经过多年的新租金供应，在过去十年中，闪亮和新的专门建造的租金改变了加拿大的房地产游戏。
顾名思义，专门建造的租赁是专门为租赁而不是所有权而建造的物业。但这并不意味着他们没有今天新开发的豪华公寓。
最近，专门建造的租金吸引了开发商、投资者和行业领袖的兴趣和资本，他们已经将注意力从陷入困境的预售共管公寓市场上转移开来。曾经是一群精选的建筑商突然变成了广泛的收藏者。
专门建造的“租赁”
加拿大皇家银行（RBC）经济学家雷切尔·巴塔格利亚（Rachel Battaglia）在一份新报告中强调，过去10年，专门建造的租金开工量翻了两番。”加拿大专门建造的租金激增是几个趋同因素的结果，”Battaglia告诉记者。”最近，随着多年前启动的项目终于完成，大量租赁竣工进入市场。这既反映了对不断增长的需求的回应，也反映了旨在促进租赁建设的有针对性的政府政策。”她说，加拿大正在经历一场专门建造的租赁”复兴”。
Battaglia指出，需求方面的两个关键趋势是贡献者。一个是人口结构的变化，另一个是房屋所有权和负担能力的下降。“加拿大的人口一直在以极高的速度增长——这是我们几十年来从未见过的，”巴塔格利亚说。”人口增长几乎完全来自加拿大的新移民，他们倾向于在头5-10年租房。日益恶化的负担能力促使更多的加拿大人转向租房。自2011年达到69%的峰值以来，全国住房拥有率下降了2.5个百分点，反映了住房所有权的更广泛转变。”
巴塔格利亚强调了需求增长如何推高了租金，引起了开发商和政策制定者的注意。巴塔格利亚说：”政府已经采取措施促进租赁供应，包括联邦国家住房战略和最近的加拿大住房计划-其中包括促进租赁住房建设的项目和举措。””安大略省和不列颠哥伦比亚省也实施了自己的住房计划，采取措施建造更多的租赁住房。”
随着加拿大共管公寓的销售大幅下滑，越来越多的加拿大开发商最近将重点从共管公寓转移到专门建造的租赁公寓上。由于建筑前共管公寓市场需求不足，他们甚至将曾经打算进行的共管公寓项目转变为租赁开发，这使得推出新的共管公寓项目变得困难。
Urbanation总裁肖恩•希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示：”在过去10年中，在供应紧张、需求上升和租金迅速上涨的情况下，开发商普遍对建造专门的租金越来越感兴趣。””然而，直到最近，对开发商来说，建造共管公寓在经济上更具吸引力。现在，随着对新共管公寓的需求几乎不存在，一些人正在转向专门建造的租赁。这也受到了联邦贷款计划和建造专门房屋的激励措施的鼓励，以及利率开始下降。”
本月早些时候，总部位于多伦多的贝克房地产公司(Baker Real Estate) – 30多年来一直是建筑前共管公寓销售的领导者-宣布推出自己的专门的租赁部门。贝克房地产公司（Baker Real Estate）负责专门建造租赁的副总裁托德·西村（Todd Nishimura）告诉记者，这将帮助开发商更快地实现稳定的建筑，实现全面入住率。
西村说：”虽然我们已经观察了这个行业一段时间，但专门建造的租赁项目数量有限，使它处于次要地位。””然而，随着市场最近的转变，我们的客户一直要求贝克为特定的开发项目提供标志性的高强度、完全定制和抛光的销售执行。认识到由于专门构建的形式的独特性质，市场上存在差距，我们看到了一个机会，可以介入并做我们最擅长的事情：咨询、执行、出租，并密切处理精度和专业知识。”
2022年11月，全球房地产投资的所有者、开发商和经理Hazelview宣布，它在全国主要城市首次推出了master品牌的设施齐全的专门建造的租赁系列。
