家住万锦的唐先生在旺市购买了一栋新独立屋，一直没有进住。一年后的某一天，他突然接到税局的电话，询问他没有入住的理由。他称由于生意较忙，房子还没有装修好，加上新屋后面还在起新屋，噪音比较大，所以暂时还未入住，原来的房子也没有卖。税局的人并没有接受他的解释，称电话已经录音，他将会接到税局的一封信，并告知他有上诉的权利。
唐先生称，自己既没有卖房，也没有出租，不知道税局为什么会找到他。他的新房价值90万，如果税局的信中涉及罚款，他想知道大概会罚多少。
本地会计师事务所合伙人称，税局的这类电话，一般都和新屋合并税返还（HST Rebate ）有关。购买用于自住的新屋，买家可以从政府得到合并税返还。开发商一般会在房价中直接扣除返还部分，自己缴纳HST，并领取HST Rebate 。也就是说，这位买家的新屋价值，其实不止90万，而是90多万。开发商扣除HST Rebate以后，以90万将房子卖给他，然后开发商自己再去申请Rebate 。税局给你返还的前提，是新屋用于自住。这位买家购买新屋一年之久，仍未入住，税局有理由怀疑你是否用于自住。如果你不能给出充分的理由，税局将有权收回你的HST Rebate。
她表示，由于这位买家既没有将新屋挂牌出售，也没有出租，税局的信中应该不涉及罚金，最多只是收回他的HST Rebate。90万的房子，最高可得到$6,300的HST联邦退税，以及上限为$24,000的省HST退税。如果接到税局的罚单，最好先如数上缴，然后再找专业会计师替你上诉。如果这位买家陈述属实，是有可能全部或部分要回来的。
HST Rebate是政府给予自住新屋屋主的福利。如果买新屋是自住，如无特殊情况，应尽早入住。如果是投资屋，则要如实申报，先让开发商代收HST，然后再委托专业会计师帮你申请退税。投资屋退税需提供一年期以上的租约，以及购买合约等相关材料，顺利的话，交房一个月内就能得到退税。退税金额与自住房相差无几，只是房价在35万到45万之间时，联邦给出租屋的Rebate要低于自住屋。最重要的一点就是，投资屋将来要出售时，升值部分的50%要作为“资本增值”上税。这也是很多新屋买家不愿申报投资屋的原因。
新屋HST Rebate是税务局经常性审核项目，新屋买家千万不要自作聪明，投资屋也假称自住。政府会在一段时间后让你提交自住证明，如你无法提供，则需要退还拿到的HST Rebate；就算你能改成按投资来退税，也需要交利息和罚金。
无论是自住还是投资，新屋退税申请时间均为取得产权后两年以内。如果超过这个时间段，即失去申请HST退税的资格。
老袁地产网 www.laoyuan.com | www.hermanyuan.com
服务热线：416-666-8288；416-666-6816
有袁相聚 助君安居
