老袁房地产信息中心 - 多伦多 Toronto real estate information,最新,楼盘,出租,生意,买卖,免费估价,business,buy,sell,rental

答：
袁先生，
谢谢你的回复！
我的房子面积是990平方尺，two bedroom+den+bolcony+parking+locker,在27楼,朝东北向,看到湖景。我的加拿大朋友告诉我说，价格会在50万元，想听下你的专业意见。
我在24日到多伦多，如果感觉价格合适，我计划出售该房子。
安好！

Richard

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無論是在天氣變得蕭殺的深秋晚上抑或是在寒風凜刻的冬日，和家人輕鬆舒适圍坐在壁爐前閒話家常，格外覺得恰意。不過這種純樸安祥的景象未必可以在相文大廈或是沒有煙面的屋見到。直到現在一謝謝現代科技。電壁爐不管是外型、方便程度和熱量輸出都有很大進步。讓我們跟從前那種粗糙廉價感覺的燃罩圍著「假」火焰的人造壁爐說再見，取而代之的是有跳躍火焰和或明或暗閃著的燃屑的電壁爐幾乎可以在任何地方都輕易安裝得到，亦有著一系列的外型供選擇，以迎合不同室內設計的要求。

負責替多個著名電壁爐品牌如Xtrordinair、Avalon和 Lopi等生產的Travis Industries總裁Kurt Rumens說: 「對很多人來說，添置一個電壁爐等於去附近的大型裝修家居用品連鎖店買一個平板、四周貼上膠合成木板的黑色燃燒室，一看上去便知是缺乏品味的廉價貨。新一代的電壁爐可以提供大量美觀及像真度高的壁爐前端面板選擇，要配合家居現有的建築風格一點也不難。」

在柏文安裝電子壁爐無疑是一個簡單快捷的方法為家居增加型格及溫暖恰意，而在付諸行動前，請先考慮以下幾點:

簡單方便的安裝是電壁爐的其中一個賣點。只需把插頭插進任何符合規格的 110volt牆擊，毋須有通風氣口，插上電擊就可以用。

電壁爐這些年來並不流行，和它一向缺乏高質素的前端用料及外型設計所致，不但不能給家居加添色彩，反而給人低格謂的感覺。

而現今新一代的電壁爐可以因應客人不同要求而度身訂製爐身大小，壁爐前端面板的選擇更是林林種種，總能讓顧客揀選到喜歡的典雅設計。就好像Travis，便為客人提供19種不同款式度身訂製的電壁爐，例如是:仿古銅、刷鎳色的Arabesque格子图案、長方型平房式雙門設計，甚至是當代設計風格式樣的前端面板....﹒透過高質素的用料和具美感的設計，可以散發出與别不同，有凝聚力的富麗感覺。

外型以外，不要忘記電壁爐的實際功用是提供暖能，因此不能忽視熱能輸出，基本功能如調較爐火速度、高度和光度，溫度和睡眠時間摯等。 Travis Industrie的電壁爐有齊上述功能，可以即時為400平方呎的空間輸出5000BTU的熱能？爐內還有燃著似的脈動燃屑及人手製的木材模具，提高其像真度。

同時，這些電壁爐還有處理空氣系統，每15 分鐘將一般室內的流動空氣清理過濾。可清洗的過濾器無論有沒有熱能輸出時均可運作，因此可單純作為過濾過敏原之用，而過濾器只需每年清理或更換一次。不同其他毋須使用煙齒的壁爐，電壁爐沒有使用時間限制，也不用擔心濕度及霉菌增生的問題。

Rumens補充說: 新一代的壁爐己和一般人心目中的電壁爐有很大分別，吸引的設計和切合不同室內裝修風格的多種度身訂造選擇，再配合方便等元素，電壁爐無論是在型格和熱能供應方面都比以前大有進步。

一個常見的法律問題，是當某人買入一個柏文單位作投資出租，但租客卻製造一連串的噪音或不便，影響了樓字中的其他業主及住客。這樣的話，業主是否需要負上責任呢?

