6月15日，为期一周的多伦多地产局主席选举结果揭晓，欧妮尔（Maureen O’Neill ）以2,022票比1,264票击败曼雷（Michael Manley），成为接替Dorothy Mason的新一任多伦多地产局主席。
本届选举被业内人士形容为“最争锋相对”的一次，两位候选人，一个高举改革大旗，一个坚持“按既定方针办”。最后的结果，或许地产经纪们“人心不思变”，O’Neill以压倒优势胜出。
曼雷是Prudential Properties Plus地产公司的老板，手下有近百名地产经纪，任多伦多地产局的董事也已5年，地产局的董事介绍中还特别提及他对MLS系统做出了“非常有价值的贡献（valuable contributions）。但这次竞选中曼雷首先拿出来祭旗的，就是MLS系统。他认为目前多伦多房地产市场弊病丛生，必须大力改革，杜绝不良交易行为。而产生弊病的根源，就是这套地产界引以为荣的MLS系统。曼雷指出，MLS缺乏透明机制，过分照顾了卖方经纪的利益，对买方经纪严重不公，需要动大手术（Overhaul）。他说，去年MLS有9300万人次登陆，其中320万封EMAIL直接发给了卖方经纪，卖方经纪掌握了绝大部分的信息源，得以操纵资讯，徇私舞弊。曼雷特别提到了抢OFFER和双重代理现象，认为卖方经纪在上述两种交易中掌控一切讯息，使竞争缺乏公平。
抢OFFER有很多种情况，一种是房子的地点、结构、价格都吸引人，就象一个大姑娘，家境好，本人也长得漂亮，要的彩礼也不高，自然很多人都想把她娶回家。或者是这姑娘家境好，本人也长得漂亮，虽然要的彩礼很高，但也有很多人愿意娶她，因为钱不是问题。甚至这姑娘家境不怎么好，本人也长得不怎么漂亮，要的彩礼也不低，但由于适婚女青年不多，物以稀为贵，很多人还是愿意把她娶回家，人无我有嘛。这些都属于正常的抢OFFER现象。还有一种抢OFFER的情形，就属于卖方经纪的策略了。因为抢OFFER的结果就是抬高房价，房价高了，佣金就高，所以有些卖方经纪经常爱耍点“小伎俩”，人为制造抢OFFER。比如一开始不接OFFER，而把接OFFER的日期定为特定的某一天，到这一天大家都来下OFFER，造成“抢”效应。 或是一开始把价格定得超低，让大家都来看，最后把价格哄抬起来。还有一种“莫须有OFFER”（Phantom Offer），卖方经纪声称有多少多少OFFER，其实大部分都是传真过来的，这些传真或许是该经纪请人发过来的，其真伪难以分辨。还有些卖方经纪在下OFFER那天故意请自己的朋友开着豪华车来“抢房”，以虚张声势。更有甚者，有的卖方经纪和买方经纪组成“地下小分队”，双方签署协议，如果卖方经纪“协助”买方经纪抢到OFFER，后者将从自己应得的佣金份额中分出一部分给前者。
双重代理（Double-ended Deal 或Dual Agency)是一个非常敏感的话题，加拿大房地产协会(The Canadian Real Estate Association)明文规定不鼓励Dual Agency的实践，但也不明令禁止。正如吸烟有害健康，但烟民要解馋，烟草公司要获利，所以这句话也只是在烟盒上写写而已。双重代理的产生，往往源于买方。5%的佣金是卖方出的，它是要被加到房价里的，其实说白了还是买方出。这5%里面有一半是要付给买方经纪的。有一些“聪明”的买家就开始算帐了，我不请买方经纪，我就和卖方共事一“纪”，这省下来的2.5%，由三方瓜分，皆大欢喜。但是，买卖双方一旦在交易过程中发生纠纷，双重代理经纪就成了风箱里的老鼠—两头受气，里外不是人了（不过老鼠本来就不是人）。就象一个千古难题所问的那样，老娘和老婆同时落水，你先救哪一个？一个是生我的，一个是为我生的，哪个都得罪不起哦。
