楼市兴旺年年好 置业安居人人乐
——多伦多房地产市场回顾与展望
“有袁相聚 助君安居”
踏入2005新年的第一个月份,窗外白雪芒芒,大地披上银装,零下三十多度的严寒气温,并没有减慢这个城市前进的步伐,车辆如常在高速公路上奔驰,公共交通提供正常服务,人们上班的上班,上学的上学。多伦多的房地产市场也没有因为严寒天气而凝固,2005年头一两个星期成交量多出2004年同期百分之十八,为新一年的房地产市场发展带来春暖的气息。
加拿大是移民国家,来自世界各地不同地方、不同种族、不同肤色、不同语言的移民组成了一个小联合国,移民政策开放,给这个国家(特别是移民聚居的城市)带来了无限生机,受惠的首当其冲是房地产,随着移民人口增长,房地产的需求也逐年增加。
多伦多作为最多移民选择居住的城市,又是政治、经济和文化的中心,其发展占主导地位。近年来,虽然整体经济发展未如理想,而房地产市场发展却是一枝独秀,成交量和成交价捷报频传。回顾2004年多伦多房地产市场,是历史性丰收的一年,兴旺的势头令保守人士大跌眼镜,全年经MLS(Multiple Listings System)系统售出的物业共有83,501间,平均每天有228间房屋易手,是有史(84年)以来录得的最高记录,比2003年的78,898宗上升了百分之六;平均房屋价格亦是历年最高,达$315,231,与2003年的$293,067相比,升幅约百分之七,远远超越了1989年高峰期的$273,698。据统计,销售量中价格范围在$110,000至$400,000之间的成交量占百分之八十以上,当中$200,000至$300,000占成交量的百分之四十。
楼市自1996年开始渐渐复苏,2000年明显升幅持续不断,特别是近几年楼市稳步上扬,平均价格已超越八十年代末的最高点,有人不断担心楼市会否出现泡沫,重现八十年代末九十年代初的暴涨暴跌,令部分有心置业人士一直持观望态度不敢入市,以致观望年复一年,后悔年复一年。如果能对市场作更深入了解的话,不难发现,八十年代末九十年代初与近年的市场截然不同,有本质上的区别。八十年代末的楼市可说是短期发展过快过热,买家多为投机炒作,具很大的盲目性,市场缺乏承托力,加上贷款利率高企(百分之十几),最后物业价格上升到不合理及一般家庭已经无法负担的地步,接下来当然就是暴跌的结果。相反,近年的楼市是逐年稳步上升,买卖健康理性,供求两旺,市场有确实的需求,买家多为用家,房价仍是在合理以及可以负担得起的水平,种种迹象表明多伦多的房地产市场正在健康有序地发展,历史不会再次演绎房价惨跌的一幕。楼市兴旺的动力主要来自人口增长、历史性的低利率、就业市场改善以及市民对经济前景信心。
1、人口增长
楼市的兴旺除了本地西人二战后婴儿潮一族(Baby Boomer)的换房热外,另一股最强大的驱动力来源于上世纪末本世纪初的亚洲移民潮,他们成为本地房地产市场的主要消费者。在众多的房地产预测和分析报告中,集中强调就业、利率及经济对楼市影响,普遍忽略人口增长的关键因素,特别是移民人口增长,对房地产市场发展起着举足轻重的作用。每年的大量新移民登陆,大大增加了房地产的需求和购买力。据统计数字显示,全国人口在1996年为二千八百八十多万(28,846,761),到了2004年10月,最新人口为三千二百多万(32,040,292);而移民人口增长方面,2003年进入加国移民人数共有189,997,2004年9月止移民人数共有155,060;而来自中国的移民人数排列第一位,2003年有36,116人,2004年9月止有28,562人。在中国人的传统观念中,始终认为“有地就有根,有地就有财”,争取早日在异国它乡置业成了他们重要和首选的大事,组成一队庞大的置业大军,无可置疑,移民为本地房地产业和经济发展带来极大的贡献。
2、历史性低利率
在置业人士当中,百分之九十以上都要借助银行贷款达成置业理想,利率的高低对置业人士有直接的影响。近年来持续历史性低利率,大大增加了市民的置业欲望和购买力,另一方面也减轻了他们的经济负担,促使人们纷纷置业,帮助不少租客荣升业主。
3、就业市场改善
经历九十年代初期经济萧条及后来的高科技泡沫爆破,失业率曾高达百分之十,就业市场面临很大的挑战。近年来在政府的努力和外围经济的带动下,就业市场有了明显的改善,最新录得的失业率降至百分之七,虽然与亚洲强国中国的经济发展相比仍有很大的距离,但人们看好发展前景,对未来充满信心。这是置业人士必不可少的强心剂。
近年的房地产热有助推动省内的经济发展,创造了大量的工作机会,安省建筑业雇用逾35万人,每年为本省带来逾33亿元收益,与此同时也带旺了相关的行业。据大多市住宅建筑商协会称,每盖一栋房子就相当于创造了3.3个全年工作职位,住宅建筑业是创造就业机会的巨人。2004年头八个月的全职工作数量比2001年同期上升了5.5%,而建筑业是提供这些新工作的主要行业。在相关的支援和服务方面,包括贷款经纪、银行、律师和房地产业等,在过去三年间,创造了34,400个就业机会。与此同时也带动了自雇业者的增长,自雇业者占整个建筑行业的四分之一,在2001年至2004年,建筑业中的自雇业者大幅增长了18%,创造了49,000份新工作岗位。房地产兴旺成为本地经济发展的火车头。