以下個案，就是李文夫婦(化名)購入一個用作投資的柏文單位，並出租給車先生(化名)，孰料車先生重複作出一些與1998年柏文法令和柏文法團聲明相抵觸的行為。

車先生多次於晚上11時後製造大量噪音，在大廈範圍內隨處拋棄垃圾，在梯間閑蕩吸煙，違反大廈的泊車條例，多次向大廈住客及職員以討厭的語言作出恐嚇和辱罵，更公開地在大廈內使用大麻，他這種種行徑，需多次召請警員和附例專員來作調停。

為此，物業管理公司收到大量有關車先生的口頭和文字投訴，同樣，大量投訴車先生的信件也寄到李文夫婦那里。李文夫婦於是要求車先生一同出席物業管理公司的會議，探討有闋的投訴並要求車先生遵從大廈章程及條例。

但會議過後，投訴依然未有減少，管理公司便再寄信給李文夫婦，希望他們再與車先生跟進改善其行為，但這次李文夫婦並沒有作出任何行動。

如是者過了半年，車先生的態度開始改善，投訴也因而減少很多，大概又過了半年，有住客發覺車先生飼養了一頭小狗。後來證實這是一頭鬥牛捷(這個案發生於立例禁止飼養鬥牛硬後不久)。管理公司再次寄信予車先生，通知他根據大廈章程，這種狗是不能當作寵物來飼養，他必須立即將狗隻送走，但管理公司並沒有將信件的副本送交李文夫婦。

車先生不單沒送走狗隻，還向提出投訴的住客作出恐嚇，因此，管理公司向他發出第2封信，同樣地，副本並沒有寄給李文夫婦。

幾個月後，事件升溫至沸點，因車先生不斷違例泊車和違反大廈章程，管理公司決定向車先生提出控訴，要求法庭領令車先生停止及克制自己，不再違反大廈法令、大廈法團聲明、附例和章程。

這個案的重點在於物業管理公司要求李文夫婦承擔所有的法律支出。第一個要注意的重點是， 1998年柏文法令中並沒有明確要求，柏文法團或物業管理公司必須通知單位業主有關其租客違反章程之事。但在這特定的案件中，法官認為，物業管理公司應該通知李文先生一切關於車先生違規的投訴。業主要注意的另一重點是，1998年柏文法令中指出，柏文公司只跟單位業主有法律關係，而並非租客。這意味業主，即李文夫婦，須對租住其物業的租客的行為負責。因此，柏文公司期望業主遵守柏文聲明、附例和章程，多於期望租客這樣做。

所以，當租客違反規例时，柏文公司會要求由業主承擔責任，而業主則會尋求租客的承諾。即是說，所有業主都有法律責任，去確定租客有否遭大廈法團指控。不過，這法令並非說業主須對租客違規的行為完全負責，當中的字眼只簡單地指，『業主應採取一切合理的方法』。去保證租客遵從大廈法規。故此，業主有責任知道及跟進一切已經及正在發生的事情，在此案件中，李文夫婦會被知會其租客的違規行徑。他們便有法律責任去採取合理的方法以求改善車先生的行為。這並不代表業主要突然造訪租客，以觀察其有否違規，而是由物業管理公司記下租客的問題後，通知業主處理較好。

所以，當讀者打算將投資的柏文單位出租時，緊記你有責任保證租客遵守大廈法規，否則，就如此案中李文夫婦過於漠視其租客車先生的問題，以致被法庭頌令需支付柏文法團的一切訴訟費用。

尋找房子可能會令人激動和振奮。但是在你開始尋找之前，你首先得确定你想住在什麼地方以及現在和將來你對住房有什麼要求。

為了幫你找到適合你的住房，加拿大按揭與住房公司(CMHC)建議你向自己提問以下問題:

你需要多大的房子？你需要多個臥室、一個以上的浴室、一個家庭辦公室或兩個車位的車庫嗎?

你打算在不久的將來改變生活方式嗎？比如，你打算生小孩嗎？你有很快要從家裡搬走的十幾歲的小孩嗎？或者你是否快要退休了，正在考慮要一套小一點的房子？預先明確設定好你的優先考慮事項，能有助於你節省大量時間並減少以後的麻煩。

你對你的住房功能有什麼特別要求嗎？比如：空調、游泳池或單獨需要一間房子用於你的業餘愛好?

