问题表示关注。加拿大的房屋主要是木结构,防水问题十分重要。你2个月前刚换过屋顶,如果换屋顶前没有漏水的话,可以从这里开始检查,看是否问题由此而生。是者请尽快与做房顶的公司联络,正常情况是有保养期的,可要求他们将问题根治。否则便要请专业人士查出问题的所在,才能彻底根治。因为不知道是什么原因做成的漏水,故很难答复你工程的大小和时间的长短,如果只做表面的修复,那比较简单些。但本人建议最好找出根源,以防同样问题再次发生。若需要进一步的咨询,欢迎你随时来信。


祝安居乐业!


老袁
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问:新移民初来乍到,政府有何协助?

答:

新移民初来乍到,人地生疏,举目无亲,他们很急需政府伸出援手,尽量减轻环境、生活和工作的落差。现在,加国公民及移民部向初到加拿大的移民提供以下3种途径的协助:
 
1、使用电话服务
致电211,专为新移民而设的咨询热线。该热线设有多国语言服务,一星期七日24小时运作,可查询新移民需要的资讯及所需服务的转介。
 
2、亲临咨询
新移民可亲临“新移民咨询中心(The Newcomer Information Centre)”,查询可使用的资源和转介服务。中心备有大量资源。
地址:42 Charles Street East, Toronto(Yonge St. & Bloor St.)
 
3、使用互联网服务
新移民可上网获得新移民须知的有关资料和服务资源。
 
有袁相聚 助君安居

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问:对物业估值不服如何上诉?

答:

当阁下接到物业估值通知书后,如果你对你的物业估值不服,可以要求发出通知书的市政物业估价公司Municipal Property Assessment Corporation(简称MPAC)对物业估值进行复核,而该项服务是免费的。阁下可以在20051231日前任何时间内提出重估要求。
 
要求物业重估需填写申请表,表格可在网上下载www.mpac.ca或致电免费电话1-866-296-6722索取,另外阁下还可以通过邮寄方式要求物业重估,信上要写清楚您通知书上的19位税单号码、性名、地址、电话号码以及理由,寄往以下的地址:
Municipal Property Assessment Corporation
P. O. Box 9808
Toronto, On M1S 5T9
 
与此同时,阁下还可以直接向估值评审局Assessment Review Board(简称ARB)递交上诉申请。ARB是安省律政司属下的一个独立仲裁机构。上诉的程序需填写专门的表格和缴纳费用,并且要出席聆讯。即使您已经申请了MPAC的物业重估,您仍可以在2006321日前任何时间内提出上诉。如需更多相关资料可浏览ARB的网站www.arb.gov.on.ca或致电1-800-263-3237416-314-6900查询。

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问:加国新移民法对企业家移民有何新规定?

答:

加国的企业类别移民数量近年有明显的下降趋势,从19952,991宗下降至2004年的671宗。其主要原因是20026月实施的新移民法,对企业家移民的条件要求,包括对这类移民登陆后的条件取消的要求提高了许多。

 

新的移民法规定,企业家移民在移民后三年内,必须创办或购买一个生意,同时须达到以下的条件:

1)      拥有的公司股份至少要在33.33%以上;

2)      必须经营该生意至少一年以上;

3)      必须亲自参与该公司的决策和管理;

4)      至少聘用一个以上的当地人全职工作(本人及家属除外);

 

同时,该生意必须符合以下条件的其中两项(按企业家移民所拥有的股份计算):

1)      全职雇员必须有两个以上;

2)      年销售额至少要有25万加元以上;

3)      年利润2.5万加元以上;

4)      公司的净值资产达12.5万加元以上。

 

以上资料仅作参考,欲了解新移民法更多详情,请向相关的专业人士咨询。

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问:建筑商不准时交收房屋怎么办?

答:

有部分买家钟情从建筑商处购买全新的物业,理由很简单,新。世上的事情有正必有反,阁下有否想过,万一建筑商不准时交屋,你如何处理呢?在安省,无论买家购买全新的物业是自由业权或是共管业权,在遇上建筑商不准时交收房屋而又没有合理的书面解释的话,买家有权向建筑商索取赔偿。
 
