商人对市场的触角是最敏感的。房地产市场蓬勃，发展商纷纷把握机会，不断加快楼房的兴建步伐，无论在市中心，北约克，甚至HWY 7一带，公寓大厦的兴建用“雨后春笋”来形容，一点儿都不夸张。
购买全新公寓的优点除了价钱相宜（特别是一些“楼花”），还有间隔新颖、楼底高等。细心的买家可能还会发现，近年新建公寓更讲究Location，她们多位于各市中心及邻近交通要道，非常迎合一群喜欢城市生活、交通便利的住客。
为了吸引更多买家，发展商推出大本钱的广告不在话下，广告焦点除了以上提及的，低管理费也是一大卖点。在笔者接触众多的全新公寓买家当中，大部分均把低管理费作为选择全新公寓的主要参数之一。而这点却是买家往往容易被误导的起源。
发展商在推出全新公寓时，公布的管理费每平方英尺多少钱只是一个假设的数字，仅供买家参考，在不违反有关规定前提下，发展商偏向将假设数字尽量缩小以增加对买家的吸引力。在商言商，发展商以低管理费作卖点，并没有犯规，但买家完全可以在做决定之前多了解市场，多咨询有经验的专业人士，增强对“误导”的防疫。笔者最近一个与此话题有关的成交案例，愿与大家分享。
笔者一位客户高先生计划买一个公寓单位作投资用途，位置选在Yonge和Finch附近约一至两年新的公寓。由于目标比较明确，经历几次看房，很快便锁定目标，进而向业主提交买卖合约，笔者积极与业主的经纪沟通，为争取有利的价钱做各种的铺垫，结果不出两个回合，我们便以比较满意的价钱完成议价程序。
为了确切保障买家权益，即使买家资金完全没问题，笔者仍习惯在买卖合约上加入两个附带条件，一是贷款，其次是审阅管理公司提供的相关文件。由于两个条件的限期有别，高先生先在限期内将贷款条件完成，接着等待完成审阅文件的条件。数日后笔者收到对方提供的相关文件并与高先生一同阅读，发现这栋公寓有一笔需每户额外分摊的费用（Special Assessment），而高先生要买的这个一睡房单位（管理费$317.86），需额外支付八百多元。疑惑顿时在高先生的脸上清晰可见，笔者立即表明立场，这笔费用必须由现在的业主承担，一分也不能少。经过与对方经纪多次周旋，最终对方作出彻底让步，同意在物业交接前全数支付该笔额外费用。笔者最后将对方的承诺用文字记录成为补充协议并且请买卖双方签字确认，使之具法律效力。
Special Assessment是共管物业业主不想见到的玩儿。它的出现大多数是由于大厦管理费用严重超支，入不敷出，在不想大幅度增加每月管理费之下，根据需填补的金额，每家每户按单位面积大小分摊，实行“多劳多得”，直至把赤字消除为止。以往这种情况多发生在较旧些的大厦，原因很简单，人老了，医疗费用增加，大厦旧了，维修费用也会增加。而象高先生买的这栋公寓建成还不到两年便出现这玩儿，实不寻常。细想想，很大可能是发展商最初的管理费假设过低，与日常最基本的实际开支也相差甚远。就高先生这个单位为例，当初发展商称管理费还不到两百元，而楼宇建成后还不到两年，管理费飙升至$317.86，再加额外分摊费用八百多元。
当又一个全新公寓项目以低管理费为卖点，买家应该多问为什么，特别是在计算回报率或负担能力时，千万不要少算管理费的支出，得与失往往就在这里。
文/老袁
