楼按选择多 尽早圆屋主梦

选择按揭须量力而行

加国按揭去年有数项变动，让信用纪录好的买家能更快的搬入梦想之屋。但千万不可仅仅因为自己符合贷款资格，就选择所有可使用的融资方式。有些按揭產品过於昂贵，对卖家比买家更为有利。

第一，现在按揭还款期可达30到40年，远远超过之前最长25年的还款期。这可以让买家减少每月的还款额，或用同样的月还款额购买更大的住宅。Safebridge Financial Group按揭经纪艾罗泰基(Elisseos Iriotakis)说：「现在的业主中，有很多人把这当作是一个机会，可以不改变每月还款额，购买更大住宅。」將还款时间延长至30到40年並不代表利率也会30到40年不变。贷款者最长可保持10年利率不变，但大部分人都选择5年固定利率。这一期限过后，贷款者就须重续按揭，即必须要和现在的贷款商討价还价，或者换一个贷款商。

第二，现在的首期付款只需支付楼价的20%，然后就可获得普通按揭。购房者去年还需支付房款25%的首期，才能避免购买加拿大按揭及房屋公司(CMHC)或Genworth Financial Canada提供的按揭拖欠保险。按揭拖欠保险能在贷款者赖帐时保护借贷方。如果你的首期付款为20%或者更低，保险金就在贷款价值的1.75%到3.1%之间。保险金通常会加入按揭总值，並在同样的还款期限中分摊。首期付款较低的借贷者也可从其它非银行机构获得无需保险的按揭，但这种按揭的利率较高，而且还需支付额外的行政费用。

第三，按揭保险不再由CMHC和Genworth两家主导。纽约友邦保险(American International Group Inc.)去年进入加拿大按揭保险市场。友邦提供一些新的选择，如购房者的首期付款只需佔买价的3%，还款期限也可以为30到40年。缺乏资金的购房者之前要支付5%的首期付款，才能获得这些条件。友邦也提供零首期的按揭，但它要求借款者有较高信誉，而且收取的费用也较高。

第四，如果你是自僱人士或者靠佣金生活的人士，现在也有资格获得低首付按揭。CMHC引入一种自僱简化保险，允许自僱者以5%的首期付款买房，而且还不需呈交过去几年的退税单，用来核准资格。自僱简化保险的还款期限也可高达40年。

第五，即使债务超过家庭收入的40%，仍可获得按揭。贷款者审查申请人是否能承受买房费用时，通常会考查申请人的借款债务偿还比例(GDS)。每月的家庭开支，包括按揭、物业税和取暖费用，不能超过总体家庭收入的32%。贷款商还会考查申请人的总债务偿还比例(TDS)，其中包括其它债务，如银行贷款、汽车贷款和信用卡欠账等。如果申请者的总债务数额超过月总收入的40%，就不会给予申请者普通按揭。

还款时间越长 支付额越高

但现在，即使申请者的总债务比例达到42%，大多数贷款商仍然乐于提供按揭。有些甚至会为总债务比例达44%的申请者提供按揭。Mortgage Intelligengce Inc.主席史柏(John Schipper)认为，贷款商应让借款者做出每月预算，以现实的角度审查自己的收入和开支。他还同时关注还款期的延长。他说：「我女儿今年23岁，希望买一套高级柏文单位。我建议她选择40年期按揭。这种按揭如果得到有效管理，应该可以偿付。但这些按揭常常被不负责任的借款者和经纪利用，比如將它们介绍给50岁的人士。」

其实还款时间越长，支付总款额就越高。如果你购买一个价值37.5万元的单位，以目前5年期最低按揭利率5.99%借到30万元。假设利率保持不变，如果是40年的还款期，最终將付出近78.4万元，但如果还款期是25年，最终付出的款项为57.5万元。延长还款时间，將多付逾20万元，但每月的还款费用仅仅减少285元，也就是每天9元。也许单单靠自带饭盒上班或者改用公共交通工具，就可节省出这笔钱。多伦多的楼市经济学家邓凌(Will Dunning)认为，加拿大人「贷款保守，特別是房屋贷款」，因此不会走美国老路。