买卖楼花视为建筑商 政府只计卖出价格的HST

数年前房地产火热之时,炒楼花让不少人赚得盆满钵满,加拿大税务局(CRA)近日正高度关注俗称摩货的楼花交易是否涉及逃税问题。今年省府接连出招管制房市,令越来越多在房市高涨时买入楼花的人,因财务规划遭打乱,惟有在临近交接前转让楼花,当中许多人为避免更多的损失,不得不原价转让甚至赔钱转让楼花。但原来原价转让甚至赔钱转让楼花,仍然需缴纳统一销售税(HST),不少不知情或没留意的楼花卖买人士,恐误堕逃税法网。 

 

多伦多注册会计师胡商接受《都市地产》访问时表示,如果你是想自住或出租,不需要缴付HST。但若买楼花的目的就是转卖,税务局政策是同意这么做,但应缴纳统一销售税(HST taxable)。除非你能证明原本目的是自住,但因特殊原因不能住了,并有事实证明不是炒卖,就不需支付这部分税。

胡商进一步指,很多人可能不能完全理解HST的运作过程。加拿大税法把买卖楼花的人当做建筑商(builder)来对待。当你转手楼花时,税局认定你就是建筑商,一个楼房可以有很多个建筑商。真正的建筑商是建筑商,买卖楼花的人也是建筑商。如果你自住,就不是建筑商了。如果买的目的是为了卖,就要承担HST的义务。这就叫做你被当做建筑商对待。

根据CRA网站讯息,如果某人向第二买家出售其财产时应当纳税,应遵守货劳税/统一销售税(GST/HST),包括作为定金给建筑商的任何金额,不论该金额是否被单独确定(separately identified)。



 

多伦多地产经纪李菲指CRA网站上的例子很清楚,首个买家与建筑商签订新房购买和销售协议,并支付1万元楼花定金。首个买家没有继续向建筑商付后续款项。首个买家随后将该楼花协议以15千元的价格转让给第二买家。从首个到第二买家的销售过程,是买卖价值15千元的合同,这15千元全部适用于HST/GST的缴纳,即使转让协议明确首个买家所支付的1万元是给建筑商的定金保证金(recovery of the deposit,即10天冷静期过后,买家反悔此1万元定金不退),情况也是这样的。 经纪促如实申报利润 李菲表示,转让楼花行为一旦被税局认定为炒卖性质,应如实申报所得利润,炒卖楼花本来就应该纳税,逃税被查出更麻烦。当被查到时,除非你确实有合理原因去解释,否则只能认罚。我们主张不说假话,实话实说,合理解释。同时原价转让、赔钱转让的人,也不应掉以轻心。依然要搞清楚自己的税务问题。

李菲说:有些人以为原价出售楼花没赚钱就不用交税,其实不是这样的。比如王先生以10万买楼花,以原价10万转给张女士,没有产生任何利润,但事后税务局裁定为倒卖房产性质,非自住,虽然没挣钱,但定金是房价的一部分,转让的是这个合同,按比例各自视情况而定缴纳GST/HST

什么是按比例支付,李菲指,比如王先生被裁定为炒房,但他在房屋交割前将楼花以原价转让了张女士,整个过程中并未受益,他只需要付定金的HST。张女士要面对的是自己价格的HST,并且还涉及到退税问题。



 

这个情况比较复杂,王和张各有各的事情。王先生付过的定金包含部分应交政府的HST。房价减去王先生的定金,剩下的就是张女士要面对的问题,若张女士是自住,那又另当别论。



 

原价甚至赔钱转让楼花也要根据转让价缴付HST,即使完全没有获利,那岂不是很不合理?胡商解释称,商家报HST的时候是分为两个部分,一是卖出部分向政府交税,一是买入部分的销售税,可当做credit去抵扣需要交的部分。但买卖楼花的境况下,税局只是收了应收的税,没义务去自动扣减credit那部分。 抵扣HST需提明确证据 以正常买卖来举例,一件物品以5万买入6万元卖出,卖家需将6万元中包含的HST缴纳给税局,但可将5万元买入价中包含的HST当作credit抵扣,最后只需缴交两者的差价,不过卖家需提供证据证明买入时缴了HST,才能获CRA给予抵扣。




 

转卖楼花也是如此,定金中包含的HST可作credit抵扣转卖时需付的HST,不过卖方必须证明定金当中包含HST,与建筑商签署的定金协议如明确标明已包含HST,就可作为证据。至于是否有转卖楼花个案成功向CRA追回credit部分的HST,胡商说:我不知道是否有人成功要回过这部分钱,我还没有上诉过这种案子。我觉得是可以要回来的,但目前没人做这个研究,因为很不划算,工作量太大。

提到有许多人交接完新建成Condo后把HST退回来的案例,胡商指那是完成的交易,和楼花转让是两回事。



 

现在谈的是楼还没交接时涉及的转让税务问题,而不是完成交易后的问题。确切地说,你所说的100万楼花,10万元定金,按照13%来说收1.3HST,现在没人可提供证据是这么收。




 

税局的Input Tax Credit要求提供证据说明所买的东西包括HST,才能退给你。案例中的10万定金包含部分HST,可说是一种credit,或可退回来,也可能退不回来。政府只计算卖出价格的HST,而你支付定金中的HST作为credit部分,政府不会帮你算,需要自己负责追讨。

多伦多房地产律师王彩虹在接受《都市地产》记者专访时表示,早些年大家转让楼花时,完全不知道会涉及税务问题。有很多人恨不得连资产增值税都不交,早年这样做的大有人在,就别提HST了。但目前陆续有人收到税局通知,转让楼花须缴各种税,才有人意识到这里面原来包含许多税务问题。

 

文章来源:星岛日报