多伦多房地产市场回顾与展望 [2005-02-23]

楼市兴旺年年好    置业安居人人乐

——多伦多房地产市场回顾与展望

 

“有袁相聚 助君安居”

 

踏入2005新年的第一个月份，窗外白雪芒芒，大地披上银装，零下三十多度的严寒气温，并没有减慢这个城市前进的步伐，车辆如常在高速公路上奔驰，公共交通提供正常服务，人们上班的上班，上学的上学。多伦多的房地产市场也没有因为严寒天气而凝固，2005年头一两个星期成交量多出2004年同期百分之十八，为新一年的房地产市场发展带来春暖的气息。

 

加拿大是移民国家，来自世界各地不同地方、不同种族、不同肤色、不同语言的移民组成了一个小联合国，移民政策开放，给这个国家（特别是移民聚居的城市）带来了无限生机，受惠的首当其冲是房地产，随着移民人口增长，房地产的需求也逐年增加。

 

多伦多作为最多移民选择居住的城市，又是政治、经济和文化的中心，其发展占主导地位。近年来，虽然整体经济发展未如理想，而房地产市场发展却是一枝独秀，成交量和成交价捷报频传。回顾2004年多伦多房地产市场，是历史性丰收的一年，兴旺的势头令保守人士大跌眼镜，全年经MLS（Multiple Listings System）系统售出的物业共有83,501间，平均每天有228间房屋易手，是有史（84年）以来录得的最高记录，比2003年的78,898宗上升了百分之六；平均房屋价格亦是历年最高，达$315,231，与2003年的$293,067相比，升幅约百分之七，远远超越了1989年高峰期的$273,698。据统计，销售量中价格范围在$110,000至$400,000之间的成交量占百分之八十以上，当中$200,000至$300,000占成交量的百分之四十。

 

楼市自1996年开始渐渐复苏，2000年明显升幅持续不断，特别是近几年楼市稳步上扬，平均价格已超越八十年代末的最高点，有人不断担心楼市会否出现泡沫，重现八十年代末九十年代初的暴涨暴跌，令部分有心置业人士一直持观望态度不敢入市，以致观望年复一年，后悔年复一年。如果能对市场作更深入了解的话，不难发现，八十年代末九十年代初与近年的市场截然不同，有本质上的区别。八十年代末的楼市可说是短期发展过快过热，买家多为投机炒作，具很大的盲目性，市场缺乏承托力，加上贷款利率高企（百分之十几），最后物业价格上升到不合理及一般家庭已经无法负担的地步，接下来当然就是暴跌的结果。相反，近年的楼市是逐年稳步上升，买卖健康理性，供求两旺，市场有确实的需求，买家多为用家，房价仍是在合理以及可以负担得起的水平，种种迹象表明多伦多的房地产市场正在健康有序地发展，历史不会再次演绎房价惨跌的一幕。楼市兴旺的动力主要来自人口增长、历史性的低利率、就业市场改善以及市民对经济前景信心。

 

1、人口增长

楼市的兴旺除了本地西人二战后婴儿潮一族（Baby Boomer）的换房热外，另一股最强大的驱动力来源于上世纪末本世纪初的亚洲移民潮，他们成为本地房地产市场的主要消费者。在众多的房地产预测和分析报告中，集中强调就业、利率及经济对楼市影响，普遍忽略人口增长的关键因素，特别是移民人口增长，对房地产市场发展起着举足轻重的作用。每年的大量新移民登陆，大大增加了房地产的需求和购买力。据统计数字显示，全国人口在1996年为二千八百八十多万（28,846,761），到了2004年10月，最新人口为三千二百多万（32,040,292）；而移民人口增长方面，2003年进入加国移民人数共有189,997，2004年9月止移民人数共有155,060；而来自中国的移民人数排列第一位，2003年有36,116人，2004年9月止有28,562人。在中国人的传统观念中，始终认为“有地就有根，有地就有财”，争取早日在异国它乡置业成了他们重要和首选的大事，组成一队庞大的置业大军，无可置疑，移民为本地房地产业和经济发展带来极大的贡献。

 

2、历史性低利率

在置业人士当中，百分之九十以上都要借助银行贷款达成置业理想，利率的高低对置业人士有直接的影响。近年来持续历史性低利率，大大增加了市民的置业欲望和购买力，另一方面也减轻了他们的经济负担，促使人们纷纷置业，帮助不少租客荣升业主。

 

3、就业市场改善

经历九十年代初期经济萧条及后来的高科技泡沫爆破，失业率曾高达百分之十，就业市场面临很大的挑战。近年来在政府的努力和外围经济的带动下，就业市场有了明显的改善，最新录得的失业率降至百分之七，虽然与亚洲强国中国的经济发展相比仍有很大的距离，但人们看好发展前景，对未来充满信心。这是置业人士必不可少的强心剂。

 

