有问必答

非居民投资房地产有什么税务策略？

近數年來，加国地產市道十分暢旺，尤其是安省、亞爾伯達省及英屬哥倫比亞省份等。除了是加國居民支持地產市道暢旺外，也有很多海外技資者。

加國擁有完善法律制度及相當穩定政治制度，這可能是吸引外國投資者投資在加国地產市場的原因。再加上過往一批批回流原居地的加國公民，他們在加國還會持有物業，以便將来重返加國生活作後居住。

對聯邦稅務部來說，這些外國投資者及己回流原居地之加國公民，都是加國的非稅務居民。所以這些非稅務居民在加國賺取的投資收入是要付稅，這是跟世界很多國家的稅務安排一樣，加國向非稅務居民抽取從加國賺取之投資收入，是合情合理的。

私人或生意投資的分別

非居民技資在加園地產物業會被抽稅的收入，包括租金及地產增值回報。在加國稅務處理上，會分開兩大類別。

第一類是私人或個人投資，而不是一門生意。另一類是屬於生意上的投資。這兩者的分別，司以用以下例子作參考：

非居民投資柏文收租，便是個人投資，不存在有生意活動。若果非居民擁有加國酒店作營運，由於酒店營運收入不單只是收租或地產增值回報，這投資便會被視作為生意了；酒店的主要收入，可以包括餐飲及其他各類活動收入等。

我向讀者解釋非居民在加國投資地產的性質，是因為稅務部對這兩類投資形式都有不同稅例以及稅務安排。我會常常聽到非居民客戶對加國嚴謹的稅務安排作出投訴。這是事實，但加國也要確保外國投資者在加國賺取之回報繳付相關稅項，不然的話，我們大眾加國居民便要補貼這些非居民在加國投資活動之相關優惠，如健全的法律制度及穩健的政治制度，這些制度都是加國居民努力製造出來的呢!

先繳稅後結算

非居民在加國的稅務，是由加國稅務部內國際稅務部門處理。其辦事處是設於加國首都渥太華。但全國都有國際稅務部的支援部門如國際稅務查稅小隊，都是附屬於全國各個分區的地方稅務局內。

首先，跟大家談論非稅務居民在加園地產物業的非生意活動投資。在加國稅務安排上，其目的是確保非居民繳交投資物業的應付稅項，所以作出的稅務安排，都是要非居民投資者先繳稅，容後在年尾報稅時再作結算。

這樣做，是確保加國稅款不會流失，因為向非居民追稅，是有相當難度及追稅開支可能相當高昂，要非居民投資者先繳稅的方法有兩種。第一 種是以租金總收入(即未扣除租務開支前)作基礎來抽稅；第二種是以租金淨利潤(即扣除租務開支後)作為抽稅基楚。

非居民投資者可以在每年度選擇不同方法去繳稅，即他們可以在今年選用總租務收入法，在下一年可自由選用租金淨收入法。兩類方法都有不同之好處及弊處。我在這里跟大家作一總結分析，大家可以自行決定何種方法是最適合自己。

两類申報租金方式各有利弊

以總租金收入的繳稅方式，是以一刀切方式進行。非居民在選擇這方式後，他一年內總租金收入的25% 是要預繳給加國稅局，在這情況下，非居民是不用自向稅局申報收入稅，這也是唯一的好處。不好的地方是，這25%是每年一次過收取租之淨收入，可能是零或是有虧損。例如非居民A君的租務收入是$10,000，25%之稅項便是要拿出$2,500上繳稅局。但A君在扣除年度租務開支後，毛利可能是有虧損，這位$2,500卻也不能有所豁免。

A君所得的唯一好處，是不用向加國稅務部呈交繁複的稅表。用這方法者，要付出的加國稅項便會可能很高了。若是回報低或虧損的情況下，A 君採用這方法的稅率，可以說是相當之高了。

另一方法是以淨租務收入計算，即扣除應有租務開支後才繳稅項。這稅率跟上述安排是有所不同。這淨租務收入安排的稅率，是根據加國居民的累進稅率一樣處理。這方法的好處，是非居民要付出的加國稅項，可以隨著租務的回報有合理調整，相應比第一個方法的稅項會低很多，不好的地方是，申報程序繁複。

来源：明報地产金页/会计师：陈志光

2008-04-01

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