踏入新的一年,人们继续关心多伦多持续高企的楼市,对08年楼市预测的报告及文章纷纷出台。最近位于市中心以公寓买卖为主要业务的一间地产公司Re/Max Condos Plus Corp.撰文扬言,来年多伦多公寓价格升10%。
文章称,我们是一间预测多伦多公寓市场最乐观和进取的地产公司,同时我们的预测也是最准确的。很多经济学家都依赖宏观统计和技术来预测商品走势,他们经常预言市场会下调。如果你有留意的话,应该记得这些预测多伦多公寓市场价格下调的言论由2004年便开始。相反,我们去年评论多伦多公寓市场走势时,已明言公寓价格将增加两倍。
文章指出,作为物业代理,我们比其他预测者有更多渠道掌握物业市场最细微和最新的统计数字及资料。尽管有人会质疑我们只不过是“经纪”为求增加生意而不惜鼓动市场,不如让我们与你分享一些秘密,置业人士倾向购买公寓,是因应现今时代的需要,不这么去考虑改变生活方式或将来是否需要额外空间。较年青或是较年长的买家作买卖公寓的决定并不能反映任何的经济现象。居住一睡房公寓的年青夫妇,只要快将为人父母的话,无论利率上升多少,都会考虑更换较大的单位。假如他们本身拥有的单位价格下降,那么他们准备购买的新单位的价格也同样会下降,影响是相对的。
文章继续说,从经济角度看,对公寓市场构成影响的是投资者的比例,而往往这个比例占整体市场少于30%。经济会影响公寓的价格上升比率,而不是二手市场的销售量。对那些有能力延迟搬迁决定的买家和卖家,经济才有明显的影响,独立屋市场便是一个最佳的例子。但我们的预测是针对多伦多的公寓市场,不是全加拿大的物业市场。
文章对当前的公寓市场作出这样的剖析:1)目前仍然欠缺理想的楼盘挂牌。市道逆转征兆首先表现在挂牌求售的卖家多于买家,而现时仍未出现这种局面。2)二手市场的主要买家是用作自住,2007年投资者的眼光基本集中在2010-2011年落成的新楼盘,那将会是公寓市场转向的时期。不要忘记你是在这里先看到这预测的。3)新的多伦多土地转让税政策的影响可说是微不足道。省政府把省土地转让税退税优惠由新建物业扩展至二手物业,对市中心的公寓销售起很大的刺激作用,同时也会减轻新增的多伦多市土地转让税的负面影响。事实上,新增的土地转让税只会影响在416和905地区交界的昂贵物业,而不是市中心的物业。4)利率不是影响公寓市场的因素,就业市场依然强劲。5)愈来愈多人士想搬到市中心居住,这不光是在416地区工作的人士,还包括了不少在905地区工作的人士。由此可见显著的人口迁移。
最后文章对2008年多伦多公寓市场有这样的阐述,1)2008年将会是市中心销售量创纪录的一年,最少增幅达8%。2)公寓价格会上升10%(去年是公寓价格首次录得双位数字增长,大部分市场通常可以消化连续三年的双位数增长,之后才会出现调整)。3)随着愈来愈多年过50的买家投入市场,可留意Etobicoke Waterfront一带的公寓受欢迎程度大增,原因那里的价钱较市中心及Port Credit便宜。4)一睡房单位较为孙色,因为更多买家会考虑至少是一睡房加书房(或太阳房)的单位。5)虽然一个车位要价三万元正迅速成为市中心公寓的普遍现象,而买家们会学习适应没有车或没有停车位的生活。
笔者认为,公寓销售火热除了以上提及的因素外,另一很重要原因与房价不断上升有关,特别是独立屋的价格高昂,迫使不少本来不愿意住公寓的置业人士别无它选,以自己的财力及银行保守的房屋贷款评核,仅能有资格跻身于公寓一族。这个现象的正面作用是推动了近年公寓销售的蓬勃发展,但相反却是代表着置业人士的置业能力正在下降,若这个问题继续恶化,将影响整个房地产市场的健康发展。
笔者赞同文章的部分观点,但对文章提及的增长数字有保留。市中心近年的公寓发展可用雨后春笋来形容,投资者的积极参与使2007年的公寓销售量鹤立鸡群,首次高出于独立屋的销售量。与此同时,很大程度上推高了投资者占有市场的比例。正因为大部分投资者入市的公寓将会在2010-2011年间落成,届时大量的公寓楼盘会同时涌入市场,大大地加重市场的消化负担,很大可能会出现供过于求。而当投资者不能持久承受没有现金流甚至负现金流的情况下,其结果不言而喻。供求数据是市场的关键指标,市场亦是千变万化的,无论谁作出的预测也只是预测,准确性有待市场验证。(文/老袁)
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