 
一、自由业权的物业
 
如果建筑商需要延期交收房屋,务必给予买家合理的通知。
 
延期超越15天的,建筑商必须最少在原定交收日期的65天前以书面通知买家,最多可延期120天。与此同时,建筑商必须定下新的交收日期。
 
延期少于15天的,建筑商必须最少在原定交收日期的35天前以书面通知买家,并须定下新的交收日期,如果之前已发生过延期,总共不能超越120天。
 
延期不超越5天的,如果建筑商没有通知也不需要赔偿。此外,如果出现非建筑商所能控制的情况,例如罢工、自然灾害或买家本人的责任,建筑商也是不需要赔偿。
 
二、共管业权的物业
 
建筑商根据有关规定给予买家合理通知,便可以延期交收。若没有通知,买家有权要求赔偿。
 
若建筑商延迟交收不超过原定日期5天,就算没有通知也不须赔偿买家。此外,如果出现非建筑商所能控制的情况,例如罢工、自然灾害或买家本人的责任,建筑商也是不需要赔偿。
 
在买卖合约上均列明确定的交收日期或是暂定的交收日期,如果是后者,建筑商在完成顶层工程(或是买卖合约内列明的特定建筑工程)的30日内必须将确定的交收日期通知买家。若合约内只有暂定交收日期的话,在这个日期之前的90日内没有接获确定交收日期的通知,那么这个暂定交收日期便自动成为确定交收日期。
 
有了确定的交收日期后,建筑商可再延期120日,如发生这种情况,建筑商必须在至少65天前通知买家,之后建筑商还可以再延期15天,但不能少于35天前的书面通知。也就是说,建筑商延期交收日期不得超出135天。
 
若建筑商提早完成工程,如果之前没有得到买家的书面同意,买家有权拒绝提前交收。相反,对超出规定的延期交收,买家可在交收后向新屋保障计划申请赔偿。具体办法是填报“延迟交收表 Delayed Occupancy Form”,有开支收据的,买家可得到最高每日$100赔偿,没有开支收据的,买家可得到最高每日$60赔偿。另外再加上其它直接的开支(如:搬运费和储物费等),最高可达$5,000。

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问:房间里的暖气很不足,请问我应该怎么办?

答:

袁先生:

你好!我是一位留学生,我现在租的是House内的一个房间,这栋House全是出租,房东并不在这里住,最近发现房间里的暖气很不足,白天在家里也要穿羽绒服,请问我应该怎么办?

 Weiming

  

这位朋友,你好!

 首先很感谢你的来信。你提到的问题可是个严重的问题,在严寒的冬天没有足够的暖气,第一对身体健康构成威胁,第二影响日常生活,第三不利房子本身的保养,这种情况必须立即解决。

 建议你先作以下的检查:(一)门窗是否关闭严密;(二)暖气的出气口是否被阻挡或关闭。如经检查后情况没有得到改善的话,应立刻通知房东,法律上房东有责任尽快处理。

 其实,市政府早有法例规定,在冬季时间,所有出租单位室内温度不能低于摄氏21度。如果房东接获通知后仍未立即作出行动,你可致电市府专设的投诉热线:416-338-0338(周一至周五上午八点至下午五点)或:416-392-7149(办公时间以外)投诉,有关官员会马上对投诉进行调查,情况属实,市府会责令业主(房东)立即改善。

 如还有什么问题需要协助的,请来信,本人很乐意给你提供建议甚至是帮助。祝你早日家居温暖!

 老袁 

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问:发现窗底冻冰,请问一寸高的冰是否正常?

答:

问:我刚刚装修完房子, 换了新窗. 但今晨发现窗底冻冰, 请问一寸高的冰是否正常?  而且上个月煤气费$450.
房子2400尺+1000尺地库, 二个暖炉.

From: Lu
email: luhuizhi35@hotmail.com

 

答:你好!谢谢你的来信。

关于你信上提到的问题,你的房子刚装修完,又换了新窗,按理不应该是窗子的问题,发现窗底冻冰,很大程度是室内的水气过多所致,特别是在严寒的天气门窗紧闭,室内的水气无法即时散失,容易产生类似问题。建议你设法减低室内的水气,留意的地方包括做饭煲汤、洗澡和烘干衣服等等,相信以上问题会得到缓和或解决。
 
现在是冬天季节,按你房子的面积以及两个暖炉来看,这个数额的煤气费并不算太高,如想更节省的话,办法有很多,比如室内的温度不要调得太高;检查通往室外门窗的密封性能是否良好;进出大门时行动要快,尽量减少冷空气进入室内等。只要在日常生活中多些留意,便能多些节省。
 
祝安居乐业!
 
老袁

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问:在纽芬兰及温尼泊独栋房子2000加元就可以买到现在还有吗?

