加拿大政府要打压房价了吗?

最近看到一篇非常具有中国特色的文章标题《特鲁多发誓打压高房价》。因为这个标题太中国,所以我找来了总理大人的发言视频看了一下。你猜对了,特鲁多一个字也没说要打压房价。互联网时代,知识太少,意见太多。“打压房价”不仅是为了搏眼球,也是一种意见和宣泄。这样的新闻稿件看似会伤及信以为真的人,其实不然,因为信以为真的人也正在寻找支持自己观点的说法,不能算作受害者。

二手房房价的高低,应该是联邦政府关心的问题吗?回答这个问题需要知道三件事:1.联邦政府关心什么;2.二手房房价与政府关心的事有什么关系;3.谁真正关心二手房房价,应该做些什么。

01 联邦政府关心什么

北美的政治,其实只关心俩字儿:选票。为了让自己的政党不掉粉儿,干什么都行。但选票这东西比钞票流动性还大。老布什打伊拉克的时候支持率到了90%,竞选连任应该是板上钉钉的事儿,但克林顿说了一句话,就把布粉全抢了过来,这句咒语是It’s the economy, stupid.,“笨蛋,问题是经济”。打仗的时候老布什的人气还高高的,但选举的时候失业情况太严重了,克林顿牢牢地抓住了这个机会。为了保住选票,从此所有的政客都记住了,失业率不能太高。

保持国内生产总值GDP不断提高才能保住就业率。那么GDP里,房地产的贡献率是多少呢?加拿大房地产也对GDP的贡献率在9%左右,但其中新房的贡献率是7.8%,二手房的贡献率只有1.2%。原因是,新房交割当天,房价和地产经纪佣金全部计入GDP,二手房交割当天,只有地产经纪的佣金计入GDP。所以,二手房交易对GDP的贡献基本只涉及地产经纪的收入,与其他行业人们的收入和就业没关系。为了促进就业和推动国内生产总值的提高,联邦政府没有动力干预二手房市场。

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就业率高,GDP 增长,就能保证当政者连任吗?卡特当年输给电影演员里根,就是因为卡特执政时通胀率太高。通货膨胀,是一种收入所得税,就业的人获得的收入被通胀剥夺了一部分购买力。代表通胀高低的指标是消费物价指数CPI。二手房房价并不包括在CPI里,只有租金会被统计到CPI中,租金上涨,会导致CPI上涨,推高通胀。不仅政府关心通胀,央行也把通胀设为央行的工作目标,超过一定通胀水平就会加息。由于二手房房价不被统计到CPI中,所以,央行不会因为二手房房价上涨就调高利率。

以上都是知识点。我认为,在互联网时代,人们看到的意见太多,掌握的知识太少,所以会对政府干预房价有不切实际的期盼。中文媒体要的是点开率,阅读量,其他事情都不重要,当然不会把传播知识作为己任。要想看清事实,需要大家多掌握知识,少听意见。

02 联邦政府完全不关心民生的住房问题吗?

我认为政府不关心二手房房价,不是说政府不关心住房方面的民生问题。特鲁多在6月1号说到房价时说了以下几点:

“现在的年轻人想买房,不再像父辈或祖父辈那么容易了,温哥华人想买个平均房价的房子首付要攒23年。”

“现在的房价不是个问题,而是个危机

“本届政府已经采取了如下措施解决房价问题:1.已拨款建设经济适用房affordablehousing project2.推出了快速建房项目;3.首次置业补助项目正在进行中;4.即将征收歪果仁空置税。”

然后,就没有然后了,讲话中没有咬牙启齿地要打压房价的任何说法。

我来帮总理解释一下,本届政府在住房的民生方面做了哪些工作:

第一项,经济适用房项目,名字是affordable housing,是一项从名字上看不出内容的项目,如果我们按中国的经济适用房理解,就大错特错了。这个项目由CMHC负责出钱,并组织,每年招标建筑商,中标的建筑商建设的是经济适用房,但是这些房子只用于出租,而不能出售。当然,租金很低,申请人需要满意与领政府救济大致相同的条件,总体来说是给不幸的人和老年贫困的人建的廉租房。由于这些房子不是用于销售的,所以经济适用房affordable housing项目改善的是特殊人群的租房问题,不是买房问题,因此无法解决房价问题。

第二项,快速建房项目,rapid housing。是疫情期间推出的,也是CMHC出钱,因为CMHC是国企,而且每年有巨额盈利,所以联邦政府的建房项目都是从这一只羊身上薅的羊毛。这个项目的含义是,由CMHC出钱,招标一些项目,这些项目是把一些非出租用途的物业改造成可出租的物业,例如,把废弃的汽车旅馆,厂房,仓库改造成可出租的物业。其实就是政府的各种收容所由于社交距离的要求,不能像挤沙丁鱼似地收容那么多人了,急需找地方快速建起一些收容所之类的群租屋。这个rapid housing 项目与提高房屋供给,以及降低二手房房价,一毛钱关系也没有。