你希望生活在哪種地區呢？記住要考慮到諸多因素，比如上班交通是否方便，附近是否有適合你小孩的學校，以及離開你家庭、朋友還有安全的休閑區域和設施的距離等。

你想選擇居住新房子還是二手房？新房子能提供一些優勢，比如更多的個人選擇，新的用具和裝設，而且通常維護費較低。但二手房能使你更易於獲得更完善的服務，能提供更穩定成熟的周邊景觀，還可能使你不用繳付購房的GST/HST稅款。

供的類型包括獨立式住房、半獨立式住房和雙單元住房以及鎮屋、預制房屋和共管公寓（condo）。

當你開始準備找房子時，可以使用的資源包括報紙、房地產雜誌、網絡、地產經紀人以及口碑。如果你已確定好希望住在哪些地區(你也可以花幾天時間開車去那些地方轉一轉，看看有沒有新的地盤在開發或發售。

近數年來，加国地產市道十分暢旺，尤其是安省、亞爾伯達省及英屬哥倫比亞省份等。除了是加國居民支持地產市道暢旺外，也有很多海外技資者。

加國擁有完善法律制度及相當穩定政治制度，這可能是吸引外國投資者投資在加国地產市場的原因。再加上過往一批批回流原居地的加國公民，他們在加國還會持有物業，以便將来重返加國生活作後居住。

對聯邦稅務部來說，這些外國投資者及己回流原居地之加國公民，都是加國的非稅務居民。所以這些非稅務居民在加國賺取的投資收入是要付稅，這是跟世界很多國家的稅務安排一樣，加國向非稅務居民抽取從加國賺取之投資收入，是合情合理的。

非居民技資在加園地產物業會被抽稅的收入，包括租金及地產增值回報。在加國稅務處理上，會分開兩大類別。

第一類是私人或個人投資，而不是一門生意。另一類是屬於生意上的投資。這兩者的分別，司以用以下例子作參考：

非居民投資柏文收租，便是個人投資，不存在有生意活動。若果非居民擁有加國酒店作營運，由於酒店營運收入不單只是收租或地產增值回報，這投資便會被視作為生意了；酒店的主要收入，可以包括餐飲及其他各類活動收入等。

我向讀者解釋非居民在加國投資地產的性質，是因為稅務部對這兩類投資形式都有不同稅例以及稅務安排。我會常常聽到非居民客戶對加國嚴謹的稅務安排作出投訴。這是事實，但加國也要確保外國投資者在加國賺取之回報繳付相關稅項，不然的話，我們大眾加國居民便要補貼這些非居民在加國投資活動之相關優惠，如健全的法律制度及穩健的政治制度，這些制度都是加國居民努力製造出來的呢!

非居民在加國的稅務，是由加國稅務部內國際稅務部門處理。其辦事處是設於加國首都渥太華。但全國都有國際稅務部的支援部門如國際稅務查稅小隊，都是附屬於全國各個分區的地方稅務局內。

首先，跟大家談論非稅務居民在加園地產物業的非生意活動投資。在加國稅務安排上，其目的是確保非居民繳交投資物業的應付稅項，所以作出的稅務安排，都是要非居民投資者先繳稅，容後在年尾報稅時再作結算。

這樣做，是確保加國稅款不會流失，因為向非居民追稅，是有相當難度及追稅開支可能相當高昂，要非居民投資者先繳稅的方法有兩種。第一種是以租金總收入(即未扣除租務開支前)作基礎來抽稅；第二種是以租金淨利潤(即扣除租務開支後)作為抽稅基楚。

非居民投資者可以在每年度選擇不同方法去繳稅，即他們可以在今年選用總租務收入法，在下一年可自由選用租金淨收入法。兩類方法都有不同之好處及弊處。我在這里跟大家作一總結分析，大家可以自行決定何種方法是最適合自己。

以總租金收入的繳稅方式，是以一刀切方式進行。非居民在選擇這方式後，他一年內總租金收入的25% 是要預繳給加國稅局，在這情況下，非居民是不用自向稅局申報收入稅，這也是唯一的好處。不好的地方是，這25%是每年一次過收取租之淨收入，可能是零或是有虧損。例如非居民A君的租務收入是$10,000，25%之稅項便是要拿出$2,500上繳稅局。但A君在扣除年度租務開支後，毛利可能是有虧損，這位$2,500卻也不能有所豁免。

A君所得的唯一好處，是不用向加國稅務部呈交繁複的稅表。用這方法者，要付出的加國稅項便會可能很高了。若是回報低或虧損的情況下，A 君採用這方法的稅率，可以說是相當之高了。