答:

在加国购买一个35000加元的便利店是否拥有产权一年收入多少租金多少,进货需要多少加元?是否可以贷款?是否拥有产权?
在纽芬兰及温尼泊独栋房子2000加元就可以买到现在还有吗?
在多伦多及蒙特利尔最便宜公寓多少钱?如果10万加元是否可以贷款?贷多少?
房型结构是什么即几室几厅?一年是否要交房地税如果交交多少?谢谢

 

刘庆艳
email: liujin8858@yahoo.com

 ***************  回复  ***************

 刘庆艳:

你好!首先谢谢你的来信。现就你关心的问题与你探讨探讨。

1、如果在加国购买一个35000加元的便利店,一般指得只是买卖生意,跟物业的产权没关系,除非有个别的是生意连物业一起买卖(那不会是这个价格)。象这种比较小规模的店,月租金在一千元左右,存货大概需要一万五,这种生意基本不能得到银行的贷款。

2、在多伦多及蒙特利尔最便宜公寓可以低于10万加元,但由于房地产的价格与地理位置有直接影响,因此这种价位的物业所处的地区或物业本身的新旧程度及档次,买家都应有心理准备。

3、在这买房一般都能得到贷款,只是比例多少而已。越想贷得多(少付首期),审批的手续越严格。比较宽松的条件是首付不低于35%或更多些。象10万元左右的那类公寓有一室一厅和两室一厅的选择。地税每年都必须交,每年大概约一千元。

4、信中提及的在纽芬兰及温尼泊一栋房子2000加元就可以买到,消息真实性我不想加以评论,我的业务范围只是在大多伦多及附近地区(如:Toronto, Scarboorugh, North York, Markham, Richmond Hill, Vaughan, Etobicoke等),这事帮不了你,请原谅。

谢谢!

老袁

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问:为什么这么多的南亚移民喜欢移居加国?

答:

    为什么这么多中国、韩国及印裔的移民喜欢移居加拿大?他们都一致认为,加拿大是一个和平的国土,居民大多是来自世界各地的移民,大家都经历过移居外地、海外生根、言语不通的彷徨及痛苦,所以大部分人对新移民都有包容及互助的精神,他们觉得加拿大人与美国、英国及澳洲等地的人相比,比较随和及宽容,种族及阶级的歧视亦比较少见,当然加国的经济及政治稳定、生活指数比其他几个国家低,都是主要因素。而多伦多是加国最大的城市,又是政治、经济和文化中心,理所当然是移民聚居最多的地方。

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问:經紀人也不想理睬,有地方申訴嗎?

答:

问题原文

Dear Mr. Yuan:

拜讀網頁,獲益良多.有一問題請教,請不吝賜言:

買房住入後一,二星期,發現淋浴間沖水十五分後有水自牆腳滲濕(粉牆原本已有水痕,木板且有萎縮略腐狀.)電經紀人後來過兩個師父,其中一位說可能需打掉內部瓷磚修漏.不過回去後均無下文,問題:

 

我知道房屋檢驗時不可能把每個浴室放水十五分鐘測漏.這也不是結構性重大問題,不過花費料將不少.此時漏水究竟是誰的責任?經紀人在此事上當有什麼責任或義務?若不是買主的責任,經紀人也不想理睬,有地方申訴嗎?

 

麻煩您,謝謝.

Stephen Chu

 

答复如下

Dear Stephen,

 

首先十分感谢你的来信以及支持。

 

本人对你在来信提及的遭遇深表同情。作为一个专业有责任心的房地产经纪,在为一位客户服务的那天起,就要全心全意做好每个环节的工作,努力保护客户的利益,预防和避免遭受不必要的损失。本人不便评论这件不愉快事情的责任归属何方,但如果当初每个专业人士都能认真负责,处处为客户利益着想,或许结局不应该是这样。

 

据信上所述,由于你是入住后才发现问题,表面上是你自己的责任(吸取教训)。但如果一定要追究责任的话,你可以通过小钱债法庭向业主和验房师追讨,最后胜诉与否由法官裁定。经纪人表面看没什么责任,而实际上一个好的经纪应该是同时肩负职业道德和义务。如果是我的话,遇到问题决不会回避,相反,会积极协助当事人把问题彻底解决,这样不但帮助了有需要的人,而且还会赢得更好的口碑,如此两全其美的事,多做也无妨。

 

最后,真诚地希望你早日把不愉快事情处理好,好好享受置业安居的乐趣。今后如有任何的咨询,欢迎随时来信。

 

祝安居乐业!

