美国债务融资市场需求强劲的主要原因来自于长期利率的稳定性。虽然短期利率有所提高，长期利率却变化不大，而目前的利率倒挂对借款人颇具吸引力。
尽管在过去19个月内美联储连续15次加息，但借款人对商业地产贷款的需求依然不减。《美国房地产投资人》（《National Real Estate Investor》）2006年借款人趋势调查显示，51%的美国受访者称其投资组合中的商业地产贷款仍将增加。
业内专家认为，美国债务融资市场需求强劲的主要原因来自于长期利率的稳定。虽然美联储在过去一年将短期利率提高了200点，长期利率却几乎未动。实际上目前的收益曲线呈利率倒挂，这对借款人而言颇具吸引力。2006年3月30日的1月期美元LIBOR为5.2875 %，而10年期公债收益率仅为4.86 %。
分析人士认为，美国10年期公债收益率滞后的原因有许多，其中，全球贸易严重失衡造成海外美元的大量积累，而海外对美国长期公债的过量需求导致美国公债长期收益率走低。“这也部分反映了低水平的全球通胀率以及其他投资领域的低回报率。” Wells Fargo 公司首席经济学家斯各特·安德森说。
未偿债务继续攀升
为了更好地了解借款人的态度，2005年年底，《美国国家房地产投资人》对商业和多户住宅业主进行了一项邮件调查，收到回复354封。调查显示，大多数（71%）受访者对多种地产类型感兴趣，70%的受访者在过去12个月内借过款，其中，41%的受访者借款是为了新建项目贷款，32%是为改造贷款，31%为再融资。
此次调查的主要结果还包括：
* 46%的受访者拥有或正在开发住宅，而其中42%的受访者拥有或开发办公地产、零售地产和未开发土地。
* 67%的借款人的债务为长期、固定利率贷款，而33%为短期、可变利率贷款。另外，27%受访者称其债务都是长期债务，只有10%的借款人认为其债务全部为短期债务。
* 80%的受访者预计2006年利率将提高，多数人认为上调幅度为1%～2%。不过，仍有15%的人认为长期和短期利率都不会改变。
* 42%的受访者表示，10年期公债收益率上涨到6%之前，将继续使用固定利率的长期债务。
* 尽管利率上升，38%的受访者认为其投资组合中的总体商业债务将有所增加，13%的受访者认为债务将大增，32%则称债务保持不变。在预测总体债务水平降低的人中，12%称其债务将略有降低，只有3%认为会大幅下降。
此次调查结果与美联储公布的数据比较一致。美联储数据显示， 2005年第3季度，美国商业/多户住宅抵押贷款未清偿债务增加了838亿美元，达到了2.5万亿美元，比2004年同期的2.25万亿美元提高了13.6%。而2006年以来，较低的利率水平以及资金向商业地产市场的不断涌入仍继续提高债务融资额。
“虽然升息及资本化率的继续压缩会产生一定的消极影响，但2006年抵押贷款市场仍将活跃。” Principal Real Estate Investors（该公司负责为客户安排债务和资产融资）房地产固定收入主管托得·埃佛雷特说。
2005年，Principal安排了约50亿美元的融资，同比上涨了14%，预计2006年将达到55亿美元。
许多经济学家预测，2006年短期和长期利率的上涨幅度将保持低水平，这也预示着借款需求将继续增加。
安德森认为2006年美联储加息空间有限，这足以冲淡人们对高能源价格引起的通胀担心。目前美联储在抑制通胀方面取得了一定的进展，比如，消费增长自去年秋季以来下降了1%。以前通胀的年增长率为3.5%，安德森预计到2006年第4季度将下降到2.5%。
利率倒挂的影响
利率倒挂对借款人有吸引力，但可能造成经济衰退。安德森分析说，从历史看，利率倒挂曾给美国经济带来麻烦。“债券市场试图用利率倒挂暗示着什么――也许我们的经济增长速度将减慢。”他说。美国2005年的GDP年涨幅为3.7%，安德森预计2006年将为3.5%。
不过，也有专家认为，收益曲线只是判断衰退是否来临的要素之一，低失业率及工厂新订单的增加也预示着更强的经济前景。
随着3月期美元LIBOR的提高，借款人逐渐将其短期贷款向长期贷款转移，这种趋势在2006年将延续。在调查中，35%的受访者认为将增加长期债务，而26%称将增加短期债务。
此外，调查结果还显示，银行仍然是借款人主要的资金渠道。在问及过去12个月房地产投资的资金来源时，80%的受访者回答是商业银行和储蓄机构，然后是私人投资机构（32%）、人寿保险公司（17%）和机构投资者（13%）。
这些调查数据与行业统计数据基本一致。在商业／多户住宅抵押贷款中，商业银行占的份额最大，为1.1万亿美元，占总数的43%。商业抵押担保证券（CMBS）列第2位，为4990亿美元，占20%。人寿保险公司为2610亿美元，占10%。政府资助企业和联邦抵押贷款资产池，包括Fannie Mae, Freddie Mac 和Ginnie Mae，在多户住宅贷款中占1280亿美元。