另一方法是以淨租務收入計算，即扣除應有租務開支後才繳稅項。這稅率跟上述安排是有所不同。這淨租務收入安排的稅率，是根據加國居民的累進稅率一樣處理。這方法的好處，是非居民要付出的加國稅項，可以隨著租務的回報有合理調整，相應比第一個方法的稅項會低很多，不好的地方是，申報程序繁複。

虽然這個法律問題，某程度来說看來似乎十分瑣碎，但卻是柏文（公寓）業主與共管物業法圍之間，經常發生的一個大冲突。

問題起源於1998共管物業法案(以下簡稱法案)中第90及91項。法案第90項陳述了共管物業法圍有責任維修保養公用設施，而單位業主則有責任維修其木身的單位。但法案第91項又指出，共管物業法團可對其列於第90項中的責任進行修改，只須簡單地在共管物業聲明中，指定業主須維修其破損的單位、或業主須維修公用設施或其中某部分，或每名業主須負責維修只供其使用的己破損的公用設施。

法律問題出現，因為一般業主熟悉法案中的第90項，並且察覺第91項中的字眼。舉個例子，一幢較舊的柏文單位業主，經共管物業法團通知，須支付其單位新窗戶及外門的更換費用。在這過案中，法團聲明修改了法案中第90項，加於業主的責任，就是業主要自行維修其單位，當中包括『只供業主使用的公用設施』。主審法官裁定，根據共管物業聲明，法案中第90及91項中，陳述了業主有維修保養其單位的責任，故此單位業主便應支付更換窗戶及外門的費用。

這案件阐明，讀者如果正考慮購買一個較舊的柏文單位，最好先小心閱讀共管物物聲明中，有關維修保養的項目。

共管物業法案第91項允許法圍在公契聲明中更改字眼，可能導致業主負上一筆相當寵大如更換窗戶的費用O或者準柏文貫家更應聘一位律師，替你詳細閱讀及解釋聲明，以明瞭當中重要部分，或可能牽涉日後維修的項目。

現在樓市暢旺，新的舊的房屋只要地點好，很快就能售出。買新屋當然省事，一切都是新的，不用擔心哪裡會發霉哪裡會漏水。但不是每個人都有買新屋的條件，一旦決定買舊屋，光房屋方面要注意的事項就多了。

市場上的二手房什麼年代的都有，其實並不見得所有年代久遠的房屋都破舊，年代不是房屋好壞的決定性因素，關鍵在於其接受保養的程度，一些保養得很好的屋子，年齡已經超過50年，仍然有很好的狀態。

房子自然是屋齡越長越需要保養，只要屋主能持續保養房屋，發現有問題立即作出修補或更換，經過幾十年，房屋的結構、水管和電力系統仍然會很安全，相反，有些較新的屋，但如果沒有適當的保養，也有機會出現不安全的問題。

因此，買主除了了解房屋建築的手工和設計外，還要仔細詢問買主做過哪些方面的保養，特別是供水排水系統和供電取暖系統的狀況。同時還要仔細觀察房屋的一些細節之處，如地庫牆角、窗框邊緣是否有浸水、霉變、腐蝕痕跡，屋頂、涼臺、車道是否整齊、清爽。

如果一間古老的屋有良好的保養，而價錢又是合理，地區又理想，購買一間舊的房屋可能是一個好的投資。

買舊屋還要注意的另外兩個重要因素是：買主心中一定要明白購買這間房屋的用途，將來是拿它自住，要還是要將它出租，以及你計劃保留這房屋的年期。

但如果你計劃自住超過十年以上，古舊房屋內有些東西就必須要更新，主要目的是為了安全，節省源和減少每年的保養費用。例如更換房屋的門窗單層玻璃，將其變成雙層玻璃，加強樓上的保暖材料等，這樣可以減少暖氣的流失，節能20%以上。

此外，更換殘舊的暖氣系統，也可以節省20％以上的暖氣費用。而且不用經常更換殘舊暖氣系統的零件，並大大減少了維修的次數，這都可以節省不少金錢。

如果計劃自住5到10年，這方面所花的費用就能節省回來;當把房屋賣出時，價錢還可能會更高些。

還有，電線是否要更換，這取決於買主所計劃擁有此房屋的長短，如果至想保留兩三年，目前將其房屋的主要系統可以暫時維持現狀，但作一些經常性的保養，以減少投資的成本。

可能是英國人的關係，總覺得土庫怪怪的，英國人通常稱土庫作cellar"而非basement。土庫是一處陰冷黑暗的地方，除了存放陳年功課作業，如雞肋般的禮物或是早已不屑一顧的運動器材......沒有什麼人願意多留一分鐘。

