共管柏文泡沫?帝银:杞人忧天

由加拿大帝国商业银行全球市」(CIBC World Market)最新表的示,随着数十万新移民不断涌入加国,担各地共管柏文供于求的论调,或属无稽之

 

银经济学家泰(Benjamin Tal)在告中述,「当下若向加国任何一个大城市建筑商发问,共管柏文是否存在度建筑情况,得到的回答往往:源源不断抵埠移民,将支撑起楼宇巨大需求。而事上,这种说法至今仍未过时,并且不断在全国各地得到印

 

目前,移民已占加国人口70%,其中半年介于20至45移民,支撑加国楼市的生力。而帝银认为,真正住宅有需要人士的比例或更高。泰告共同作者伊豪斯(Nick Exarhos)指出,官方公布的移民数据中,尚不包括由留学生、外及依人道法例受庇民等成的临时居民群体。

 

认为,不中青移民阶层支撑起加国楼宇的需求,由官方统计临时居民人数,与群体实际人数,或有10万人差。是去年,临时居民人数前年增2.2万人,令群体人口达到77.4万人,数据几乎是2005年统计数的两倍。

 

经济学家谈论楼市需求,他多会采用「住形成」概念作度量衡,简单使用「住形成率」,算个人或家庭找住所的行为发生概率。在经济蓬勃多人选择搬出有住所始独立生活,「住形成率」随之上升;相反,当经济不景,不少人会选择与家庭成同住,或与他人同住分担房租,「住形成率」也声而跌

 

下,加国人口增幅度正悄然提速,就去年而言,加国年介于20至44岁间的人口,前年增1.1%。数看似微小,不却是加国近20年最大年增幅,美国同期人口增率亦高出75%。

 

信,微小人口增幅,大部分由新移民数量献,官方统计数据,实际数据恐更巨大。他,要准确算加国「住形成率」,制定精准的楼宇划,就必性的掌握临时居民人口量。

 

指出,官方统计数据年到加的各新移民实际人数。以2011年例,加国官方统计当年有40万临时居民抵加,而加国公民及移民部的数据示,抵加临时居民逾20万人。两者差巨大。

 

在加国部分城市,到见兴建中的柏文大厦。但从全国统计数据分析,「新屋工量」与「住形成」的1.03比,仍低于史均。不过这亦不代表,全国共管柏文建的方未艾、百益无一弊。

 

尔强,部分地区楼市其他地区而言,于激,其中包括卑省及安省。他又经历2011及2012年楼市的炙手可,多多楼市目前已渐趋平静,温哥楼市亦4年前理性定,卡加里楼价持

 

由于上述3市新移民主要登点,年吸引半数新移民前往定居,当地楼市受惠于人口​​迁徙不均,支撑楼市作区域性展。告亦指出,临时居民因其居住性于住房需求亦属临时或短期,该类人群更向于租住,一特性亦引思考,大量建的柏文位是否构成剩。

 

还认为,在儿潮期出生的加人,目前多已年,一群体已不会再新楼。不,随着新移民不断涌入,于加国楼市的需求仍日益高这对任何指摘加国楼市供于求的论调,均是最好反。他最后充,繁的加国楼市,人不必因闻负论调,便担楼市展前景。

 

(来源:加拿大商報)

 

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