 

老袁

www.laoyuan.com

 

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问:购买度假物业须查根问底

答:最近不断有客户朋友问及度假屋一事,他们多是国内来的移民。有人认为度假屋是有钱人的玩艺儿,这种说法不完全正确。在北美,本地人拥有度假屋的不少,但他们并不是个个都腰缠万贯,当中不少只是工薪一族。不说不知道,其实最低几万元就可拥有一间度假屋。所以,想拥有一间度假屋并不是件难事,难的是我们对传统思维和生活方式的改变。在这笔者要为这些有意购买度假物业的客户朋友道贺,你们勇于打破传统,开创更美好的生活,为我们国内来的移民增光,在融入主流社会上迈出了可喜的一步。
  有意购买度假物业的客户朋友首先要多了解相关的信息,做好心理准备,这对日后做抉择有莫大的帮助。度假屋一般都远离市区,近者一小时多车程,远者数小时或以上。度假屋位于人烟稀少的乡间,缺乏市区所能提供的现代生活所需。例如电话,只有靠近主干路段旁才容易得到安装,较远离的地段,便要向电话公司查询,问清费用多少,用户才决定是否安装。
  度假物业地段的土地有使用上的限制,这点十分重要。有些只允许季节性使用,有些则可常年使用。这些限制直接影响度假物业的用途和价值。另外,还要了解此地段是否在政府“环境保护区”内,最好是向环境部及森林资源部查询,看有没有特别的规例加在该物业上。如果是想自己买地建造,这个步骤绝不能省却,以免日后生添麻烦。
  有些物业位于湖边,有自己的小码头,这并不代表物业所坐落地段的界线直到湖边之处,一定要以测量图为准,绝不可以凭想象。因为政府常常会在沿着湖畔保留六十六英呎宽度,以便将来建路之需。如果真有此事的话,那么,小码头及湖边六十六英呎宽的土地,都不属于该物业范围,大大地减低该物业的价值和吸引力。
  食水是人们最关心的重要环节之一。如果市政供水系统不能到达的话,要了解清楚是用湖水还是井水。如果是使用井水,要向卖方索取挖井时的报告,得知该井水是否适宜饮用及出水量多少。省政府有专门化验所提供此类水质测试服务。
  排污设施是生活的基本所需。若度假物业未能得到市政提供的此项服务,业主就要自己想办法解决。通常是使用“Septic Tank”或“Tile Bed”来处理。准买家要问清楚使用的是哪种类型?设置在什么地方?有没有出现过问题?并查看政府批出的“Certificate of Approval”和“Use Permit”。如果排污设施是在1974年4月15日前建造的,政府还没有这两种证明,准买家不妨查清排污设施的容量适合多少人使用。
  度假物业位于湖边,当然有更多的便利与乐趣,但有关水的权利问题却不容忽视。有些度假物业虽然位于湖边,船只却不能在水上通行,原因是该水域的使用权可能是属于毗邻物业的业主。若水域是适宜航行的话,该水域通常是属于省政府的。而水域的主权则属于联邦政府。如果要在度假物业湖边的水面建加建物,则有可能要经过三级政府的批准。亦称之为“水面主权三级制”。
  以上提及的事项,在作出购买决定前必须彻底弄清楚。未提及到的问题以及其它细节请向你的地产经纪或笔者查询。

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问:我们有计划准备换房,请问我们应该先买还是先买?

答:很多计划换房人士都十分关心这一话题。究竟先卖还是先买?就如问先有鸡还是先有鸡蛋?答案可正可反。这取决于个别的实际情况、个人取舍以及当时的市场环境(供求情况)而定。

  有人认为应该是先卖房,理由是房屋确认卖出后,方可安心买进。有人则认为应是先买,理由是买好房屋后,方可有计划地卖,而且不担心卖了房后没地方住。其实,无论先买或先卖,均各有利弊。建议在做决定前,最好找你的专业房地产经纪商量,除了评估你的个人情况及取舍,还要分析当时的市场行情。一般情况而言,若市场有利于买家(供大于求),可以考虑先卖后买。相反,则可考虑先买后卖。

  作为一个有经验和有责任心的经纪,无论是处理客户的先卖或是先买,理应竭尽全力为客户着想,令客户的风险或损失减致最少。例如:有了前面房屋卖出或买入的具体日期,在处理后面的买或卖在时间上要配合好,较为理想的做法是卖出和买入的交接日期重叠数天,使是买家又是卖家的你有足够的时间清理及搬迁,不慌不乱。有人担心,买的房屋先入住,卖的房屋未交收,这重叠数天的银行按揭怎么办?原来银行方面对处理这个问题早已驾轻就熟,当中较为常用的是"bridge mortgage",你只需多付一点点利息,问题便迎刃而解。有关"bridge mortgage"的具体运用与操作详情请向银行查询。

  聪明的朋友会问,何不买卖同日交接,那不更好吗?此话说来简单,实际操作困难重重。大多数律师都不建议买卖同日交接(特别是买卖的物业处于不同的市政区域),原因是处理买卖程序牵涉多个部门,而且一环扣环,同日交接时间过于紧逼,当中任何一个环节出现问题,都会直接影响交接。以下是一件真人真事,丁先生卖了他位于Markham的独立屋,买入位于Scarborough的公寓,买卖同日交接,尽管各方努力,律师超时工作,丁先生还算幸运,深夜两点才搬进公寓。还有不少例子是人和家具物品在路边过夜。因此,应尽量避免买卖同日交接。

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问:本人现有物业作投资出租用途,想多了解有关加租事宜,请指教?

