楼市升温，证券界对住宅楼价与地產股前景，正渐趋乐观。看好楼市多年的瑞银，以及美资的贝尔斯登，近日先后发出报告，「预言」两年后整体住宅楼价会升越九七。瑞银除料住宅楼价今明两年可共升五成外，预期写字楼与零售物业也能分別再升三成及两成半。
贝尔斯登指越九七无难度
息口向下，是瑞银与贝尔斯登看好楼市的最大原因，后者对住宅楼价升幅预测其实更进取，料一般住宅楼价今年升四成，明年再升多两成，即两年料共升约七成，贝尔斯登区域地產研究部主管顏伟洪在报告中，將楼价与九七年高峰期比较时仅轻描淡写认为：「预期整体住宅楼价超越九七高峰，並非不切实际」；瑞银亚洲房地產主管王震宇则「明刀明枪」，以《预期○九年底楼价超越九七年高峰》为报告標题。
瑞银的美国经济研究队伍预期，美国在今年中前將再减息一厘，令借贷人与投资者財务成本减少四成；实行与美元掛钩联繫匯率制度的香港，难免要跟隨美国减息。本地按揭息口已由去年初的五点三厘，降至目前的三点八厘，至今年四月尚有再减半厘至一厘的空间。与此同时，香港通胀却向上，负利率环境日渐明显构成的资產膨胀，將是本地楼市的主要动力。
地產股目標价 最多调高47%
楼价在过去两个月已抢先扬升，十一至十二月共涨约一成三。瑞银相信，楼市经过上两个月抽升后，在下月农历年之前料现短线横行状態；预期美国本月底减息半厘后，会再於三月及四月份议息时每次再减四分之一厘息，將可推动楼价起动。今年上半年楼价有望升一成二；踏入第三季或再进入调整期；估计第四季將再展升势，令楼价在今年第四季至明年底升多三成三。
在看好楼市前景之下，瑞银与贝尔斯登即时全綫提升地產股目標价；贝尔斯登提目標价提升由百分之五至三成一不等。瑞银则把各地產商目標价调高一成二至四成七。现时两大行对新地（016）目標价均在二百元开外，瑞银为二百零七元二角，贝尔斯登高达二百一十六元七角；至於恒地（012）目標价，则以瑞银定得较高，达九十七元七角，贝尔斯登为九十三元六角九仙。
首选九仓太古新地
贝尔斯登全力唱好地產发展股，瑞银则同时顾及收租股，预期写字楼与零售物业未来两年无论在楼价与租金升幅，均比不上住宅。收租股估值偏低，对息口较敏感的收租股以至房產基金，未来一年有望跑贏地產发展股；与楼市相关的两大行业，即银行与零售消费业，料可在今明两年跟隨楼市向好。
香港地產商在补充土储上取得进展，也可逐步提升公司的资產净值。瑞银对地產股的首选，包括两大收租股九仓（004）与太古（019），发展股的首选有新地、恒地和新世界发展（017）。
来源：星岛日报