银行之所以占最大份额，是因为它们控制着建设贷款，另外银行也能提供多项融资选择。
后格林斯潘时期的货币政策
美联储主席的更迭可能会对经济稳定性造成影响，新主席必须证明自己继续抑制通胀的决心和能力。2006年3月 28日，美联储联邦公开市场委员会(FOMC)宣布加息0.25%，并暗示未来将可能继续加息，这是伯南克就任美联储主席以来的首度加息，凸显了他保持格老货币政策持续性的承诺。
“我担心无论经济状况怎样，为了表明他将像其前任那样控制通胀，伯南克会继续提高短期利率。” David Cronheim Mortgage Corp.首席运营官安德鲁·斯图尔特说。
如果美联储继续将短期利率提高到6%～7%（这种可能性不大），长期利率可能随之上扬。“果真如此，商业地产将受到严重伤害。”安德鲁补充说，“目前以6%的资本化率销售的许多地产项目的价值会更低。”
10年期公债收益率升至多高才会影响借款人使用固定利率长期债务？在上述调查里，受访者的看法各不同。
17%的受访者称10年期公债收益率需要提高到6%～6.4%，才能产生负面影响。14%认为只有提高到7%后才会有负面影响。而认为不确定的受访者所占比例最大，为32%。
地产收购拉升需求
分析人士认为，美国放款人所希望的商业抵押贷款继续上一年13.6%涨幅的愿望有可能实现。带动这种创记录放款额的关键因素之一是对商业地产的巨大需求。不动产资金分析公司（Real Capital Analytics）的数据显示，2005年有价值2490亿美元的美国商业和多户住宅地产易手——比上一年的1850亿美元提高了35%。
多数地产类型的基本面改善也将进一步拉动2006年的交易。除了越来越多的库存商业地产销售出去之外，建筑融资的迅速增加将对放款活动产生巨大影响。空置率的下降和租金的上升已经开始了新一轮建筑高潮。比如在多户住宅部门，根据数据调研公司Reis提供的数据，2005年新建面积达3150万平方英尺，2006年将完工3710万平方英尺。新建面积比近几年总完工面积多了500万平方英尺～1200万平方英尺。
“我认为，2006年将是需求更为强劲的一年。”Alter Group执行副总裁理查德·加托预测说。该公司2005年新建造了价值3.8亿美元的写字楼、医疗建筑和工业建筑，这意味着需要3.2亿美元的短期建筑贷款。加托预计，2006年该公司的建筑活动将增加15%～20%。
“随着入住率和租金水平的提高，一些写字楼市场将得到改善。”加托说。世邦魏理仕的数据显示，2005年第3季度，全美写字楼空置率下降到14.4%，比一年前的16.3%降了近200个基点。
世邦魏理仕对工业地产部门的调查数据显示，2005年第3季度，工业地产的空置率下降到了10%，通过连续8个季度的下降，达到了2001年以来的最低水平。而第3季度的新建面积达3840万平方英尺，比第2季度的新建面积增加了一倍多。
虽然人们对公寓部门过度建设表示担心，但住宅基本面继续改善。Reis提供的数据显示，2005年第3季度，全美住宅空置率下降了60个基点，降到了5.8%。同期，有效租金增长了1.2%，这是自2001年以来的季度最高涨幅。
由于预期中的消费信心趋弱，美国零售部门的增长将放缓。不过，根据Reis的调查，全美社区和邻里中心的空置率第3季度下降了10个点，而有效净租金提高了0.9%，达16.61美元/平方英尺。
放款量达到高峰了吗？
商业／独户住宅贷款发放的强劲势头大大增强了放款人的信心。“我曾预计我们2006年的放款量会降低一些，但当前的交易计划证明我的想法是错误的。”斯图尔特说。Cronheim抵押公司在2006年1月和2月已经完成了2.57亿美元的交易，超过了去年同期的速度。
“很多人认为利率提高最终会影响放款量，但2004年及2005年的实际情况证明，这种状况并没有出现。”Wachovia总裁布雷特·史密斯说。2005年Wachovia发放了7860万美元的商业和多户住宅贷款，比2004年的5850万美元提高了34%。史密斯预计2006年的需求仍将强劲。“今年1季度放款量并未减少，反而有所上涨。”
更高的地产价值以及平坦的收益曲线引起更大的再融资需求。一些借款人充分利用地产升值优势进行再融资，以便从地产中得到更多的贷款。始于上世纪90年代中期CMBS贷款的再融资浪潮在2006年仍在延续。“有大量需要再融资的证券化贷款。”史密斯指出。
然而，Wells Fargo的安德森提醒说，房地产价值的持续升高也带来忧虑，特别在长期利率可能提升的情况下。
安德森认为，2006年的抵押贷款放量将以低位数慢速增长。“我对2006年的放贷活动持谨慎乐观态度。”
摘自中国房地产报
