李嘉诚旗下上市公司和记港陆，最近以约49.57亿港元转手了上海写字楼“世纪商贸广场”。其约4.5万元/平方米的成交价，低于今年一季度上海甲级写字楼平均售价5.1万元/平方米，被指“低价贱卖”。
与以往“多进少出、高价出售”的一贯做法不同，如今包括李嘉诚等在内的外资，开始对其在上海的物业进行频繁交易，有低价出售的，也有高价买进的。在最近一个月里，外资在上海涉及的交易大宗物业多起，涉及资金高达50多亿元左右。
外资在上海已从幕后走向前台，他们的一举一动被视为楼市“晴雨表”之一。上海北孚地产研究所副所长刘光东认为，在房价“下降论”、“上涨说”等多方博弈中，上海楼市正潜伏着一场方向突破前的痛苦期。
外资物业忙交易
这次和记港陆(0715.HK)转手的 “世纪商贸广场”，是一幢40层高、总建筑面积为9.83万平方米的甲级写字楼。
资料显示，作为“长和系”在上海开发的地标性写字楼——毗邻汇贤居的“世纪商贸广场”，总投资为8.84亿港元，是由长实及和黄各占50％的权益，当时公开的租金超过1美元/天/平方米。
和记港陆集团主席霍建宁为和记黄埔有限公司集团董事总经理，和记港陆亦为李嘉诚旗下以从事物业销售和投资为主的公司。
一位知名物业顾问公司知情人士透露，为出售 “世纪商贸广场”，长实及和黄之前就该项目与多家外资公司有过多次商谈。有一次，双方洽谈在接近成功时，最终因“交易流程问题”而搁置。
于是，“长和系”作出“内部调整”，2005年11月和记港陆以3亿美元收购“世纪商贸广场”，与其此前持有的港陆广场、港陆黄浦中心形成“物业组合”，其理由是“看好上海写字楼的发展”，用于长期投资即物业租赁。
当时“世纪商贸广场”出租率达100％，回报率超过5％。然而两年半时间后，和记港陆一改初衷转手该楼盘，收益高达21亿港元。和记港陆称，出售所得款项用于现有业务中以及作进一步的投资。
事实上，除 “世纪商贸广场”外，其他外资物业最近交易也相当频繁。据悉，摩根士丹利计划将其在上海投资的第一个项目“锦麟天地”酒店式公寓出售，报价11亿元。这是大摩第一次将上海持有项目出售。
另外，全球资产管理巨头黑石集团，以11亿元买下上海市长寿路一商业项目，首次出手中国房地产市场。远东发展(0035.HK)以总价2.8亿元收购位于浦东的建华东方大厦。“尚海湾豪庭”内13、15号楼的183套房源“一次性”集中成交。这例疑似被外资收购的成交均价高达3.3万元/平方米，总交易金额高达9.2亿元。
市场揣测云涌
据了解，这次“世纪商贸广场”交易将以美元进行。这意味着，虽然“限外”政策对外币流入境内或流出境外的交易收购有着严格限定，但在这次收购中体现的不同之处是，由于双方皆为注册在英属维京群岛的外资机构，因此实际上属于“离岸交易”，针对这部分的交易管制仍然无法实现。
此举引发了市场人士的多方揣测，一向具有投资风向标之称的李嘉诚，是否开始看淡上海楼市的前景。与此同时，有关外资“出逃说”也随之在上海流传。
“不存在外资出逃一说”，仲量联行亚太区董事陈立民认为，这些物业都在外资之间交易，是一种比较正常的资产调整策略，并不能代表他们不看好上海市场。他认为，如今外资物业接盘者，是一些资金庞大的基金等，比如保险基金，他们中意比较稳定的收益。
然而，市场争议声还是此起彼伏。
“这是外资出现的少有的分歧，他们对楼市不再那么有信心。”上海浦东发展银行一位风险管理人士认为，目前外资对项目投资预期比较弱，“不再炒房”。与此同时，外资存款上升比较快，开始向其他投资领域转移。
在央行上海总部印发《上海市信贷投向指引(2008年修订)》中，强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放。上海中原研究咨询部经理马冀认为，使得外资投资中国大陆房地产，缺乏最重要的银行贷款保障，频繁交易或许出于资金流通需要。
在上海北孚地产研究所副所长刘光东看来，外资频繁交易，与现在市场“分化严重、比较平淡”有关系，到了一个“大家较量”的时候。他认为，房价已经到了一个瓶颈，没有一个支撑的理由。“从面上看，楼市还是比较乐观的，但中观、微观则不大乐观。”
一位上海大型开发企业房地产负责人认为，国家对外汇管理是比较严格的，外资“出逃说”不大可能。他认为，在通货膨胀等因素下，对房地产继续出台新政策可能性不大。“今年内(上海房价)不可能出现大跌，顶多有个小的波动，除非有更严厉的政策。”
来源：经济观察报