Hazelview首席投资官、管理合伙人迈克尔Tsourounis告诉记者：”多年来，对住房的需求一直超过了我们的供应市场，特别是近年来人口的惊人增长。”几十年来，这个国家一直需要租赁住房，但30年来，我们没有看到很多新的供应。许多项目从共管公寓转向出租公寓的原因是，影子市场-投资者市场-在多年来确实支持了租赁市场，而投资者能够购买pre-con共管公寓，并将其出售，以获得收益，或让他们的单元进入租赁池。因此，开发商能够通过建造租赁以更快的方式实现利润。”
Tsourounis指出，加拿大人口老龄化和劳动力老龄化是未来租金强劲的原因之一。他说：“加拿大将不得不转向移民，以继续保持经济增长，并对抗人口老龄化的副作用。””因此，对住房的需求背后有巨大的顺风，这就是为什么人们将建造专门建造的租赁视为一项长期投资。”
经济学角度
在经济方面，开发商正在探索专门建造的租赁项目作为替代，这在财务上是有道理的。”专门建造的租赁开发背后的经济学与共管公寓的经济学截然不同，”Battaglia说。”共管公寓从每个单元的销售中提供预付款，这些收益通常用于为后续的建设项目提供资金。另一方面，专门建造的租赁在较长的时间内提供较少的付款。取消专门建造的租赁项目的商品及服务税有助于改善租赁建筑项目的财务可行性，因为该税单以前是由开发商支付的。”
西村强调，开发商通常需要以特定的价格门槛出售65-75%的共管公寓单元，以获得融资并推进建设。
西村说：”然而，在今天的市场上，很少有项目能够足够快地达到这个销售基准，推迟了开发，让开发商支付更多的钱来持有。””相比之下，专门建造的租赁项目可以在没有相同预售要求的情况下进行，允许更快的建设时间表。政府目前正在通过开发费用减免和较低的融资利率等措施激励专门建造的租赁开发，使这些项目在财务上比以往任何时候都更可行。虽然一些行业倡导者正在推动共管公寓部门减少类似的开发费用，以刺激新的发展，但目前的环境正在推动专门建造建筑的计划增加。”
重新定义租户体验
专门建造的租赁生活对最终用户来说有很多好处。例如，Fitzrovia的城市专用租赁项目组合包括与多伦多猛龙队（Toronto Raptors）合作设计的篮球场、度假村风格的屋顶游泳池、咖啡馆和酒吧，以及从加拿大克利夫兰诊所（Cleveland Clinic Canada）甚至幼儿园获得虚拟医疗保健的机会。除了这些生活方式的好处外，租户可以放心，他们不会因为房东想要出售或让家庭成员搬进来而失去他们的单元。
西村说：”专门建造的租赁开发项目为居民提供了巨大的优势，首先是租期的保障-按时付款并保持良好信誉的居民永远不会因为业主决定出售或搬进来而被驱逐。””专门建造的租赁还具有专业的物业管理，这意味着居民可以依靠专门的团队来解决维修问题，例如漏水的水龙头或备用的厕所，只需打电话或发短信。此外，这些建筑通过烧烤、假日派对和健身课程等以居民为中心的活动来培养强烈的社区意识。许多还融入了现代便利，例如智能手机应用程序，允许居民支付租金、预订设施、请求维护、控制恒温器，甚至打开前门等。”
Fitzrovia创始人兼首席执行官阿德里安Rocca说，认为这些新的专门建造的租赁单元对普通城市居民来说基本上是无法获得的是一种误解。Rocca说：”现实是，如果你看看租金上30%的住房成本收入比率-这取决于家庭中有多少人-你需要大约12万加元的家庭总收入（才能支付租金），多伦多最富有的25-30%的人实际上赚了租金。”“因此，最大的误解是，这是一种只面向1%市场的奢侈品。”
与此同时，Tsourounis强调，加拿大正在追赶其他城市。Tsourounis说：”如果你看看在全球许多其他大城市租房是多么普遍，就不会觉得这是一种耻辱。””所以，我认为这是我们正在经历的一种进化。这些出租建筑是人们真正乐于居住的房子，拥有所有的设施和技术。”
