有问必答

租客违规业主要承担什么责任？

一個常見的法律問題，是當某人買入一個柏文單位作投資出租，但租客卻製造一連串的噪音或不便，影響了樓字中的其他業主及住客。這樣的話，業主是否需要負上責任呢?

以下個案，就是李文夫婦(化名)購入一個用作投資的柏文單位，並出租給車先生(化名)，孰料車先生重複作出一些與1998年柏文法令和柏文法團聲明相抵觸的行為。

車先生多次於晚上11時後製造大量噪音，在大廈範圍內隨處拋棄垃圾，在梯間閑蕩吸煙，違反大廈的泊車條例，多次向大廈住客及職員以討厭的語言作出恐嚇和辱罵，更公開地在大廈內使用大麻，他這種種行徑，需多次召請警員和附例專員來作調停。

為此，物業管理公司收到大量有關車先生的口頭和文字投訴，同樣，大量投訴車先生的信件也寄到李文夫婦那里。李文夫婦於是要求車先生一同出席物業管理公司的會議，探討有闋的投訴並要求車先生遵從大廈章程及條例。

但會議過後，投訴依然未有減少，管理公司便再寄信給李文夫婦，希望他們再與車先生跟進改善其行為，但這次李文夫婦並沒有作出任何行動。

如是者過了半年，車先生的態度開始改善， 投訴也因而減少很多，大概又過了半年，有住客發覺車先生飼養了一頭小狗。後來證實這是一頭鬥牛捷(這個案發生於立例禁止飼養鬥牛硬後不久)。管理公司再次寄信予車先生，通知他根據大廈章程，這種狗是不能當作寵物來飼養，他必須立即將狗隻送走，但管理公司並沒有將信件的副本送交李文夫婦。

車先生不單沒送走狗隻，還向提出投訴的住客作出恐嚇，因此，管理公司向他發出第2封信，同樣地，副本並沒有寄給李文夫婦。

幾個月後，事件升溫至沸點，因車先生不斷違例泊車和違反大廈章程，管理公司決定向車先生提出控訴，要求法庭領令車先生停止及克制自己，不再違反大廈法令、大廈法團聲明、附例和章程。

這個案的重點在於物業管理公司要求李文夫婦承擔所有的法律支出。第一個要注意的重點是， 1998年柏文法令中並沒有明確要求，柏文法團或物業管理公司必須通知單位業主有關其租客違反章程之事。但在這特定的案件中，法官認為，物業管理公司應該通知李文先生一切關於車先生違規的投訴。業主要注意的另一重點是，1998年柏文法令中指出，柏文公司只跟單位業主有法律關係，而並非租客。這意味業主，即李文夫婦，須對租住其物業的租客的行為負責。因此，柏文公司期望業主遵守柏文聲明、附例和章程，多於期望租客這樣做。

所以，當租客違反規例时，柏文公司會要求由業主承擔責任，而業主則會尋求租客的承諾。即是說，所有業主都有法律責任，去確定租客有否遭大廈法團指控。不過，這法令並非說業主須對租客違規的行為完全負責，當中的字眼只簡單地指，『業主應採取一切合理的方法』。去保證租客遵從大廈法規。故此，業主有責任知道及跟進一切已經及正在發生的事情，在此案件中，李文夫婦會被知會其租客的違規行徑。他們便有法律責任去採取合理的方法以求改善車先生的行為。這並不代表業主要突然造訪租客，以觀察其有否違規，而是由物業管理公司記下租客的問題後，通知業主處理較好。

所以，當讀者打算將投資的柏文單位出租時，緊記你有責任保證租客遵守大廈法規，否則，就如此案中李文夫婦過於漠視其租客車先生的問題，以致被法庭頌令需支付柏文法團的一切訴訟費用。

来源：孙家樺律师事务所

2008-04-01

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