當我第一次探訪北美家居，很是驚訝人們甚少留在刻意裝修的客廳，反而喜歡一家人聚在土庫。不過來到今天，走進新一代建造的家居，很多時都會發現家人通常喜歡留在一起的多是接連廚房甚或是在索性在廚房旁的家庭中心，有火爐、電視、舒適的傢私，土庫則成為有先進科技如遊戲室或大型影音設備的休開地方，我甚至見過有人將土庫變成瑜珈練習室。可是，如果你所住的不是這些新一代家居而是舊式房屋，即使有足夠的面積供你使用，但冷冰冰的地面和鑄在四周的陳年木板都令人提不起勁，實在需要有一定的勇氣和掌握一定的竅門才可以有一番新局面。

可能有些人仍然覺得那些假木紋牆身沒什麼問題，但經過這些年也是時候來一點新意，然而決定大刀闊斧除走這些木板前，請先三息，兔得見到隱藏在板後多年的嚇人場面。沒打算來個大翻新，可以選擇塗上新油漆。正式霖油前先塗上一層底油，度油乾後，才塗上兩層傳統白色或淺粉彩系列漆油。要是真的要拿走牆上木板，緊記要用灰泥塗抹有損壞的部份。圖中所見我的土庫，我使用了有浮雕圖案和可以上油漆的牆紙，好遮掩牆上的瑕疵。而所選用的白色油漆，則令空間感大增。

地面是最大的問題。土庫的地面很是冰冷，每到十二月我們一家人總得要圍著厚毛毯才可以留下來，到一月時更是冷得要放棄在土庫一起看電視。但今年我們終於克服了這難題。我把舊地面起走，置以24吋大的磁磚，配以正方型和長方型的交錯圖案。你或許會奇怪問: 磁磚會暖的嗎? 答案其實在放磁磚前，我讓Nuheat的朋友在磁磚底下先鋪設一層發熱墊，而在發熱墊中間夾著發熱線，原理就如日常所用的電毯一樣。透過可預設選擇程序的恆溫器，可以選擇溫度、使用的時候和範圍。有關發熱地墊的資料，可以致電1-800一778-9276或瀏覽網址www.nuheat.com。

這個冬天我們可以盡情享受土庫的暖意，我絕對是發熱墊的忠實擁護者。有關家居裝飾問題，可以把問題電郵至 house2home@debbietravis.com。

楼房買賣最經常出現的一個法律問題，就是當賈家收屋時，發現實家帶走了一些原先答允隨屋附上的家具，例如燈飾、電器等等。以下個案，買家是一名律師。

麥律師本來在北約克擁有一個自住物業，但為了三個孩子，他希望能買到一間較大和有較寬闊後圓的房子來居住。未幾，地產經紀告訴他，離他現居不遠處有一個物業準備出售，麥先生夫婦遂約看房子，發覺房子及後園面積均十分理想，便通過地產經紀向賣家鄧氏夫婦提出購買。

賣家鄧氏同意以$590,000出售，並簽訂一份標準的買賣合約，合約中包含一項條款，清楚列明以下可動產是隨屋附送：雪櫃、煮食爐、洗衣及乾衣機、洗碗碟機、現有窗簾、已鋪設的地毯、中央空調系統、電燈裝置、方便濕器、警報系統、及投入式焗爐及微波爐、對講機、軟淨水系統、灑水器，以及三個附有遙控的車房開關等。同時，鄧氏亦答允讓麥先生夫婦於交吉日期前可作兩次驗屋。

但當麥氏夫婦於2次協議驗屋日期，帶同地產經紀及承包商抵達鄧氏家門時，卻被那氏夫婦拒之門外，雖然最後能勉強進入房子，但停留時間不足一小時，兼且不獲准在室內進行任何拍照或錄影工作，原因是室內已開始進行各種替換，例如以較廉宜的膠質窗廉代替昂貴質料的窗簾，當經紀詢問鄧氏為何作出此項更動時，他則解釋為新物料顏色較淺，要適合春夏季節採用。