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第三项,首次置业补助FTHBI项目。这个项目也是CMHC负责。首付不足20%的房贷申请人,可以申请到4.5倍年收入的房贷,如果是二手房,政府出5%首付;如果是新房,政府出10%首付,卖房时按卖出的价格归还同样比例给政府。如果有父母支持,首付能达到20%首付的申请人,不需要政府来充当爹和娘,同时,这个项目对收入要求太高,所以从2019年推出到今天,我没有做成过一笔这样的贷款。我没有亲身体验,所以搞不清这个项目到底谁能受益。CMHC不仅在去年疫情之后立刻提高了贷款审批标准,而且在今年6月1号,商业银行把首付不低于20%的压力测试利率提高到5.25%之后,CMHC把首付低于20%的贷款申请压力测试利率也提高到了5.25%。总之,要想拿到政府这点儿补助,要过几座火焰山。特鲁多说的所有抑制房价的措施中,这是唯一一个可以有效降低房价的措施,因为贷款难了,买房的人就少了。但是,请注意,特鲁多提到这个项目,是想说他的政府在帮助年轻人买房,而不是难为这年轻人。说和做,差距怎么这么大呢?

第四项,是今年联邦预算案提出的,还没实施,即,如果歪果仁持有加拿大房产,自己不住,也不出租,每年要征收1%的空置税。安省所有房屋中,歪果仁持有比例是3.4%,有没有人真的缺心眼到既不住也不出租,不得而知。如果有,这些缺心眼的人最多也是把房子拿出来租,而不会轻易卖掉。外国人空置税,改善的依然是租房市场的供给,而不是增加可出售的房产,所以对二手房房价没有影响。

特鲁多提出,二手房价格已经成了一种“危机”,但他的答案与这个问题都没有关系。我认为他这么说和这么做都是对的。他这么说,是因为马基雅维利在《君主论》中已经揭示了这样的事实:领导人为了达到自己的目的,可以言行不一致,坦诚只有在起作用的时候才需要坦诚;狡辩、偷换感念等手段,在起作用的时候也可以用,这是君主的特权。特鲁多不仅说的对,而且做的也都对:政府应该关心的是安居问题,而不应该关心房价问题。房价是自由市场竞争的结果,政府要关心在竞争中失败的人,不能让这些人流落街头,破坏自由竞争的环境。特鲁多是有政治智慧的,他在谈论房价的时候巧妙地告诉公众:我认为房价是个危机,但不关我的事,我的措施是为了解决流落街头的问题,听不懂我说的话,是你自己的问题。

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03 谁在为房价焦虑,有解药吗?

国会山的人,真的关心房价问题吗?告诉大家,国会山上只有在野党关心房价问题,而且永远是说了不算的在野党关心房价问题。特鲁多的政治对手不断地在国会辩论中提及房价问题。于是,有网友找来了方慧兰在2015年自由党还是在野党时的一段视频,调侃这种只有在野党才关心房价的政治把戏。方慧兰现在是副总理兼财政部长,自由党二号人物,她在2015年作为在野党议员发言时,强烈抨击当时执政党的保守党在房价上不作为,语调和措辞与今天特鲁多的政治对手们说的一模一样。

起了大早,却赶了晚集的人是真的关心房价。移民加拿大多年,却没买房的人,他们认为考个文凭,或创个业比买房更重要,于是一步踏空,步步踏空,每年都离买房梦更远一些的人,最关心房价。

千禧一代年轻人经常被拿出来说事儿,他们买不起房好像是个社会问题。加拿大85%的人认为,买房是一项好的投资,年轻人无法轻易参与这项最好的投资,并不能算作是什么社会问题吧。年轻人租不起房,才应该是社会问题。首尔和深圳都有房租贷款了,年轻人租不起房,已经有了金融解决方案,租不起房也不是社会问题。千禧一代年轻人,需要比父辈或祖父辈更努力才能买到房,正是这个有着150多年历史的国家面临的问题。当代年轻人的父母,如果不能帮他们一把,房价就成了这两代人的共同焦虑。

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BNN电视台最近采访了一位地产经纪,记者询问她,按照目前多伦多的房价,买家最大的挑战是什么?这位地产经纪名字是Davelle Morrison,大家可以在油管上找到这段视频,她清晰嘹亮地给出了这个问题的准确答案,没有附加条件或假设,她的答案只有一个词:parents。对,这就是正确答案,也是我多次在文章中提到的:前浪不努力,后浪徒伤悲。这么简单的答案,特鲁多应该能看出来,但不能说。TD银行的一份最新调查结果显示,2021年买房的年轻人中,有49%的人需要父母支援首付款,而20年前这个比例只有11%。如果有人因为看到房价而绝望地想躺平,那就一定有另外一部分人,什么都不做就可以躺赢。父母,是治愈高房价焦虑症的唯一解药。因为房价已经到了需要不只一代人的努力才可以企及的高度。

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04 贫富差距没人管吗?