答:每年的下半年,省府会公布下年度的加租限额指引。如今年(2004)的加幅是2.9%。即月租是一千元的话,可加租29元。房东可按该指引不需申请便可向租客加租,但不能只是电话或口头通知租客便了事,房东必须完成通知加租程序。

  首先,房东要到"安省租赁房屋审裁处"(Ontario Rental Housing Tribunal)索取"加租通知书"(Notice of Rent Increase)的Form N1表格,表格附有指示如何填写表格。表格有多种分类,要看清楚所取的表格是否自己所需的,以免费时费事。因为非牟利房屋或养老院等,则是另一类的表格。

  加租只允许每十二个月一次,或距离上次加租十二个月,才可再加租。通知租客加租的期限必须是在加租前九十天,若少于90天可被视作无效。因为加租额是不能累积的,房东不要怕麻烦以为今年不加,留待明年一起加。

  送通知书给租客切忌将其贴在租户的门上,这是不合法的。有效方法有多种。第一最好是亲手当场交给租客本人。第二是放在租客常用的收信信箱内。第三可用邮寄方式(最好是挂号信)。如果是采用邮寄的话,一定要预早时间,以便符合90天前通知的规定。若租客不接受加租而计划搬走的话,可填妥Form N9表格向业主终止租约。如果物业是按月租的,加租通知书则要在租约到期60天前发出。按星期租的则要在租约到期28日前发出。若需要更多有关详情可致电审裁处1-888-332-3234或向您的律师查询。

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问:发现邻居居住的人数太多,车辆到处泊,直接干扰了其他人的正常生活,请问应该怎么办?

答:根据市府的物业居住标准,同一住宅,居住的人数是有限制的。政府有专门的条例保障市民的生活素质,避免居住环境过于挤逼和市政设施的过度负荷(如排水系统等)。因此,如果有太多人在同一间住宅物业居住,通常是不允许的。

若发现邻居"人气太盛",市民可向所属区域的Municipal Licensing and Standards Offices投诉,具体的地址和电话如下:

东区:150 Borough Drive, Scarborough Civic Centre Tel: 416-396-7071

南区:Toronto City Hall 东翼16楼 Tel: 416-392-0856

西区:2700 Eglinton Ave West, York Civic Centre Tel: 416-394-2534

北区:5100 Yonge Street, North York Civic Centre Tel: 416-395-7011

有关部门收到投诉后,会派执行官(Enforcement Officer)向业主了解情况,视察具体情况,看是否违反市府条例。如有需要,官员会向业主发出违反物业标准条例的警告信,要求业主在限期内改善。假若情况仍没有改善,当局就会发出服从令(Legal Order to Comply),强制业主改善。

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问:购买"楼花"(预期房)时要注意些什么?

答:何谓"楼花" ?"楼花"指的是在物业尚未动工建造前已签下认购合约的买卖。亦称之为"预期房"。

  在房地产市场看好的时候,"楼花"多成为投资者"炒"的对象。正常情况下,"楼花"价格比建成后的便宜,签约时,买方只需先付小部分的订金作为首期,余下的订金可分期支付。从签约到物业建成,一般需几个月甚至几年的时间。在一个持续上升的市场环境下,该物业也随着升值。待物业全部建成后,以现货推出市场,回报自然可观。但是世事难料。"楼花"的交收日期(Closing date)很有可能因为种种原因而被拖延,例如建筑工人罢工,建材付运出错,发展商资金周转不灵等等,最坏的情况有可能拖延长达好几年。由于交收时间太长,远远超出预料,遇上市场变化,楼价下跌,买家则面临损失。

  因此,买"楼花"所要承担的风险是难以预见的,在认购前,有必要慎重考虑,必须注意:

  1) 保持理智,不要只相信发展商华丽的广告。

  2) 查清楚发展商的商誉,了解其背景及口碑。

  3) 有足够的时间到展销处细心研究,清楚查看包括建筑蓝图,物业平面图、周围环境及四周的发展计划等。

  4) 与你的律师一同彻底审核买卖合约。

  有备无患,以策万全。

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问:选用验屋师时需注意些什么?