交吉當日，麥先生帶同一部攝錄機，拍攝房子內外情況，當中所見，證明了一切可動產的改變，以及後園被棄置大量廢物及瓦爍的情況。可動產的改變包括，原有廚房中的雪櫃，被換上另一部不附合電源的舊機，洗衣及乾衣機亦換成舊機，中央吸塵及室外j麗水系統均破壞兼缺漏重要部分但已經難以找到替換的零件，最後，連最入式的煮食爐及焗爐，也以旋鈕破爛、欠缺零件的舊機替代。影帶中亦顯示在交吉當日，房子旁邊及後園均棄置了大量廢物，包括一輛己生鏽的運動單車、一個破爛的架子、一些混凝土磚塊、一張污穢的床墊、木塊和一個破爛的木製洋娃娃等。

如果閣下購入一間房子，卻發覺屋主作了這麼大量的替換和遺下大量垃圾，在未尋求律師意見前，你可以採取什麼行動以保障自己呢？麥先生所作的其中一項保護措施，就是使用攝錄機收集證據，而當你懷疑屋主在某方面不夠坦誠時，最好在交吉日帶同一名有聲譽的目擊證人，例如僱用一位承包商，一起驗收房子。在此，麥先生的承包商確切地指出被屋主更換的可動產，地產經紀的太太也對一切改動作了文字紀綠，基於這些證據，法官接納這些可動產確實是以較差的型號代替了。

這個個案須留意的法律觀點是，麥先生指控對方欺詐，而法官給欺詐所作的定義是相當廣泛，它不再只是一個謊言或實際欺騙行為，還包括任何形式的不誠實，就像這個案，鄧氏夫婦及他們的地產經紀司能並非真正說謊或企圖欺騙麥氏夫婦，但他們替換可動產的行為，卻清楚表明了其不誠實，這便構成欺詐罪。總括來說，緊記這類法律案件，憑證是十分重要，而欺詐罪的定義更是相當廣泛的。

無論您要買屋還是賣屋，您都將需要一位律師來協助您處理法律問題。要從律師那裡獲得最好的服務，先瞭解他們的收費方式是良好的第一步。

TitlePLUS產權保險的不動產律師兼副總裁 Kath leen Waters表示: 律師的收費方式各不相同，因此要找到一位適合您需要的律師，就必需先瞭解他們是如何收費。

律師費的第一部分是代表您所做的、可以收取費用的實際工作，如該律師為確認產權的所有權關係而進行的研究調查。

購屋者還需支付其他費用，如為登記轉讓(地契)和申辦按揭、研究費用及律師產生的其他費用。

不同的房地產律師使用不同的收費結構。部分律師依每小時收費，亦有律師採用統一費率，或採取整套服務收費。

Waters表示：一旦您找到一位合適的律師，請安排一次會面，有些律師最初的諮詢是免費的，請充分利用它。

讓律師知道您想要在聘僱他們之前先討論費用，索取一份書面的各種費用和支出的估價單，並討論潛在的其他費用。但請記住，法律工作可能存在著不可預測性，並可能發生不可預期的問題而使總費用增加。

如果採用固定價格協議，請詢問它包括哪些服務及任何單獨或額外的費用，例如，您可能需要簽署購買和銷售合約前，先請您的律師對相關文件進行查核。此外，您司能還需要律師草擬合約附文。

如果您對某些內容存有疑慮，請要求澄清。請記住，您的房地產律師隨時準備協助您。

需要相關資料，可瀏覽www.titleplus.ca，由TitlePLUS所提供的簡易房地產指南( Real Simple Rea1 Estate Guide) ，包括核對清單、計算機(例如，協助您判斷您能承擔多少貸款) ，以及律師職責方面的資訊和房地產交易的手續費，及律師和房地產工作組(Working Group on Lawyers and Rea 1 Estate )一代表房地產律師和法律協會的保護組織制定的建議費用表的連結。

答：

相信有讀者在買房時，被要求有一個房屋貸款擔保人。這是一個什麼樣的角色? 擔保人要承擔什麼樣的法律責任? 如果你要請求某人作你的擔保人，起碼你應該知曉這些基本問題的答案。

當申請房屋貸款時，如借款人收入夠或信用紀錄良好，借貸一般都很容易獲得批準。但如果借款人收入不夠，或是信用紀錄不好，首付不多，貸款機構會要求借款人找一個擔保人( guarantor) ，對負債作個人承擔。常見的是父母作子女的擔保人、配偶作擔保人、兄弟姊妹作擔保人，或找朋友作為擔保人。