住房危机的解决方案？
虽然对许多人来说，专门建造的租赁可能确实触手可及，但它们是加拿大无情的住房危机的解决方案吗？也许不是-但不断增长的部分是其中的一部分。巴塔格利亚说：”增加全方位的住房供应是朝着提高加拿大住房可负担性迈出的一步。””尽管高端住房的建设可能不会直接解决低收入家庭的需求，但增加整体供应为过滤创造了空间。随着高收入家庭搬进新建的单元，这就释放了他们以前的单元，供收入较低的家庭居住。”
在加拿大目前的气候下-全国范围内对住房的需求超过供应-今天的天价租金只有在大量新供应进入市场时才会下降。西村说：”目前的预测表明，市场将需要数年时间才能达到平衡。””与此同时，由于预计未来几年共管公寓的完工数量将减少，今天正在建设的专门建造的租赁项目将在保持住房成本合理方面发挥关键作用。如果没有这些发展，持续的短缺可能会将价格推高到不可持续的水平，使人们几乎不可能生活在大城市。随着专门建造的租赁市场成熟，开发商越来越多地以更广泛的社会经济人口为目标，从高尔夫模拟器和冷水池等豪华设施转向提供更适中、负担得起的选择，以更好地满足日常租房者的需求。”
Hildebrand称，专门建造的租赁是大多伦多地区（GTA）负担得起的住房供应的事实上形式。他说：”尽管新建建筑的租金很高，但它们得到了收入的支持，随着租户在市场内的上升，它们有助于打开低成本的租金供应。””在GTA购买房屋的所有权成本远远高于全新建筑的租金。”
专门建造的租赁暂停了吗？
Rocca表示，尽管专门建造的租赁提供了有希望的潜力，但任何专门建造的租赁”复兴”都是过去的-至少目前是这样。与建设前的共管公寓市场一样，极高的利率和建设成本-包括不断攀升的开发费用和建筑成本-导致新的专门建造的租赁项目大幅放缓。Rocca说，这是一个值得关注的严重问题。
Rocca强调，新的专门建造的租赁比两到三年前下降了75%。“利率正在挤压发展空间；硬成本上升了41%，利率正在扩大上限利率，这正在压缩倍数，这反过来又在全面挤压发展利润率。””新开工的租赁大幅下降。”
Rocca说我们正在处理新建方面的严重住房短缺问题。他强调，目前的建筑水平远远低于满足需求所需的单位数量，特别是在增加移民目标的情况下。预计2025年后，由于缺乏新住房开工，新供应”从地图上消失”，情况只会恶化。
Hildebrand说：”由于高昂的开发成本和税收，以及所需的大量前期资本和长期投资，建筑租金的经济效益很难实现。””因此，租赁发展的任何增长都可能保持适度，直到情况改善，使大规模发展变得可行。目前，联邦移民和临时居民政策的变化使问题复杂化，这给市场前景带来了更多的不确定性。”
Rocca说，要想发生有意义的变化，开发费用和房产税都需要在两到两年半的时间内得到豁免。他说：”你可以在它周围创造一个日落，并迅速向市场提供尽可能多的新供应。””你需要与CMHC扩大ACLP债务计划，这样我们也可以创建一些负担得起的单位，但两者需要同步。我认为，不能将负担得起的（住房选项）纳入开发费用豁免中，以获得更多的供应-它应该适用于所有市场租赁单位。”
这并不意味着菲茨罗维亚的事情已经停止了。开发商刚刚提出了一个新的49层的混合用途租赁项目，位于多伦多的圣克莱尔（St. Clair）和Avenue大道路口。他们并不孤单，因为2024年在全国各地带来了类似的建议。
2024年，转向有目的的租赁是一个太受欢迎的趋势，不容忽视。这些建筑商的热情是否会持续完全是另一个问题。
消息来源：https://storeys.com/trend-purpose-built-rentals-2024/
编译：老袁地产