近年的房地产热有助推动省内的经济发展，创造了大量的工作机会，安省建筑业雇用逾35万人，每年为本省带来逾33亿元收益，与此同时也带旺了相关的行业。据大多市住宅建筑商协会称，每盖一栋房子就相当于创造了3.3个全年工作职位，住宅建筑业是创造就业机会的巨人。2004年头八个月的全职工作数量比2001年同期上升了5.5%，而建筑业是提供这些新工作的主要行业。在相关的支援和服务方面，包括贷款经纪、银行、律师和房地产业等，在过去三年间，创造了34,400个就业机会。与此同时也带动了自雇业者的增长，自雇业者占整个建筑行业的四分之一，在2001年至2004年，建筑业中的自雇业者大幅增长了18%，创造了49,000份新工作岗位。房地产兴旺成为本地经济发展的火车头。

 

多伦多是加国华人人口最多的城市，这里华人的置业动向亦随着时间和社会发展有所变化。较早期来的华人多集中在东区及中区唐人街附近置业，因为当时的华人超市和食肆局限于此区域。八十年代末大量香港移民涌入，他们多选择士加堡、万锦和烈治文山置业，带动了当地的经济发展，随着华人经营的超市和食肆在这些地区开业，且愈来愈多方面的行业发展，令华人的置业动向渐渐北移。进入九十年代中后期，来自中国大陆的移民不断涌入，初期的大陆移民喜欢选择在近唐人街区域居住（多为租房），当他们对本地情况加深了解后，都慢慢向北迁移及置业到士加堡区。如今，士加堡已经成为最多华人聚居的地方，这里社区发展成熟，交通方便，学校林立，工商业繁荣，房价适中，非常适合初次置业家庭。由于多伦多区的地产资源及发展住宅地皮有限，况且受到交通、设施、绿化、住宅密度和社区建设等因素影响，近年最新的置业动向继续北移至大多市以外的周边地区，如万锦市和烈治文山市等等，令这些地区的房价有双位数字的增幅，而这个趋势将会持续下去。

 

随着华人人口的增长及对本地社会的贡献，华人的政治及经济地位日益提高，他们有自己同声同气的省市议员，有自己的大型室内商场及大型超级市场，在主流社会的影响力和所占的份量愈来愈大，他们不但为海外华人争光，同时也为祖国添彩。

 

 

展望2005年，移民政策稳定，按揭利率不会有太大的升幅，即使利率轻微上扬，仍处于历年来的低位，国民生产总值预计来年有3%的增长，整体失业率预料会降至7%，就业质量提高，收入增加，在这些有利因素的带动下，本地的房地产市场将继续健康理性地发展。

 

楼市经历了多年的升幅，今年会处于一个供求相对平衡的态势，房价升幅放缓，市场供应较为充裕，买家摆脱前几年的被动局面，有更多的时间和空间去选择自己称心满意的物业。虽然房价上升趋势放缓，但仍有上升的空间，因为市场有需求，房价会一直向上攀升，只要房价仍能够负担得起，房价上升趋势会持续，直至房价难以负担为止，房价才会停止攀升，接着房价会因应市场的实际供求而作出相应的调整。

 

安省自由党政府于2004年底推出的Greater Golden Horseshoe土地规划和保护绿带法案，计划减少建筑用地的供应量。即使这样，据安省建筑商协会最新的调查报告，八成建筑商认为，新的一年消费者信心将会与去年相同或甚至更强，所以本省的住宅兴建和装修环节会保持强劲和稳定。但由于可发展土地的大幅减少，进一步推高建筑用地的价格，加上税收、劳工成本、建筑材料等自然增长以及业内劳工短缺，势必影响新屋市场的发展，因而新屋价格将继续攀升。

 

二手物业市场方面继续主持大局，并且预计将占据更大的市场比例。独立屋仍然是最热门物业，且价格不菲。由于三十万以下的房屋成交量最大，房屋需求持续向低价物业倾斜，如公寓、镇屋、排屋、半独立屋或小面积的独立屋等销量会占较大的比例。而905地区的独立房屋无论是价格或销量将成为升幅较大的区域。

 

公寓市场将是今年房地产市场的焦点之一。由于近年市场对全新公寓需求大增，发展（建筑）商尝到了甜头，争相大量兴建，在近天虹体育馆的一个发展项目中，发展商计划和并已着手兴建接近20栋公寓，规模之大，势不可当。兴建公寓的周期比较长，正好有大量单位于今年内落成，市场在短时间内难以全部消化吸收，在供大于求的情况下，价格及销量受压，难免会出现市场放缓，甚至令房价降温。

 

多伦多始终是移民定居首选的城市，这个充满商机的大都会吸引更多人来这里发展事业和置业，同时，多伦多与世界其他同等级的大城市相比，无论是物价还是房价仍属偏低。多伦多的房地产市场供求关系平稳，相信市场仍有很大的发展潜力。

 

文章由资深房地产专家袁浩彬提供，如需转载，请务必加以注明！

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