如借款人不還款，擔保人是要負上還款責任的。在應承作為擔保人之前，一定要慎重考慮，原因是當你簽名作鐘債擔保，即是對貸款機構作出個人負責清還欠債的承擔。即使擔保人和欠債人的關係有變更，例如丈夫擔保妻子做房屋貸款，最終兩人離婚，擔保書也不會受婚姻關系解除的影響，它仍然的有效的。

換句話說，當擔保人一旦簽名作擔保後，便是永久作擔保人，除非借款人獲貸款機構批準取消擔保人資格。

在正常情況下，借款人自己還款，擔保人不用操心，但借款人所借的貸款額及月供款，一般也會顯示在擔保人的信用紀錄( Credit Report )內。

擔保人自己需要申請任何貸款時，他所擔保的債項會被視作是他自己的債項，通常貸款機構會其計算在欠債內，因而有可能影嚮擔保人的貸款額。

應承作為擔保人時，貸款機構多會要求擔保人到律師樓或合證人處簽一份獨立法律諮詢文件(Independent Legal Advice) ，簡稱ILA。簽署這份文件時，擔保人不能在借款人的同一個律師樓簽名，必須要另外找一位律師簽署作証，証明已經將擔保人的法律責任，清楚解釋給擔保人知道，而擔保人也明白要對負債作個人承擋，並且是自顧作為擔保人，並沒有受到任何壓力。

也就是說，當銀行向擔保人追討欠債時，擔保人要全部負責所欠的債項，不能說不知道有這樣一回事。

邮件；qqluoz@hotmail.com

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罗先生，

您好！很高兴我们能在网络上有“袁”相聚。

本人在多伦多经营地产中介12年，凡是跟房地产有关的事情都很感兴趣。不瞒您说，最近也是来自温哥华的一位客户朋友，委托我帮她收接多伦多市中心近“雍景豪城”）八套刚落成的全新公寓单位，并同时代为处理出租及出售之业务。为了更能向您提供满意的服务，请多点介绍一下具体的楼花信息以及您本人的想法，只要我们双方有良好的沟通和充分的信任，相信我们会有很愉快的合作机会。

我明天凌晨的飞机到佛罗里达度假一周，中途有机会也会随时查看邮件，若万一中间因种种原因有什么延误回复，请多多包涵！有紧急事情的话，欢迎您随时通过手机电话（416－666－8288）与我联系。谢谢！

老袁

，这种塑料外墙更换费用大概是多少？应该很麻烦吧？那为什么很多房子还要用，结

实吗？总觉得不如砖的好，对吗？另外，屋顶一般多长时间需要更新，大概费用多少

？而且有的屋顶好象外层用的不是那种黑色的毡，为什么？买房一定要自己再请一位

经纪吗？律师对买房有多大帮助，费用多少？如果卖方提供近期的验房报告，还需要

再验吗？谢谢，实在不好意思，一下问了这么多问题。

徐华

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答：

1、这里的大部分房子是木结构，外墙均不承重，所以外墙用什么材料，不会对房子有任何直接的影响。中国来的移民受背景影响，总是认为砖外墙给人结实的感觉，其实不然。如果砖的质量不好，也很容易风化损坏。Vinyl siding做得好的话不比砖差，而且外观有层次，商人以市场需求为主，如果这样的外墙没人喜欢，那建筑商还会用吗？要更换外墙当然费用不少，真要这样做的不多。市场有的是选择，你喜欢什么买什么，相信不会有人专门买个Vinyl siding外墙的房子，然后把它改成砖，还不如直接就买个砖外墙的房子。

2、屋顶用的材料一般有20－30年的寿命，中间2－3年做一次保养，会延长其寿命。费用方面，若一间2千平呎左右的房子，大概需要3千元左右不等。屋顶的材料有很多种类，目前大部分用的是含沥青的物料，其它的有瓦、金属等，随着科技进步，相信不断有新型材料面世。

