炒卖购房合同风杀进大温 交易未完成「楼约」叫高10万抛出
在中国和大陆流行的的楼约炒卖风(在香港俗称「摩货」)，近半年吹到加拿大! 大温列治文有独立屋的屋主在签署卖楼合约后，才发现合约立即被「买家」倒卖给第三方，房屋交易还未完成，该「买家」已经以高出10万元的价钱「抛货」(见下文)。行内人士透露，带起这股炒风的是从去年9月起突然「杀到」的大批中国热钱，而这种「摩货」炒楼方法，也是大温近几十年首见。
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明报与列治文区报《Richmond Review》进行了一项联合调查报道，发现楼约炒卖情况在最近三个月在列治文非常热切，令本来已经热络的楼市更疯狂，导致房屋基准价攀升，而大温列治文房屋中位价亦首次突破100万元。 其实一直以来，预售楼花的楼约转让(assignment)一直存在，通常发生在多户房屋如柏文大厦及城市屋屋苑等，例如买家签约承诺购买一个明年才落成的楼花单位，并交了订金，但在明年尾数全付、交易完成之前，却将该合约卖给另一人赚取差价，这是合法的行为。不过，这一波的楼约炒卖特别之处，就是炒卖的「对象」是二手独立屋，而非柏文楼花，地产界人士表示，这是以往鲜有所闻的炒现楼手法。
未公开挂牌已被抢购
列治文地产界消息指出，楼约炒卖风从去年9月左右开始，到了11月风气已经非常明显。 据悉，被「看中」的都是屋子破旧、适合推倒重建的楼盘，买家主要是买地皮，市场上更有地产公司主动向地产经纪们发出电邮，以高达2万元的佣金，鼓励经纪向他们出售「华人中意」的独立屋，包括不在大马路、不路冲等，而这些楼盘很多都没有放上「房屋公开销售系统」(MLS)，在「自己人」手中私人交易，而一些特别抢手的楼盘，据悉佣金价更可达10万元。
有大温列治文经纪私下埋怨，近月来的「摩货」情况愈来愈跨张，而这种炒卖楼约的手法也搞乱了本地房地产买卖的生态，有些楼约被多次炒卖后再放出市场求售，这时价格已是「高不可攀」，导致真正想买楼的人，看到的、接触到的只是泡沫。
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刘姓地产经纪则观察到，这股炒卖楼约风气是在去年9月底以后兴起，大温各区都可见到，但主要集中在华人过半的列治文。 加
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刘姓地产经纪指出，尽管在房屋买卖合约中可以载明，合约可作转让(assignment)，但在转让合约过程中，有可能屋主后悔不想卖房，索性煺回订金，但这笔订金是否又能顺利退给最终买到楼约的人士，其中所牵涉的种种过程，有一些不是法律能够完全监管的「灰色地带」。
刘姓地产经纪认为，参与炒卖楼约其实风险不小，除了转让合约的过程中，担心有人收钱却未履行合约外，被炒卖的房屋，楼价被几次炒高后，是否会马上下跌，均是隐藏的风险。
老屋被「摩」 事主不悦
列治文市民戴维斯(Jim Davis)对《Richmond Review》诉苦，去年12月，他将妈妈过世后留给他及兄弟的独立屋挂牌出售，房屋位于很受人欢迎的列治文西区。
不久，一名男子向戴维斯提出购买意欲，并说准备将旧房子推倒，建一间「梦想中的大屋」给太太及孩子。 戴维斯同意出售，而成交日期是数个月之后。 不过，戴维斯上周五收到一名地产经纪友人的电话，告诉他该名「买家」正尝试倒卖他这间还未完成交易的房子，企图赚取10万元。
「我感觉被欺骗了，他们可以对我坦白呀!」戴维斯说他明白卖楼合约很清楚的说明「买家」有权再出售该栋房子，但他希望「买家」在一开始就跟他说清楚，而不是在这种间接情况下得悉。
一般二手房屋由签署卖楼合约到完成交易，通常有3个月左右，买家如果在成交前将合约转卖，就叫「转让楼约」(assignment)，这完全是合法的，但在二手楼的交易中并不常见。 卑诗大学商学院教授Tsur Somerville表示，传统上，一间房子在3个月内的价格不会有太大上落，「但列治文目前的楼市却是例外。」
