[中国] 房价不断攀升 楼市还有多少潜力?

中区域房价不断攀升 上海楼市还有多少潜力股
 
10月上海中心城区价格指数为1118.51点,比9月下跌0.74%,其中闸北、闵行等区域的指数跌幅达1.85%左右,成为12个中心城区中的领跌板块。指数下跌的主要原因是楼盘降价销售,上海中心城区的成交均价却出现连续上涨走势。10月份,上海中心城区均价达每平方米12063元。
 
然而,即使在这样的情况下,上海仍有部分非中心区域保持相对平稳的价格和成交量,成为目前市场上的中坚力量。

浦东三林具有潜力浦东三林板块是指东起杨高南路、南临外环线、西及北到黄浦江的广泛区域。而大三林区域是浦东上南地区和三林镇的总称,到市中心人民广场的垂直距离仅8—12公里。“申博”成功后,世博概念逐渐在三林地区乃至整个上海流行起来。随着世博会建设的不断实施和进展,以及各项重点工程项目的竣工,三林地区房地产、商业、旅游及娱乐产业已经有了长足的发展,无疑,该板块将成为浦东最具发展潜力的区域之一。

汉宇地产市场研究中心分析认为,以川杨河为界,三林板块可以划分为南片和北片。就目前情况来说,北片的开发较早,成熟度较高,主要是以10年左右房龄的二手房为主;南面则是三林镇,经过多年的发展,目前已有近10万人口,近两年普通商品房小区发展迅速。作为浦东新区一个重要的居住基地,大三林地区最终将纳入中心城区范围,成为浦东新区向外拓展的一个重要区域和住宅建设发展的一条重要轴线。

近期,三林板块次新房的需求状况有所回升。人们询盘的热情逐渐走高。目前,该区域二手房市场上的主要需求者还是自住型的购房者,尤其是对婚房的需求较大。分析师认为,这部分需求者对于房龄较短、成色较新、出入交通便利的二手房源比较感兴趣。上南路、恒大桥附近的金苹果花园、海阳路上的飞旺家园、山水苑等几个较大的次新楼盘本身房型较好,所处地段公交线路集中,又紧挨易初莲花大型超市,是求购者心目中的理想二手房房源。

但是这些楼盘的业主多数是用以自住的,转手率较低,抛出的挂牌房源不多,叫价也相对偏高,一般在7500-8000元/平方米之间;三林路、上南路上的地段虽然比较偏远,但由于靠近上南路,交通比较方便,所以挂牌价也较高,一般在7300元/平方米左右,但挂牌量较小;上浦路上的锦翠苑、岭南苑二手房源较充足稳定,房型也齐全,但由于地段稍差,配套设施和交通不及上南路健全方便,所以叫价稍低,一般在7000-7500元/平方米之间。

汉宇地产近期成交的德州五村2房买卖,面积为81.35平方米,挂牌价为65万元,挂牌一个半月出售,成交价63万元。该房在2楼。客户对此房基本认可,但是砍价很厉害,房东在市场压力和客户一次性付款的条件下,最终同意降价成交。另一个成交的案例是瀚林苑一套133.56平方米的物业,该房为3房2厅2卫,挂牌价为125万元,经过中介与买卖双方的共同协调,最终以123.5万达成一致。汉宇三林分行经理孙帅认为:小区档次在本区域中相对较高,而且装修较好,价格相对较为合理。

总体来看,三林板块的“世博会”效应已初步显现,板块品质和价值都相比周边其他区域有较大提高,而板块内在建和计划兴建的大型配套设施也都为板块的进一步提升打下良好基础。

虽然近段时间在总体楼市调整的驱使下,三林板块的价格和成交也较为低迷,但是三林地区后市,尤其是世博会之前的楼市发展,还是会有一个很好的前景。

虹口惨淡杨浦火虹口区北外滩区域,是2004年上海楼市领涨板块的中心之一,2004年下半年至2005年3月份,板块内涨幅超过30%。投资者对此类地区也是趋之若鹜,同一套房产,半年内可成交3-4次,且每次转手都有可观利润。可以说之前的北外滩区域,是投资者和投机者的乐土;而从3月份的楼市新政出台以后,北外滩区域却成为投资者最想撤离而又最难撤离的地方。

数据显示,30%-40%的降价幅度,低迷的人气,促使投资者纷纷抛盘,而该区域因为投资过度的缘故,市场结构中最大比例的组成部分却是投资者本身,因而有跌价无接盘。实力雄厚、自有资金充足的业主,可以选择转售为租;而那些自有资金不足的业主,现时的境地就比较尴尬,降价出售是一个好的选择;然而,即使是亏本价,也还是找不到愿意接手的人———市场上也有一套物业长时间挂牌,一周看房50余次而没有成交的情况。

汉宇地产近期成交的一套金鹏花园的二房,该房为78.91平方米的二房一厅一卫,挂牌价为69万元,挂牌4天成交,成交价68万元,成交单价为8700元/平方米,相比3月份,该地区物业的二手房均价下降30%,而这套物业的降价幅度更超过35%,由于该套物业的大小、总价均较适合自住,而业主也主动将价格降得较低,因此能得以较快成交。

与虹口区临近的杨浦区,由于其价格水平相对较低一点,且很多与虹口区相距仅几条马路的楼盘,均价却可以相差近千元,因而许多购房者,会选择稍偏远的杨浦区置业。这种趋势在9、10月份更加明显,如江浦路等主干道,交通、区位情况尚属良好,总价较低,成交相比虹口区略微增多。汉宇地产近期成交一套许昌路的物业,该房为32.72平方米的一房一厅,挂牌价为50万元,成交价31万元,挂牌10天成交,成交单价9168元/平米。该房所在楼层为2楼。汉宇大连店经理薛刚分析道:该房处于杨浦、鞍山板块,地理位置优越,价格合理,房型佳,所以很受客户欢迎。由于房东的心理价位不高,对市场的预期较为合理,加上客户对该区域的关注较多,因此顺利成交。

总体来看,虹口、杨浦二区很多相邻地段,在目前的市场上,是杨浦区的物业在价格上有更多优势,考虑到虹口区的业主们的成本较高,短期内这一情况将不太会有较大改观。