“上海的房价会涨还是会跌“，是留给上海房地产界的难题。好在热闹的上海楼市热点层出不穷，从众多的楼市热门话题中，我们或许能找出些许门道来。
哪些人在为上海楼盘托盘
一年多来，上海楼市非常红火，主要表现为供需两旺，开发商投资热情空前高涨。今年上半年，商品房批准预售面积为1138.6803万平方米，预售面积为1230.1438万平方米，与去年同期相比分别增加了129.3和49.9个百分点。开发商开发热情更高，今年第一季度的投资额就比去年半年的投资总量还多。
市场人士认为，上海楼市买房市场兴旺，主要由三类人托盘：一是外地人。交易中心数据显示，今年上半年售出的五套房中有一套房是卖给了非上海人的，上海已成为全国人民的上海。二是楼市投资者。据统计，上海购房者中拥有二三套房的人约占总数的百分之四五十，买楼不再是仅为了居住，为投资的也很多。三是境外人士。上海日益提高的国际地位以及相对较低的房价，促使境外华人购房比例大增，特别是高价位住宅房，境外人士比例达22.7%。
小户型房位于十字路口
从普陀区首推“MY CITY”单身公寓小户型住宅以来，上海楼市的小房型住宅层出不穷，但也引发了很多市场问题。其中，有物业本身的局限性，也有后期的管理问题。据说，市场近期还有不少小户型住宅上市，不少人对此褒贬不一。小户型住宅未来的市场前景会怎样呢?
市场人士认为，小户型住宅要继续获得市场的青睐，必须做到以下三点。第一点是确保生活的基本需求。“面积越小，总价越低，越好卖“，几乎成了不少小户型住宅开发商的共识。但是，套内面积过小会损害居住的基本功能。有一单身公寓套内面积小得仅有十几平方米，没有厨房间，卫生间只放得下坐便器，无淋浴器，给居家生活带来很大的不方便。房产专家认为，使用功能不齐全的住宅，没有市场价值，更无价格可言。第二点是需要租赁管理机制。据了解，目前购买小户型住宅的很大一部分人，都是为了出租获取租金回报，而非为了自用。如果业主同时把该住宅抛向租赁市场，租赁价格便会受到打压，投资就不会有很好的回报。最新推向市场的“感性达利产权酒店“，由酒店管理公司统一管理物业租赁的思路是可取的。第三点是必须由有经验的物业公司来管理。小户型房无论是低层次的单身公寓，还是酒店服务性质的公寓，都不同于普通的住宅管理或纯粹的酒店管理，业主搬进搬出，房子买进卖出，以及日常的物业管理，对上海房地产市场来说都是一门全新的课题。
下一个“古北“在浦东新区
在古北虹桥高尚住宅区大获成功之后，人们都在关心下一个与古北虹桥相似的高尚住宅区会出现在哪里。
有市场人士预言：十年后的今天，至浦东国际机场的沿线区域，将出现一个新“古北“高尚住宅区，使整个浦东新区楼市提升一个档次。道理很明白，首先是，今年4月1日起，所有在上海起降的国际航班都移至浦东国际机场，而且，该机场将继续扩容。一个比浦东机场小几倍的虹桥国际机场能在十年内“造“出一个古北虹桥高尚住宅区，浦东为什么不能呢?”临空经济圈“魅力巨大。其次是浦东新区几个经济开发区的规模和发展前景，远非虹桥经济区能比。陆家嘴金融贸易区仅外企金融机构就有十几家，金桥出口加工区通用汽车公司、西门子等世界500强企业已经入驻。据了解，张江高科技园区将在年内建造一个“德国城“。今后的若干年，这些外籍人士和公司的高级白领将住何处?最后是经过十年的改革开放，浦东新区的市政规划和市政建设是世界级水平的，浦东新区的“古北“远比虹桥的古北地区优越。从这个角度看，浦东房价上扬还有空间。
市中心楼盘价格还有上涨空间
“地段，地段，还是地段“，这房地产开发的金科玉律在上海楼市不再有效?传统市中心区域的一些楼盘，只应该与边远区域楼盘卖同价?日前静安等城中心区域楼盘开价一万元甚至更高且销售火爆，正面回答了市场的疑问，说明城中心区域楼盘已走向价值的理性回归。
市场人士认为，中心区域的一些楼盘按目前态势，价格只会稳步上扬，不会跌。理由有三条:一是市中心土地为稀缺资源，不可再生，而且，政府部门已严格控制了土地供应总量，土地价格也上扬许多。二是现今开发的楼盘，无论规划、设计、建材使用和营销包装等，档次都上了很多，六七年前静安三和花园要卖每平方米8000余元，现在开发的楼盘没有理由不卖一万元。三是目前市中心土地大多为实力强大的公司开发，且开发的都是二三十万平方米的大盘，开发商要为后期的发展留下一定的价格空间。
水景住宅的前景喜忧参半
水景住宅成为上海楼市的热点是再自然不过，因为上海地处江南，又是一个国际性大都市，老百姓喜欢水，回归自然又是大都市楼市追求的主题之一。但是，在上海这样的大都市中造水景住宅并非易事，更何况至今还没有水景住宅获得市场的真正认可。从目前正在建造或打算建造的水景住宅楼盘来看，前景喜忧参半。
比较可喜的是，沿黄浦区、苏州河两岸的水景住宅，已逐步得到了消费者的关注，因为黄浦江与苏州河是上海为数不多的天然大河流，属于稀缺资源，而且，政府为治理这两条江河，投入了大量的人力、物力和财力。目前，苏州河正在加强治理深度和力度，黄浦江两岸已纳入政府的统一规划和综合开发的设想，理应看好。但是，也有专业人士指出，如果一哄而上，房价上涨过快，供过于求，滞销楼价下滑，也不是不可能的。有多少港台人士会来托盘?楼市主要是区域市场。
除了傍依天然江河开发的住宅，上海楼市中还有不少人工挖河造湖建水的水景住宅楼盘，有人称其为“准水景住宅“，专家认为其隐患多多。
其一是水难处理。上海的水资源专家指出，上海目前绝大部分为三级地表水，如果小区内挖河，目前还没有省时省钱省力的办法来处理它。
其二是管理运营成本高。一旦小区入住，仅仅使水流动的水泵费，就会使物业管理费大增，更不用说昂贵的水源洁化费用。
其三是安全隐患。水深了会淹死人，水浅了不易流动会变质。有一小区规划把除了建筑、道路以外的土地，都挖成湖泊沼泽，真不知其将来如何管理。上海的水景住宅真有点走火入魔。
消息来源：上海物业网