他说，对于某些屋主来说，房子并非单纯是一项可买卖的资产，还附有许多感情在内。 「我相信，某些在自己房子住了20、30年的屋主，对房子出售后，买家如何对待房子，屋主还是关心的。」
何谓「摩货」？
「摩货」是香港楼市特有的用语，意即炒卖卖楼合约，由于第一个与卖家签订楼约的人叫「confirmor」(确认人)，香港人取该英文字的最后一个音「摩」来形容这种炒卖行为，故称「摩货」，其实概念类同股票投机市场的杠杆式买卖(炒卖「孖展」margin buying，抛空)，而香港还有对「摩货」量进行统计，以观察市场是否出现泡沫。 家
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根据香港「摩货」的定义，若某人与业主签署买卖合约购入一个物业后，在尚未完成该交易前，又另行向第叁方出售该物业，则他在后一个买卖合约中拥有的身分一般称为确认人(confirmor)。 因为确认人在签署后一个买卖合约时，尚未完成上一个交易，还不是该物业的业权人，故此在正式交易时，确认人需要确认有关交易，以令业权可以直接转到最后买方中。
事实上，去年美国联邦储备局推出量化宽松措施后，大量热钱游走亚洲，导致香港及中国内地的楼市变成炒家狙击目标，例如香港楼市的炽热气氛更由之前的豪宅市场蔓延到一般住宅，去年头9个月，持有物业在24个月内转售比2009年同期攀升32%，而12个月内转售的个案更是急升114%，显示投机活动以短炒为主。 香港政府去年多次推出压抑楼市炒卖招数，而在11月更推出「额外印花税」(即房产完成交易时所需付的税款)，持有物业在6个月内转售的额外税率为15%，6至12个月内转售的税率是10%等等。 结果成功将炒风压下去，令本年1月摩货量跌至近两年新低。
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有本地地产界人士表示，热钱可能是因为香港及中国打击炒卖而流入华人众多的大温地产市场，将东方的炒卖手法「推广」到罕见有「摩货」行为的卑诗地产，趁政府未来得及对这种陌生的炒卖手法「出招」压抑前，赶快捞一笔。
「摩货人」负履约最终责任
平日处理很多楼宇买卖的法律公证人任立三说，炒卖楼约(摩货)风气虽然在香港盛行，但在本地则是最近几个月才出现。 任立三分析塬因，炒卖楼约通常发生在市场预期楼价会再上涨时，有人在与屋主签下合约，并不急于成交，而是在成交前以高价将楼约转让，好赚笔快钱。
任立三说，根据卑诗法律，房屋买卖合约可以被转让(assignment)，只需双方同意转让条件，甚至也可以多次转让，但如果最后转让不成，则第一个与屋主签下房屋买卖合约的人士，则有履行买卖合约的最终责任。
屋主如何避「摩」？
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对于准备出售楼宇的屋主来说，如何避免自己成为「摩货」人的目标? 业者表示，最简单的方法，就是在房屋买卖合约中加上「不得转让条款」(assignment clause)，例如「卖方不同意合约转让」(assignment not an option)等，这就可防止买家在交易完成前将合约倒卖求利。相反，如果合约中没有「不得转让条款」，那么合约被「摩」的话，卖方难以投诉。
楼约转让一直存在于柏文或城市屋楼花销售中，不过，一些地产商会在售楼合约中，着明楼约不得转让。
根据卑诗省府的资料，在楼市热络下，楼花买家(assignor，转让人)会希望在交易完成前以较高价钱卖给下一名买家(assignees，被转让人)，这个行为在本地俗称「flip」，而新买家所付出的新价格则称为「lift」。
原文转载明报
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