答:在买卖自由业权的房屋时,买卖合约离不开买房要求检屋的条件。既然验屋的程序是如此的重要,我们要求小心处理,验屋的目的主要有两方面,首先查核房屋的结构,地库及屋顶的防水,供电系统,进排水系统,取暖设备及各调节是否良好。其次是买家跟验屋师学习认识房屋的一个很好的机会。

  市面上的验屋师有不少的选择,哪一族裔的验屋师并不是选择的标准,关键是你能否与验屋师有足够的语言沟通;还有该验屋师要有政府注册的验屋资格,万一他有过失,会有适当的保险赔偿;经验丰富,责任心强,能确保有专业、公正的验屋结果。

  验屋师选择的不同,有可能得出完全不一样的验屋结果,笔者从业近十年,有其中这样的一个例子:同一所房屋,第一位买家的验屋师看见墙外的泥土有陷下去的情况,便断言地库有漏水,但在屋内找不到任何迹象,由于买家存有疑心,要求卖方减价数千元,卖方拒绝,结果当然是成交告吹。不久后,该房屋再次售出,第二位买家的验屋师的检验结果证实地库完全没有漏水的问题。另一个例子买方请来的验屋师在检验报告上写上有干衣机,但是没有干衣机插座。幸得买方立即检阅报告,当即向笔者提出(当时笔者代表卖方)笔者觉得才10年多的房屋不可能没有干衣机的插座,于是马上带买主到洗衣房检查,插座显而易见地在右边的墙上,这件事若处理不当,可能使买卖双方失去一次成交的机会。如碰上如此的验屋师,实属不幸。

  笔者跟随过一些资深的验屋师,参加完毕整个验屋过程,深感其专业性的确不容置疑,判断准确,耐心解释,还指导如何保养房屋,甚至还提供所需材料的名称、价格,何处能购买等信息,令置业者获益良多。所以,在选用验屋师前多想想,挑个好的验屋师,以确保自己的切身利益。

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问:租客未能提供足够的资料证明有足够有能力支付租金,作为房东,能否多收租客的押金以作担保?

答:大部分正规的租赁业务,在确认租约前房东一方都会要求租客提供个人的租住申请表,信用报告,雇主证明等,即Rental Application,Credit Report ,Employment letter & References。经房东审核满意后,才会把物业出租给租客,以确保房东的利益。以上的手续程序无疑会给新移民造成很大的障碍。在资料不足够的情况下为求说服房东,有租客主动提出多付押金,亦有房东要求租客多付押金,个别房东更要求租客一次性付半年或一年的租金,这种种做法均抵触了省政府订立的租务条例,实属违例。法定押金只是第一个月和最后一个月的租金,一分也不能多收。政府有法例保障租客的权益,房东不能以任何理由多收租客的押金,若证实房东多收了押金,租客可向有关部门投诉,房东必须要将多收的押金无条件地退回给租客。

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问:在加国购买二手房时,如何知道该房屋的建造年份和面积大小?

答:对于很多新移民来讲,在购买物业时都十分关心这两个问题,甚至认为买一个既不知年份,又不知面积大小的房子,简直不可思议,这只是我们从原居地带来的思想与文化。

  在加国,本地人对这两个"重要"问题关心不多,注意力多集中在物业的地区及保养,所以在很多房源信息里很难找到这些信息。既是有也是非常之广泛,比如:年份16-30年,面积2000-2500平方呎等。但是如果我们真的要考究这两个问题的话,可从以下方面着手:

  1) 建造年份:屋顶有铁的烟囱,房子多在1965年后才建造。从房顶伸展出来和室内的水管(vent pipe)是铁的,房子约在1960年前所建;若是铜的,约在1970年前建;若是塑胶的,约在1970年后兴建。房子前面带有盖的平台,约在1930年前建, 但要小心 意大利裔社区,六、七十年代建造的也带平台。地基墙是石的,约在1920年前建造;是砖(brick)的,约在1920至 1950年前建造;是混凝土砖(concrete blocks)的,约在1970年后建造;是混凝土(poured concrete)的,约在1970年后建造。房子的外墙是双砖的。约在1970年前建造;是单砖(brick veneer)约在1970年后建造。承力的底层地板(sub-flour)是一块块实木的,约在1970年前建造。这些资料只供参考之用,真实年份可能大有出入。另外还可以通过暖气炉旁的安装证明标签日期,厕所水箱里面的制造日期,测量图上的日期,又或者在律师办理查契(Title Search)手续时,得知该房子的建造年份。

  2)面积大小:比较粗略的计算可以把房源信息里的所有房间尺寸相加(这里欠缺了走道,卫生间及楼梯等面积),而较为准确的计算则可以在房子的外围用尺量度,计算出一层的面积,然后乘以该房子的层数,便是它的总面积。

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问:我买了一间二十六万多元的房子,开始我同意付一万元订金,可是卖方要求订金两万元,就为此事当时双方僵持了一阵子,最后我还是付了两万元订金把房子买下。请问卖方的要求合理吗?订金付多少有没有明确规定?

