最近有客戶向我諮詢有關房屋白住的免稅問題，其實，這議題在本欄也談論過好幾次，但由於是跟大眾市民有著切身關係’所以經常會有讀者及客戶提間，所以這期我跟大家再談談自住屋的稅務問題。
只限一間自住物業
根據加國稅制，對自住屋予以免增值稅優惠。即是說，若市民把自住屋賣掉而所產生的增值，是完全免稅的，屋主是不用向稅局申報，這是稅局一向奉行的誠實制度的一部分。政府這樣做，是讓大眾市民在轉換自住居所時，不會有任何稅務負擔。在這種情況下，一個家庭是可以在同一年內擁有兩間自住居所而不會產生增值稅問題。
在1982年以前，夫婦司各自擁有自住物業而不用付增值稅，即是說，若丈夫擁有一間自住物業，而同時太太也擁有另一間自住物業，夫婦便可享有自己物業的免增值稅。
但在1982年以後，政府修改這優惠，結果自住屋只能以一個家庭做單位。所以，在該年以後若夫婦各自同時擁有一徊自住屋的話，便只能選擇其中一間作為可享免增值稅用途的自住屋，另一間自住單位便可能要付出增值稅了。
稅例對自住定義是較寬鬆的，在任何一年內，只要在自住屋內住上很短日子，在該年便算作是自住屋了。這寬鬆的態度，是源於考慮到市民司能在一年內較頻密地轉換自住居所。例如一個家庭在2006年可能因某種原因在這年度轉換自住屋3次以上，由於轉換次數多，每間自住屋之自住時間便可能很短，所以法例的精神是要考慮到市民對自住屋的要求而將以寬鬆態度處理自住定義。
炒樓花想省稅
但有些「聰明」市民有見及此，利用自住定義走所謂法律空隙。情況是這樣的，在擁有自住房屋同時，再買入一樓花；這樣，在罔一年內擁有兩間物業，他們以為只需在同一年內或次年把樓花賣掉，所賺得的增值是司以免稅的。他們以為，在同一年內同時擁有兩個物業，可以當作是同一年內轉換物業之情況處理，按此道理，他們相信，在每次買入樓花而同時擁有自住物業，便司以免卻增值稅。
若大家有這樣想法的話，便司能對自住屋的稅務問題存著一些誤解了。所謂自住，即是說該房子是可以入住之意思。樓花在沒有建成時，絕對不能算作是自住屋。即是說，在樓花並沒有建成可入住時所進行的買賣，是不能作為自住屋享免增值稅處理方法。樓花買賣，便成為要納增值稅之投資項目之一。其實，炒賣樓花也只是投資項目，是不能與自住屋拉上關係。
由購入的日子起計算
也有一些市民的想法是，等待樓花建成時，搬進新物業內住上一個很短時間，便把物業賣掉，以符合自住之定義從而獲得免增值稅優惠。但這樣想法，也是對自住屋免增值稅存著一些誤解。我在這里用一例子，向大家說明為何這是一誤解.
已擁有一聞自住居所的陳先生於2004年1月份買入樓花，買價是$200,000 。該樓花在2007年2月落成可以入住。陳先生在2月份便搬進。他在3月即入住該新物業一徊月後，便把物業賣出，賣出價為 $300,000 ，該單位的增值有$100,000之多。有些人誤解這增值回報是不用納稅。但細心了解法例，陳先生擁有該新物業期是由2004年至2007年間，即是共有4年，而該物業的自住期只有1年，即在2007年。即是說， $100,000的增值，是由開始擁有物業即2004至2007年之四年內所產生的。由於物業只自住了一年，所以這物業免增值稅之幅度只能是四分之一，即 $25，000 ，另$75，000元之增值便要付增值稅。由於陳先生在2007年己選擇該新物業為自住物業，他同時擁有的自住屋便會失卻一年免增值稅優惠。所以在買賣樓花時，要考慮樓花之擁有期而不是入住期。
當然，有人可能認為，若真的把樓花賣掉而獲利不作上報，稅局可能也不知情。但這樣做，是跟瞞稅沒有分別，日後閣下的稅表被抽查時，稅局便可能發現這漏報情況而予以懲罰。大眾不要以身試法，應誠實申報樓花增值情況。當然，若樓花是在一年內購入自住及賣出的話，增值稅便可能可以免卻。但在加國之較穩定的地產市場，一年內買賣的樓房，增值是可能很有限，可省卻之增值稅便也可能很少了。
本欄由前聯邦稅務局高級稅務宮、特許會計師 陳志光主持。電郵: Paul@paulchan.ca
來源：明報地産金頁