3、买房没有规定一定要找经纪。但如果经纪找得好，往往受益最大的是消费者本身。

4、律师在房地产买卖过程中起着重要的作用。而如果你要从银行贷款的话，哪怕是一分钱，都必须要有律师的参与，银行的贷款只会通过买方律师转交给卖方律师。

5、为了给潜在买家更大信心，某些卖家会自掏腰包完成验房报告，供看房的潜在买家参考。是否要再验，完全由买家自己决定。有件事值得考虑的是，如果你认为验房程序很重要的话，那么你能在验房的现场，那效果会更好。

老袁你好，

我刚买了一套房子，还有一个星期交接。可是日前经纪传来对方的一个文件，说是市政厅的一个关于地库的order，要求必须完成。

本来买房的时候就知道地库有些问题，打算自己找人修理的，但政府order来了以后，要求严格很多，使预算增加。

请问这种问题，应该算哪方的责任？并且对方是在order收到后约3周才通知我的，请问我是否有权起诉要求赔偿？

谢谢。

Henny Chen
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答：

Henny 你好！

国内工作忙吗？无论如何，国内丰富多彩的生活确实令人羡慕。

你的房子在市场上已一段时间了，看房的人不少，可惜到现在为止还没有接到任何offer，以本人经验看，这有点不寻常。随着时间一天天地过去，原来以为时间比较充裕的想法有必要调整了。没错，我十分理解卖房者的心态，作为我代表卖家的立场而言，为客户争取最大利益是我的职责。但市场是复杂的，同时受很多方面因素影响。一个负责任的经纪应以他的知识、经验和责任心客观地为客户提供最有建设性的建议，记得当初我给你们的建议完全是在这个基础上作出的，而你们没有接纳，你们坚持自己的决定，我无权反对，并且很乐意配合你们尽职尽责将工作做好。

写到这里的时候，接到你太太的电话。我把我所知的情况以及想法与她沟通，她说之前也和你商量过，决定减价5千，征求我的意见。我也同意，这是我们唯一暂时可以做的。

在房子上市这段时间，我不停有和部分看过我们房子的经纪联络，反馈的信息基本都一样，“房子保养很好，但叫价太高了”。即使我极力游说，但不见功效。

明天我约好你太太签字改价格，新的价格当天面市。希望新价格会尽快奏效。

答：From: Henry
email: rongji@hotmail.com
Tel: 2138209812
Type Of Home: Semi-Detached
Structure Of Home: 2 Storey
Bedrooms: 2
Bathrooms: 2
Living Square Footage: 1200
When to Sell: Within 3 months
Address: 349 surrey dr
city: oshawa
Province/State: ON
Postal Code: L1G 6H2
comments: 没有图纸, 所以房子大小不清楚. 请给评估一下

回复：

由于本人的市场重点在大多伦多地区，对你现在的地区的市场了解不深，很难给你较客观的评估，不便之处，请多包涵。建议你向当地的专业人士咨询，一般情况下，评估都是免费的，这样对你更有帮助和参考价值。谢谢！

置业是人生的一项重大投资。为了保障置业人士的利益，在购买自由业权（Freehold）的房屋时，多数情况下买卖合约都带有对房屋进行检验的条件，条件完成后才确认成交。

买卖合约规定，买家必须聘用经政府注册认可的验屋师在限定日期内完成验屋工作。个别买家选用亲友或未经注册的“师傅”进行验屋，已经违反了合约，屋主有权拒绝验屋或视验屋结果无效。最后买家可能耽误了时间而没有得到应有的效果，甚至引致不必要的纠纷。

验屋当然验屋师要在场。正常情况下，验屋师都会准时到达目标房屋，有些更习惯提前约15分钟到达，做好验屋前的准备工作，并先视察房屋的外围（如外墙、房顶等）。验屋师不是万能师，验什么，不验什么。他们有自己的行业规定与指引，据悉验屋师的主要检验项目有房屋结构、居住安全、供电系统、进排水系统、供冷供热系统等，而家电和室内装饰等不在验屋范围内，因此，买家与验屋师在验屋开始前有适当的沟通是必要的。

买家要在场。买家要准时到达目标房屋，带好纸笔作笔记之用，尾随验屋师完成整个过程，细心聆听验屋师的解析，不明白或不清楚的事项要大胆发问。验屋的目的除了完成合约上的条件外，同时也是买家对自己即将买入的房屋的一个了解和学习过程，有利将来对房屋的保养与维修。

买家的经纪应该在场，这是买家经纪工作的一部分。负责任的经纪也应陪同买家尾随验屋师完成整个过程，