多伦多是加国华人人口最多的城市,这里华人的置业动向亦随着时间和社会发展有所变化。较早期来的华人多集中在东区及中区唐人街附近置业,因为当时的华人超市和食肆局限于此区域。八十年代末大量香港移民涌入,他们多选择士加堡、万锦和烈治文山置业,带动了当地的经济发展,随着华人经营的超市和食肆在这些地区开业,且愈来愈多方面的行业发展,令华人的置业动向渐渐北移。进入九十年代中后期,来自中国大陆的移民不断涌入,初期的大陆移民喜欢选择在近唐人街区域居住(多为租房),当他们对本地情况加深了解后,都慢慢向北迁移及置业到士加堡区。如今,士加堡已经成为最多华人聚居的地方,这里社区发展成熟,交通方便,学校林立,工商业繁荣,房价适中,非常适合初次置业家庭。由于多伦多区的地产资源及发展住宅地皮有限,况且受到交通、设施、绿化、住宅密度和社区建设等因素影响,近年最新的置业动向继续北移至大多市以外的周边地区,如万锦市和烈治文山市等等,令这些地区的房价有双位数字的增幅,而这个趋势将会持续下去。
随着华人人口的增长及对本地社会的贡献,华人的政治及经济地位日益提高,他们有自己同声同气的省市议员,有自己的大型室内商场及大型超级市场,在主流社会的影响力和所占的份量愈来愈大,他们不但为海外华人争光,同时也为祖国添彩。
大多市住宅物业市场走势 |
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年度 |
2003 |
2004 |
2005* |
重售物业成交量 |
78,898 |
83,501 |
82,000 |
物业平均价格 |
$293,067 |
$315,231 |
$330,000 |
全新物业成交量 |
43,282 |
42,000 |
38,000 |
全新物业兴建 |
45,475 |
43,000 |
39,500 |
就业增长 |
3.8% |
2.5% |
2.8% |
注:* 预测 资料来源:加拿大按揭及房屋公司、多伦多地产局 |
展望2005年,移民政策稳定,按揭利率不会有太大的升幅,即使利率轻微上扬,仍处于历年来的低位,国民生产总值预计来年有3%的增长,整体失业率预料会降至7%,就业质量提高,收入增加,在这些有利因素的带动下,本地的房地产市场将继续健康理性地发展。
楼市经历了多年的升幅,今年会处于一个供求相对平衡的态势,房价升幅放缓,市场供应较为充裕,买家摆脱前几年的被动局面,有更多的时间和空间去选择自己称心满意的物业。虽然房价上升趋势放缓,但仍有上升的空间,因为市场有需求,房价会一直向上攀升,只要房价仍能够负担得起,房价上升趋势会持续,直至房价难以负担为止,房价才会停止攀升,接着房价会因应市场的实际供求而作出相应的调整。
安省自由党政府于2004年底推出的Greater Golden Horseshoe土地规划和保护绿带法案,计划减少建筑用地的供应量。即使这样,据安省建筑商协会最新的调查报告,八成建筑商认为,新的一年消费者信心将会与去年相同或甚至更强,所以本省的住宅兴建和装修环节会保持强劲和稳定。但由于可发展土地的大幅减少,进一步推高建筑用地的价格,加上税收、劳工成本、建筑材料等自然增长以及业内劳工短缺,势必影响新屋市场的发展,因而新屋价格将继续攀升。
二手物业市场方面继续主持大局,并且预计将占据更大的市场比例。独立屋仍然是最热门物业,且价格不菲。由于三十万以下的房屋成交量最大,房屋需求持续向低价物业倾斜,如公寓、镇屋、排屋、半独立屋或小面积的独立屋等销量会占较大的比例。而905地区的独立房屋无论是价格或销量将成为升幅较大的区域。
公寓市场将是今年房地产市场的焦点之一。由于近年市场对全新公寓需求大增,发展(建筑)商尝到了甜头,争相大量兴建,在近天虹体育馆的一个发展项目中,发展商计划和并已着手兴建接近20栋公寓,规模之大,势不可当。兴建公寓的周期比较长,正好有大量单位于今年内落成,市场在短时间内难以全部消化吸收,在供大于求的情况下,价格及销量受压,难免会出现市场放缓,甚至令房价降温。
多伦多始终是移民定居首选的城市,这个充满商机的大都会吸引更多人来这里发展事业和置业,同时,多伦多与世界其他同等级的大城市相比,无论是物价还是房价仍属偏低。多伦多的房地产市场供求关系平稳,相信市场仍有很大的发展潜力。
文章由资深房地产专家袁浩彬提供,如需转载,请务必加以注明!
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