有问必答

可动产被掉包怎么办？

楼房買賣最經常出現的一個法律問題， 就是當賈家收屋時，發現實家帶走了一些原先答允隨屋附上的家具，例如燈飾、 電器等等。以下個案，買家是一名律師。

麥律師本來在北約克擁有一個自住物業， 但為了三個孩子，他希望能買到一間較大和有較寬闊後圓的房子來居住。未幾，地產經紀告訴他，離他現居不遠處有一個物業準備出售，麥先生夫婦遂約看房子，發覺房子及後園面積均十分理想，便通過地產經紀向賣家鄧氏夫婦提出購買。

賣家鄧氏同意以$590,000出售，並簽訂一份標準的買賣合約，合約中包含一項條款，清楚列明以下可動產是隨屋附送：雪櫃、煮食爐、洗衣及乾衣機、洗碗碟機、現有窗簾、已鋪設的地毯、中央空調系統、電燈裝置、方便濕器、警報系統、及投入式焗爐及微波爐、對講機、軟淨水系統、灑水器，以及三個附有遙控的車房開關等。同時，鄧氏亦答允讓麥先生夫婦於交吉日期前可作兩次驗屋。

但當麥氏夫婦於2次協議驗屋日期，帶同地產經紀及承包商抵達鄧氏家門時，卻被那氏夫婦拒之門外，雖然最後能勉強進入房子，但停留時間不足一小時，兼且不獲准在室內進行任何拍照或錄影工作，原因是室內已開始進行各種替換，例如以較廉宜的膠質窗廉代替昂貴質料的窗簾，當經紀詢問鄧氏為何作出此項更動時，他則解釋為新物料顏色較淺，要適合春夏季節採用。

交吉當日，麥先生帶同一部攝錄機，拍攝房子內外情況，當中所見，證明了一切可動產的改變，以及後園被棄置大量廢物及瓦爍的情況。可動產的改變包括，原有廚房中的雪櫃，被換上另一部不附合電源的舊機，洗衣及乾衣機亦換成舊機，中央吸塵及室外j麗水系統均破壞兼缺漏重要部分但已經難以找到替換的零件，最後，連最入式的煮食爐及焗爐，也以旋鈕破爛、欠缺零件的舊機替代。影帶中亦顯示在交吉當日，房子旁邊及後園均棄置了大量廢物，包括一輛己生鏽的運動單車、一個破爛的架子、一些混凝土磚塊、一張污穢的床墊、木塊和一個破爛的木製洋娃娃等。

如果閣下購入一間房子，卻發覺屋主作了這麼大量的替換和遺下大量垃圾，在未尋求律師意見前，你可以採取什麼行動以保障自己呢？麥先生所作的其中一項保護措施，就是使用攝錄機收集證據，而當你懷疑屋主在某方面不夠坦誠時，最好在交吉日帶同一名有聲譽的目擊證人，例如僱用一位承包商，一起驗收房子。在此，麥先生的承包商確切地指出被屋主更換的可動產，地產經紀的太太也對一切改動作了文字紀綠，基於這些證據，法官接納這些可動產確實是以較差的型號代替了。

這個個案須留意的法律觀點是，麥先生指控對方欺詐，而法官給欺詐所作的定義是相當廣泛，它不再只是一個謊言或實際欺騙行為，還包括任何形式的不誠實，就像這個案，鄧氏夫婦及他們的地產經紀司能並非真正說謊或企圖欺騙麥氏夫婦，但他們替換可動產的行為，卻清楚表明了其不誠實，這便構成欺詐罪。總括來說，緊記這類法律案件，憑證是十分重要，而欺詐罪的定義更是相當廣泛的。

來源：孫家樺律師事務所

2008-03-22

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