根据加拿大法律，经纪必须最大限度为客户谋求利益，替客户保守保密。房子的买卖双方是一对矛盾体，你多我就少，现在这一对矛盾体都成了一个经纪的客户，他怎么能同时为矛盾对立的双方都谋取最大利益呢？保密更无从谈起，因为法律要求他对客户公开所有相关资料。
双重代理的弊端还远远不止于此。比如在抢OFFER的情况下，即使你出了最高价，也可能买不到房子，因为双重代理人可以私下和自己的买方客户沟通，最后超过你1块钱，抢到OFFER。最可怕的是，在抢OFFER抢到“白热化”的时候，为了自己的客户独占“房”魁，双重代理经纪还有最后一招杀手锏：自降佣金。当然，这是背着其他经纪人的暗箱操作。使出这一招，别人就很难抢到OFFER，比如一所500,000的房子，降低1%的佣金，就意味着别的客户必须多付5000元以上，才能让自己的出价赶上双重经纪人的客户。
鉴于以上重重弊端，曼雷强烈呼吁增加业内透明度，他甚至提出用一种IDX（Internet Data Exchange）系统来代替目前的MLS系统。
从欧妮尔的简历上我们发现，她除了做BROKER外，还曾在TREB担任过多年的资深高官，这为她力主维持现状写下了注脚。她认为，有些时候，改变是必须的，但改变并不总是一件好事情(Changing is not always a good thing)。MLS系统已经很透明了，在整个北美运作都十分成功，根本没有必要用一种没有经过市场检验的新系统来更换。市场上的抢OFFER现象不过反映了供求关系，而双重代理也是受法案保护的。她认为地产局有相关机制维护业界规范，不道德行为虽然时有发生，但毕竟是少数人的少数行为。她认为曼雷的有些指责是“莫须有”的空穴来风，比如Phantom Offer，欧妮尔说她从业27年，还从未听说过有这种事情。
曼雷对落败很坦然，他说，业界很多人并不希望改变，所以自己不会再竞选主席一职。曼雷说自己热爱这个行业，多数同仁非常诚实，但谁都清楚问题的严重性。安省房地产业由安省房地产协会(Real Estate Council of Ontario)负责监督，协会负责处理所有的行业投诉。2006年4月之前的12个月，协会共接到投诉975起，这是一个很小的数字。但曼雷说，这只是冰山的一角。很多不道德和非法交易未被举报，因为经纪人不愿上业内黑名单，而且即使投诉被受理，也很难说会有什么结果。多伦多房产局负责从密西沙加到Whitby，以及北至Newmarket的庞大区域，曼雷估计存在问题的交易比例高达10%~20%。去年一年，多伦多房产局辖区内共有86,000笔交易。可想而知，出现问题的比率会有多高。曼雷说，欧妮尔认为不存在问题，是因为她不想睁开眼睛。
尽管欧妮尔不意改变现行的MLS系统，但她打算力阻土地转让税的上涨。当被问及标准的买卖佣金(通常卖方经纪和买方经纪平分5%的佣金)是否合理时，欧妮尔说经纪人工作极为努力，佣金是可以协商的。她指出，目前多伦多房屋挂牌上市时间通常为28天，这是很繁重的工作。
笔者认为，地产界存在这样那样不如人意的弊端，是勿庸置疑的；加强行业管理，也是必要的。但要更换MLS系统，则显得轻率。房地产行业如同一幢房子，经过岁月的剥蚀，经常会有一些疵点，但整幢房子仍然功能完好，只适合小修小补，没必要推倒重来。历史告诉我们，如果不到非变不可的时候，人心都是向稳的，这或许就是此次欧妮尔获胜的奥秘所在。
来源:地产周刊
