关键字:房价 房价涨跌
房价涨跌无疑是楼市的核心问题，去年年底万科集团董事局主席王石提出拐点论后，在业界引发了一场关于房价走势的大范围争论，褒贬观点多如牛毛，赞同拐点论的人很多，抱质疑态度的也不少。须注意的是，这些看法不仅取决于评论人对房价的认知能力，也与其社会位置有关，对于广大消费者来说，要在各种观点中甄别真伪、去粗取精，首先要清楚楼市利益相关者的社会地位以及其对房价走势的基本愿望。楼市的主要利益相关者可以分为五种。
第一，待购群体
待购群体是目前还没有购买房产的家庭或个人，以北京为例，这个群体包括低收入家庭、外地来京工作人员、婚龄青年、未购新房拆迁户。目前北京的家庭和准家庭（有购房需求的个人）户数是600万左右，待购群体约占5成，包括200万户流动人口和100万户户籍人口，这部分人很期望有一套住房，来实现安家度日的基本需求，对房价下跌的期望强烈，是房价喊跌的微观基础。
第二，自住阶层
自住阶层是有一套住房的家庭，包括在国有或民营企业、行政机关和事业单位工作的大部分工薪族，北京1700万人口中自住阶层约占4成，共拥有房产240万套左右。自住阶层中有2成满足现在的居住条件，房价涨跌只会导致他们账面资产的增减，对实际生活没有影响，他们并不关心房价的涨跌；另外两成由于居住条件较差，置业升级的愿望比较迫切，因此希望房价能够下降一些。
第三，投资群体
投资群体是拥有两至三套住房的家庭，主要是事业有些成就的中青年家庭、本地继承房产家庭和拆迁户，因时间和能力原因，他们处理闲钱最常用的方法是购置房产。投资群体占北京总户数的1成，共拥有房产150万套左右，由于第一套房可以满足居住需求，其他房产是家庭资产，如果房价下跌资产重估，意味着家庭资产缩水，因此投资群体很不愿意看到房价下跌，对房价上涨期望相对不强。
第四，投机团体
投机团体可以分为个人投机者和集体投机者，个人投机者俗称“房虫”，手中往往掌握千万元以上的资金，从房产倒卖中谋取短期利益。集体投机者是一些中外金融机构和民间团体，以温州炒房团、山西炒房团、一些国外金融机构为代表。目前北京楼市投机团体掌握的房产约为60万套，他们像股市中的庄家，手中囤积房源较多，房价上涨盈利、房价下跌亏损，他们是房价喊涨的主力。
第五、开发商
伴随着房地产行业的并购重组，开发商群体对房价的态度开始分化，一些大型地产公司发展到资本运营阶段，逐渐领悟到社会责任和企业生存的统一性，他们立足于企业的持续发展，产生了保护行业健康发展的远虑，对房价猛涨投了反对票；而大部分小型地产公司由于停留在作坊式的经营模式，疲于应付批地、规划、贷款、验收等诸多行政环节，如果房价下跌他们会面临资金链断裂、前期投入成本无法收回的境地，因此小型开发商也是房价喊涨的主力。
以上五种人是楼市中房价涨跌关系到的直接利益主体，群体之间对房价的期望有重叠、也有冲突，最终房价的涨跌是不以个人意志为转移的。消费者在购房置业的过程中，应该兼听各种观点，并进行独立分析和判断，既要看到市场供需的基本规律，也要关注市场主体的基本意愿，在此基础上再做出合理的置业决策。
来源:大中华地产