答:订金的重要作用之一是双方加强承诺。一般而言,订金支付多与少和承诺的大小是成正比,订金对买卖双方都同样重要。

  房地产交易是一项相当重要的事情,牵涉的问题繁多,涉及的金额巨大,影响深远。因此,在房地产交易中无论是租赁或买卖,均离不开订金,订金成为房地产交易中的一个重要组成部分。

  政府对房地产交易中的订金非常重视,有一套完善的管理机制。安省及多市地产商会提醒业内人士订金的重要性,无论商会的规章或政府的法律中均有明言,订金的金额必须足以保障卖方不会因买方违约而遭受损失。安省地产商会的地产百科全书中建议订金应为买卖价的百分之五至十。与此同时,买方的订金也得到充分的保障,商会规定收到的订金必须在两个工作日内存入物业代理(地产)公司的信托户口,任何人不能随便动用。买卖双方经纪各自代表自己客户利益,对订金支付多少(在合理范围内)有不同的看法是正常的,而通常在二三十万的物业买卖,买卖双方大多数都接纳一万元的订金数额。

  以上的朋友在购买二十六万多元的房子时,对方要求付两万元订金,可被视为在合理的范围内。但是,如果你认为有困难的话,可以向你的经纪说明,他(她)会代表你与卖方协商,只要双方有诚意,问题是可以圆满解决的。

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问:经常看到一些地产专业资历及名衔的缩写词,如:CRES、FRI等,不知道是什么意思,可否请你解释一下?

答:地产从业员有如其它专业一样,经过专门知识进修,考试及格,才得到认可的资历,而不同的资历及名衔,有不同的考核内容和程序。以下是几项较为常见的地产专业名衔:

  一、认可地产专业员(CRES – Certified Real Estate Specialist) 此专业名衔是由加拿大地产学院 (Real Estate Institute of Canada) 发出,代表此名衔持有人以地产为专业。获此资历人士要有高中毕业(或同等学历),同时有两年以上地产从业员牌照,并且是加拿大地产学院会员。

  二、地产学院院士(FRI – Fellow of Real Estate Institute)此名衔也是由加拿大地产学院颁发,代表持有人拥有地产专业的教育资格,获取此名衔者,要有至少一年的执业牌照,完成一系列核心及专门科目,并要进修学院的操守课程等。

  三、市值估价员(MVA – Market Value Appraiser)此名衔由安省地产商会、加拿大地产商会及加拿大地产教育联盟颁发。要获得这资格的人士,起码要有五年的实践经验,现正从事房地产工作,并掌握物业估价中的各种技能。

  四、认可商业投资地产会员(CCIM – Certified Commercial Investment Member)持有该名衔的人士被公认在商业地产的买卖、租赁、管理、评估及投资分析的专业知识。而获取此资格要进修由美国芝加哥认可商业投资地产会员学院提供的课程,修读一系列科目,并要通过严格考核。

  五、工业及办公楼宇地产人员协会(SIOR – Society of Industrial and Office Realtors)持有此会员资格人士,代表该人士对工业及办公楼宇的买卖和租赁有专门知识,要获取这名衔可通过三种途经:

(一)已经是“认可商业投资地产会员(CCIM)”或是皇家特许测量师学院会员;

(二)通过会员合格考试;

(三)完成三十小时的商业地产课程。

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问:我最近买了一间房子,入住后才发现洗衣机和干衣机是坏的,根本不能工作,我应该怎么办才好?可否向卖家要求赔偿?

答:在回答问题前,让我们先了解一下买卖协议(简称“协议”)里的条款细则,协议一旦经双方确认后便具法律效力。笔者认为,作为买家的经纪,理应处处为买家着想,在准备协议时,除了有常规的条款外,还应把一些细节的条款写上,着实保护买家的利益,避免日后不必要的纠纷和损失。

  协议上详细列明卖家将会留下的每一件物品,如炉子、冰箱、洗碗机、洗衣机和干衣机等以及其它物品如灯饰和窗廉等等,没有在协议内列明的物品,卖家可以有权带走。在有必要的情况下,应特别将电器的牌子以至产品编号 (serial number) 写进协议里,甚至拍照为证。

  协议上一定加上要求卖家保证在物业交接时所有电器、冷暖设备及进排水系统等等必须保持在正常运作状况(normal working condition),并且要加上买家有权在物业的交接前至少有一次机会入内再看一遍的条款。而这个时间不要安排的太早,尽量靠近交接日期,买家不要轻视更不要放弃这一机会,它的作用是,对所有电器、冷暖设备及进排水系统以及物业里外的状况等作最后一次巡查,所有电器、冷暖设备及进排水系统是否运作正常?物业里外的状况是否与原来的一样?如果发现问题,尽快知会双方经纪及律师,卖家必须在交接前将问题解决好才可以交接。