有人给我留言,规劝我不要再鼓励大家投资房地产。TA认为,如果华人在加拿大因投资房地产而变富,会受到其他族裔的仇视,就像犹太人被迫害一样,影响下一代华人的生存。我觉得这个人应该是被拐卖到加拿大的,绝不是自愿移民来的。资本主义的宪政制度对贫富差距早就有了解决方案,我们移民来到资本主义国家之前就应该知道。况且,华人刚解决温饱问题没几年,拿华人的财富和犹太人相比,是不是穷人替富人操心啊。与其担心在加拿大变富,不如回流吧。

宪政体制最大的特点,是少数服从多数的民主制。这个制度容易导致吃大户的情况,例如,10个人要一起去吃饭,于是有8个人投票决定,由最有钱的2个人买单,用不了多久,这2个富人就得被啃穷了。这种借民主制度吃大户的情况为什么没有发生呢?原因是宪政体制必须有两块基石:1.少数服从多数;2.私有产权神圣不可侵犯。这两块基石,缺一不可,否则就会出现吃大户的情况。智利曾出现过只有少数服从多数制度,但不保护私有产权的问题,结果有钱人只能买通军队维护自己的利益,军事政变频频发生,整天宫斗,穷人富人都没好日子过。

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宪政民主制解决财富差距问题有两个通用手段:1.执行机会平等的差额累进税制,对在自由竞争中获胜的人征收惩罚性税率,赚钱多的人,上税多,只要你选择了在宪政民主制国家生活,就表明你接受了这一解决财富差距的方法,除非你是被拐卖到加拿大的,;2.执行结果平等的社会福利,让不幸的人,让在公平竞争中失败的人,得到平等的救助,在同一贫困线上保持绝对平等,通过提供结果公平这一选项,换取这些人接受不破坏机会平等的社会制度,不革命,不造反的犬儒式生活方式。富人心甘情愿多交税,穷人心甘情愿被投喂,这就是有宪政制度下的,解决贫富差距问题的系统性方案。

好了,现在大家能理解为什么执政党总是强调说,我们在贫富差距问题上已经做了很多;而在野党总是挑战这个根本无法消除的问题了吧。贫富差距问题是积累造成的,是每个家庭的前浪是否努力的问题,是有宪政体制保护的,与由谁来执政没有一点儿关系。如果希望能通过和平的选举方式,选出一位当代罗宾汉,没收所有富人的房产,分给穷人,那你还是回流吧,加拿大不适合你。

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新西兰和澳大利亚去年以来,政府采取了一些打压房价的措施。有人关心加拿大会不会跟进。据我观察,加拿大与这两个国家相比有两个主要不同点:1.加拿大是一个因不同而强大的国家,这句话是特鲁多的原话儿,是一个因包容而富裕的国家,大麻合法化,接受叙利亚难民,这些包容性是新澳完全做不到的;新澳容不下让能借到款的人先富起来的情况,而加拿大可以包容有房地产财富的居民;2.加拿大的经济体量比新澳要大,二手房价格的起落既不影响GDP 也不影响CPI,而新澳经济体量太小,二手房市场的价格波动对国民生产总值和消费物价指数的影响更大。如果加拿大追随新澳,就会因降低自己的包容性,而变得狭隘,这与加拿大崇尚的自由主义相冲突。

联邦政府谈及房价的时候,大多是作秀,打太极。省级政府却有昏头的时候,例如,2017年4月安省自由党跑出来打压房价,结果我们已经看到了,2018年自由党在安省的省选中把背心都输掉了。安省房屋自有率68%,自由党敢碰房主的奶酪,房主就让他们下台。干预房价的直接后果,立等可取,不信的人,就来试试。

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结语:今年以来,我的工作量是去年同期的2倍。很多先知先觉的客户,都有一种FOMO的紧迫感。FOMO,是Fear of missing out的缩写,就是唯恐再不买就买不起了。这种气氛到今天依然非常浓重。另一个极端是有些人一直相信政府会打压房价,自己能半价买到房子。华人对加拿大的政治经济制度,了解程度有很大差异。了解的人,与不了解的人,5年内在财富上就能拉开巨大差距。加拿大政府是宪政体制下的政府,能做什么不能做什么,宪法里早就写好了。与家长式的制度比起来,加拿大的环境太自由,政府从来不管谁家可以生几个娃。习惯了家长式社会环境的人,到加拿大之后还有些巨婴的习惯,动不动就找政府要奶喝。“人类始终面临一个选择:在贫穷中寻找平等,还是在不平等中寻找自由。”——哈耶克。寻找自由是需要参与竞争的,寻找平等只需要找政府。要想躺赢,需要现在就播下种子,静待花开;要想躺平,可以在去世之后躺平,那时有大把时间无忧无虑地躺平。

转载自:王红雨/房屋贷款专家 416-880-5089