有香港证券界人士对记者表示，碧桂园(2007.HK)因市场状况不佳而延迟发行优先票据的同时，又遭遇连番的土地交易调查报道，使投资者对内地房地产股的未来前景有所担忧
资本市场对于地产股的信心正在经受一场严峻考验。部分最近上市的地产公司于近日接连遭遇股价惨跌。11月21日，中国奥园(3883.HK)报收5.08港元/股，已跌破其上限招股价5.20港元/股。而早在11月5日就发行4亿美元优先票据向亚洲、欧洲及美国的机构投资者展开路演的雅居乐(3383.HK)，直到昨天发稿时止，仍未将明确的发债时间安排公布。早前有报道称，雅居乐此番发行的优先票据预计本周稍后时间定价。
与此同时，雅居乐的股价在近一段时期出现大幅下跌。截至昨天下午15时30分，其股价在过去11个交易日中，除仅有的一天出现微涨外，其余时间均出现较大幅度的下跌，总体跌幅已超过28%。有香港证券界人士对记者表示，碧桂园(2007.HK)因市场状况不佳而延迟发行优先票据的同时，又遭遇连番的土地交易调查报道，使投资者对内地房地产股的未来前景有所担忧。
与此同时，国土资源部在本周内公布近期的土地监察结果后，再与建设部联手，对房地产市场进行重点调控，目标仍指向土地。消息一出，昨日即引发A股上市的万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)及保利地产(600048.SH)等地产龙头股出现较大幅度下跌，成为昨天的领跌板块之一。
而香港的内地地产股在出现回调趋势之后，昨日下午开盘后再次大幅下挫，中国海外(0688.HK)一度跌破10%以上。
成亦土地 败亦土地
一位不愿透露姓名的证券界人士表示，碧桂园囤地太多，使得公司的拿地方法受到关注。他同时认为，为控制地产过热，控制地产商获得更多的土地，相关方面已开始采取措施。实际上，最近几个月以来，证监会已没有审批过地产公司A股上市的申请。距离最近的地产公司A股上市已是今年6月之前。
“这将限制地产上市公司有更多的资金去拿地”，上述人士据此判断，未来地产公司的融资步伐将被迫放慢。瑞银国际日前发布的研究报告显示，在香港上市的10家内地房地产股中，在2000~2006年间，吸纳的土地面积，持续多于竣工面积，这期间总共有5000万平方米的净吸纳量，“反映地产商普遍有囤地的现象，主要是预期地价会持续上升”。
中房指数研究院(华东)副院长陈晟在其最新的博客中指出：值得注意的是，碧桂园土地储备量达到5400万平方米，是碧桂园今年中报披露的数字，而在4月20日以前，其公布的土地储备为1900万平方米，这就意味着，碧桂园土地激增180%是在很短的时间内完成的。“土地出让仅办理相关手续就需要相当一段时间，如此之快的土地储备激增有无程序方面的瑕疵，就难免会引起民众关注了。”
近两年上市的地产公司都出现了大规模拿地的情况，并将此作为吸引投资者、刺激公司股价的“筹码”，借此不断推高公司估值及股价。碧桂园自今年上市之后，都将公司的土地储备作为最主要的信息对外发布，尽管其老板杨国强被认为非常低调。此外，包括雅居乐、富力地产(2777.HK)及保利地产(67.26,2.76,4.28%)等等地产上市公司也将公司新增的土地储备情况逐一发布。
当然也有低调如合生创展(0754.HK)主席朱孟依，上市公司名下土地储备虽不少，除必要外，公司极少披露关于拿地的信息。同时，由于珠江投资的存在，至今无人能准确报出朱孟依控制下的土地储备到底有多少。但据记者了解，在过去一段时间，朱孟依并没有放慢拿地的脚步。
11月21日，广州市国土房管局发出3份动工建设催告函，对囤地开发商发出“最后通牒”。根据相关统计，今年前9个月，广东省土地购置面积2219.9万平方米，同比增长45.83%，但土地开发面积仅1733.99万平方米，同比仅增长3.65%。
据了解，广州市国土房管局最近规定，开发商必须在付清全部地价之日起12个月内，对被出让土地进行动工开发，在交付土地之日起30个月内完成项目建设。此外，广州正研究拟定新规定，今后无论卖出多高的地价，中标者必须在买地10天内付清地价。在此之前，国土资源部针对囤地已出台了相关文件。
而雅居乐在土地储备已高达2500万平方米的情况下，此番发债的主要用途仍锁定为购买新的土地。按照瑞银国际的测算，以2007年的竣工量为标准，雅居乐的土地储备亦足够其未来17年的开发之用。
市场短期受压
在“政府发出的信息及言语都更为强硬”的情况下，瑞银集团亚洲地产及休闲产业联席主席王震宇在香港接受采访时表示，由于内地可能再推出楼市(楼市博客|楼市新闻)调控措施，例如限定楼盘一定要在限定年期内竣工，将迫使持有大量土地的地产商“减仓”。他同时认为，持有大量土地储备的开发商，面临的政策风险已越来越大。
实际上，从今年国庆节之前央行宣布二套房四成首付开始，对地产商已产生影响，各主要城市的成交量下跌明显，观望气氛浓重。上述证券界人士认为，碧桂园涉嫌违规土地交易的一系列报道必定会使国家相关部门越来越关注地产商的拿地方法是否合法，对地产项目的规划及发展方向的审批也将会更严格。
国务院办公厅也已下发通知，要求总投资5000万元以上的新开工项目必须在发改委建立管理档案，定期报送项目信息。此外，之前市场关于加息的预期落空，致使业内人士认为，将有更严厉的调控措施出台。
虽然碧桂园声称延迟发债不会对公司运营产生影响，但原定发债购置新土地的资金仍需进行重新安排。但目前，银行方面已出现全限贷的情况，尤其是开发类贷款。因此，在资本市场融资受挫的情况下，一些开发商未来或许只能依靠公司旗下开发项目的销售回款来维持。
国际评级机构穆迪投资服务公司亦认为，虽然全球信贷收缩对内地开发商并无影响，但他们仍有强大的资金需求，宏观调控措施收紧行业借贷，意味着开发商要依赖售楼收益作其经费，所以，开发商制订的高收入目标将在未来12个月为其带来执行风险。
信诚证券联席董事连敬涵亦建议，近期内地不断传出消息称，可能会有针对房地产的宏观调控措施出台，如果投资者在内地房地产股方面持有重仓，应该减持一部分，只留下最优质的股份，以免内地房地产股出现大幅度的调整。
实际上，到昨天为止，富力地产、世茂房地产、碧桂园以及雅居乐等港股上市的主要内地地产股份，在过去10个交易日中已下跌超过20%。
来源:第一财经日报