  另外,别忘在协议上多加一句,即“All other permanent fixtures now on the property belonging to the Vendor and deemed to be free of all encumbrances included”,强调所有现存固定在物业内属于卖家的物品都包括在成交价内,交接后归买家所有,卖家绝不能拆走。

  关于这位朋友所提的问题,首先请看看你的协议上有没有以上提及的条款?有没有在交接前再次进入物业作最后的巡查?如果没有,你则完全失去追究的权利,倘若协议上所有的条款齐备,在交接后发现电器不工作,应立即与你的律师联系,虽然成交后的追讨难度较大,但一个责任心强的律师,他会与卖家的律师协调,尽力将事情处理好。万一这办法无效,最后你可向安省小钱债法庭申请,取回公道。

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问:我最近计划换房,想先把现有的房子卖掉,请问我是否一定要委托房地产经纪出售呢?

答:

不是。在安省,没有任何的法例规定房子必须要委托房地产经纪才能出售,你有权选择委托房地产经纪出售或者私自出售。而在每月数千宗的买卖成交中,业主自己私自出售的案例只是占极少的比率。

  事实上,没有经纪参与的房地产售卖有不少不利之处。首先,一般的业主对房地产市场了解不深,这方面的专业知识和丰富经验不足,对市场价格定位、市场推销策略欠缺周详的计划,往往容易在争取最好销售价格及加快销售进度上造成障碍;其次,本来是经纪做的工作,业主都要自己亲力亲为,劳心劳力,最后不但得不到预期的效果,结果很可能是“劳民少财”。

  在北美,基本上每个行业都有她的专业人才,充分体现行业服务的专业性,房地产行业也不例外。安省的房地产经纪都经过正规培训和严格考核,他们的专业资格是不容置疑的。况且经纪(特别是全职的)每天工作在最前线,掌握市场第一手信息,为你制定紧贴市场的价格定位,争取最理想的售价。同时,经纪有一整套的市场推销策略加速销售进度,包括报纸杂志及网上广告、安排开放日和信息放入业内庞大的信息资料库(MLS)等等。

  买卖房子表面上看似简单,其实是一项复杂和专业的工作,学问很多,确实需要借助专业人士的帮助令你的销售更为畅顺和理想,因此,房子委托房地产经纪出售,才是明智的选择。

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问:我是一个新移民,正计划买房。可是,我对带我看房的经纪人有怀疑,请问如何查证经纪人的执业资格?

答:

在加拿大,房地产经纪是被公认的专业人士,其专业资格受政府确认。所有经营房地产买卖活动的人士,都必须具备专业资格牌照,无牌经营者,实属违法行为,一旦定罪,处罚非常严厉。

  如你对任何一个经纪的执业资格有怀疑,可通过以下的途径查证,致电经纪人的公司或安省地产理事会免费电话1-800-245-6910 查询,又或者可到安省地产理事会的网站www.reco.on.ca查询,当中数安省地产理事会网站上得到的资料较为详细,包括经纪人的注册全名、挂靠的公司名称、注册类别及注册状况等,一目了然。

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问:我于一星期前买下了一间三十八万多的房子,定金付了两万元,计划首期付百分之三十五,交接日在一个月后。现我家的经济情况突然发生急剧变化,我再没能力买这套房子。请问,我在是否可以立即中断这个买卖?定金能否全数取回?

答:

在加国置业,买家的利益可得到充分的保障。其表现在买家向卖家提交的购买协议书内至少有两个附带条件,银行贷款成功才买和房屋检验通过才买。这些附带条件是有时间限制的,通常是三到五天。换句话说,如果任何一个附带条件不能在规定的时间内通过,买家有绝对的权利取消协议,全数取回定金。

  当房屋买卖协议被双方无条件确认后,买卖作实,协议具法律效力,任何一方都不能擅自违约,否则,违约一方要承担所有的法律责任。据知你是在一个星期前买的房子,相信买卖已被无条件确认。除非得到卖家的同意,原则上你是不可以单独中断这宗买卖的,定金也不能取回。就算你愿意放弃定金,卖家继续有权向你追讨定金以外的经济损失(包括:律师费、上庭费和物业买卖差额等等)。目前唯一可用的办法是求情,建议你尽快将实际情况告诉你的经纪,取得买卖双方经纪的同情与协助,争取令卖家接受你的请求。只要卖家同意,并签署有关的取消协议文件,你便可全数将定金取回。

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