在银行信贷全面收紧之后，资本市场这条地产企业另一融资渠道，也正在受到力度空前的政策挤压。日前，一家正谋求A股上市的知名地产企业的IPO申请已被暂时叫停。
地产企业的融资之路渐显崎岖。
A股IPO暂停
“借壳”难度加大
“证监会发审委现在已经暂停了内地企业A股IPO（首次公开发行）的申请受理、审批工作。”一位接近证监会的政府官员日前透露。这位官员还告诉记者，何时结束“暂停”并没有明确期限，不过，在溯及时间范畴上“有一个区间”，在这个时间结点之前提交IPO申请的，将不受“暂停审批”的影响。
一家正在谋求A股上市的知名地产企业高管也向记者证实了这一消息。这家企业于2007年9月下旬向证监会发审委提交了A股IPO申请，但随后被告知，目前对房地产开发企业的IPO申请受理和审批工作已经暂停。“只告诉我们继续准备材料，但何时重新受理没有明确的说法。”这位高管对记者说。
IPO“暂停”并非地产直接融资政策调整的全部。消息人士告诉记者，明年1月开始，证监会将对房地产企业在A股借壳上市进行全面整顿和清理。未来，地产企业借壳上市的难度可能越来越大。
针对上述消息，记者向证监会新闻处进行核实，新闻处已将相关问题传至证监会发行部，但截至发稿时止，未获得明确答复。
信贷收缩
一位资深的银行业内人士告诉记者，由于美国次级房贷债券危机的前车之鉴，央行、银监会开始紧缩房贷。尽管对于各家银行来说，目前房贷仍然是它们最看重的业务之一，但为了避免出现像美国次级贷债券的危机，各家银行不得不加强了对房贷业务的收紧。
今年以来，各大银行相继对二手房贷有不同程度的收缩。
9月27日，央行与银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确购买第二套房，首付款不能低于四成，利率不得低于基准利率的1.1倍。对于未封顶的楼盘，不得发放个人住房贷款。
而“9·27”房贷新政，对地产商的开发贷款也有了更多约束：对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得“四证”的项目，银行不得发放贷款；对囤地、囤房的房地产开发企业，不得对其发放贷款；不准跨地区使用开发贷款；不得向地产企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款……。
加上今年5次加息和8次提高存款准备率，对于地产企业而言，信贷收缩的信号越来越明显。
信贷收缩，暂停A股IPO后，地产企业的融资之路将转向哪里？
猜想1
避走香港?
4月20日，碧桂园在香港上市，成功融资148亿港元。“碧桂园扩张速度最快的时候，恰恰是中国内地银行业紧缩地产融资的时期，其成功在香港上市，在相当大程度上，冲抵了内地金融调控政策的影响。”香港京华一山分析师尤浩然说。
实际上，地产企业在A股借壳上市，也只是股改后近一年来才蓬勃兴起。此前，地产企业在A股IPO也一直十分困难。只不过与如今发审委“主动暂停”的原因不同，彼时更为主要的原因是券商冷落。
自2003年中国地产市场重新进入上升期以来，多数房地产企业都选择在香港上市。北辰实业、华润置地、首创置业、上海复地等近年在内地颇有建树的企业，都早早地完成了H股发行。直到2006年，随着保利地产、北辰实业相继在A股完成IPO，这种情况才有改观。
然而现在，形势可能再次逆转。
“内地上市困难的话，我们就去香港上市。”在得知地产企业A股上市“暂停”的消息之后，一位正在筹划上市的中型房企董事长对记者说。他认为，香港投资者对于房地产企业的价值认知拥有“更开放的心态”。
避走香港是否是地产企业的上市上策？香港市场能否成为内地地产企业应对调控影响的“阵地”？谜题待解。
“并不是所有的地产上市公司来香港上市都能成功，你只看到了成功者。”香港一证券分析师向记者表示。2005年，孙宏斌主政期间的顺驰曾无比接近港股 IPO，但最终因资产负债率过高而未能通过聆讯，而2007年9月刚刚在香港成功上市的SOHO中国老板潘石屹也一度抱怨“香港投资者不识货”。
猜想2
选择公司债?
银监会业务创新监管协作部主任李伏安在“2007中国房地产投融资大会”上表示：今后地产企业融资应避免走“银行贷款”、“上市股权售让”两个极端，应该多考虑选择一些中间产品———公司债券。
据统计，2004年美国9大住宅开发上市公司的债券发行总额达到了202亿，占其资产总额的33％，占负债比例超过60％。这些上市公司提供的产品满足了全美20％家庭的住房需求。
目前，我国三到五年期贷款基准利率为7.65％（含五年），一年期贷款也调整到7.29％。而在债券方面，目前一级市场10年期企业债收益率接近 5.2％，15年的企业债达到5.5％，实际公司债的发行成本相比贷款利率要低过1％。对于几十亿的长期融资，一个百分点的差异就可能相差几千万。地产企业直接融资的重要渠道，很可能将转向公司债。
新闻纵深
在信贷紧缩背景下
没上市的拼不过上市的
潘石屹把SOHO中国带到香港上市，如今看来，无疑是一个明智的选择。如果一年前他把上市目标定在A股，SOHO中国或许就将要面临“无休止等待”的命运。就在9月28日，证监会还否决了华远地产借壳SST幸福上市的方案。
最能刺激房企上市欲望的，无疑是制造了中国内地“新首富”的碧桂园。4月20日，碧桂园在香港上市，成功融资148亿港元。其2007年中报显示，截至 2007年6月，碧桂园在中国内地土地储备总量高达4500万平方米。在土地价格高企的背景下，获得如是土地储备所必需的资金支持，无疑来自资本市场。
香港分析师尤浩然认为，一方面，上市房地产企业可以通过IPO获得大量现金购置土地；另一方面，又可以通过对已收购地块进行定向增发等手段进行再融资。这实际上意味着，上市之后的土地购置费用，一样可以通过向公众投资者募集的方式完成，企业自身承担的资金压力将大大减轻。
与“新贵”碧桂园形成鲜明对比的，是在地产业界颇具知名度的阳光100。作为在中国最早的地产开发企业之一，阳光100频频在土地招拍挂市场上失利。对此，其董事长易小迪向记者解释，主要的原因就是资金。在银行信贷全面紧缩的背景下，“我们拼不过上市企业”。正因如此，阳光100也启动了上市计划，易小迪给自己定的时间表是两年。
土地市场的情况或许最能解释阳光100急切谋求上市的原因。今年以来，虽然银根全面紧缩，但地产企业“高价抢地”的热情丝毫没有减弱，而最终能够胜出的，绝大多数都是上市公司。今年7月，以92亿元高价在长沙“全国地王”胜出的北辰实业，就是其中最为典型的案例。而今年以来，在A股上市的房地产公司通过增发、配股等方式，合计早已融资超过1000亿元。
“这样，即便银行不发放流动资金和土地贷款，并收紧开发贷款，上市房地产企业投资所需的资金支持也不会受到影响。”中信证券研究部总监王德勇表示。在这样的逻辑下，宏观调控试图通过控制信贷发放，控制资金流入地产行业，遏制投资过热的调控效果，在一定程度上被“冲抵”掉了。
来源: 四川新闻网-成都商报
