买家违约买公寓损失10万加元定金

买家违约购买公寓损失10万加元定金

根据安大略省的法律规定,当买方未能完成买卖协议时,卖方有权保留定金而无需证明任何损失。这意味着,即使卖方在随后的交易中获得了更大的利润,卖方也可以保留保证金。法院有酌情权授予因不合理或其他情况而被没收的补偿,但这些论点很少成功。

Keramati v Ko, 2021 ONSC 3682 (CanLII)的决定就证明了这些原则。在本案中,买家签订了一份买卖协议,以141万加元的价格购买了一套公寓。订金为10万加元,约占购买总价的7%。因买家未能及时出售她的其他财产,以获得足够的资金完成购买。但她没有要求延期安排替代融资,而是告诉卖家,她无法完成交易,示意卖家可以把这套公寓卖给别人。

卖家很快就做到了,还额外多赚了11.5万加元。在等待完成第二笔交易的过程中,卖方产生了大约11000美元的持有成本。

就卖方追索十万元按金一事,买方认为法院应宽免其没收财产,以防止卖方因保留按金而获得不合理的意外之财。

在2021年5月20日发布的一份背书中,迈尔斯法官驳回了买家的说法。

安大略省上诉法院在Redstone Enterprises Ltd.诉Simple Technology Inc., 2017 ONCA 282 (CanLII)一案中确认了评估保证金没收救补偿的两部分测试。首先,法院要考虑没收定金是否与卖方所遭受的损害完全不成比例;其次,法院会考虑卖主保留按金是否不合情理。

迈尔斯法官指出,在这种情况下支付押金并没有什么不寻常之处。保证金的目的是约束买方完成购买,作为交换,卖方在此期间将物业撤出市场。定金不是用来“预估”卖方在交易失败时可能遭受的损失。

订金占成交价的百分之七,这并非不成比例,尽管鉴于转售金额较原来高,卖方可从该宗交易中获得二十万零四千元的总收益。如果定金高得多,那么买家可能就有了更有力的理由。

至于没收定金是否不合情理,当事各方之间没有不平等的议价能力,也没有因此而产生的相当不公平的讨价还价。买卖双方都是陌生人,他们在安大略每天都要谈判数百次甚至数千次的典型房地产协议。这笔交易只是“一笔普通的交易,在普通的过程中没收一笔普通的存款。”这不是一个根据事实得出不合理结论的例外案件。

虽然该保证金数额很大,为10万加元,但迈尔斯法官同意其他案件的看法,认为单是一个相当大的数字并不接近“不合理”的水平:Mikhalenia v. Drakhshan, 2015 ONSC 1048。

因此,尽管卖方能够以更高的价格将该公寓转售给另一个买家,但卖方仍有权保留押金。

如该决定所指出的,尚不清楚为什么买方没有设法协商延长交接日期,以便有足够时间安排融资。虽然卖方没有义务同意延期,但买方似乎只是告诉卖方,她将拒绝成交,因为她无法出售她的其他房产。如果买家能找到一种方法,用安排融资来完成交易,她或许就能转手这套公寓,为自己实现卖家的最终利润。相反,她最终被没收了定金,如果卖方不能从另一个买家那里获得同样的价格,她可能会面临额外的赔偿要求。

来源:Real Estate Magazine

编译:老袁地产网