最新一期《中银财经述评》分析美国楼市数据显示，美联储减息令美国人对房价的负担能力增加，但民众消费信心持续萎靡，购房意愿迟迟不能恢復，楼市继续寻底。
美国房价一年跌了超过一成，造成3月房屋止赎率飙升57%，与此同时，建筑商悲观气氛瀰漫，3月的新屋开工数创下了17年的新低，再加上民众的消费信心持续萎靡，对楼市的投资大幅缩水。在此情况下，美国楼市百病缠身，只能继续下探，分析认为，楼市明年初料可见底。
多次减息未增买楼意愿
香港《文汇报》报道联储局多次减息，令美国人负担能力增加，但消费者信心仍然在大幅缩水，令减息也没有增加民众的购房意愿。由于按揭息率和房价均见回落，在美国的家庭收入未有太大变化的背景下，美国家庭的置业负担能力有所改善。美国房地产经纪人协会公佈的2月份房价负担能力指数达135.2，较2005年至2007年分别为111.8、106.1及111.8大幅改善，反映美国家庭的置业负担能力经已有所恢復。
从房价负担能力指数来看，美国楼市已回復至较为健康的水準，但就算目前美国家庭具有足够的负担能力，在经济前景不明朗和信贷紧缩问题未解决下，美国消费者，消费信心迟迟得不到恢復，仍在缩减对楼市的投资。
事实上，路透社/密歇根大学合编的消费者信心指数显示，美国4月消费者信心指数已沉至26年低点，Moody’s Economy.com经济学家RyanSweet于报告公佈前曾说：“消费者实在很难笑的出来，各种衡量消费者信心的数据均呈现衰退。”
消费者信心指数反映消费者的购买意愿，而美国楼市成交的1/3来自美国消费者的支出。消费者对后市悲观以对，即使如今置业负担能力经已有所恢復，但美国人仍在继续缩减开支，在此情况下，楼市难言回暖。
美国楼市百病缠身
《中银财经述评》分析也提出，美国楼市于2005年中见顶后即调整至今，无论房价、销量、新房动工量、以及待售房屋存量等，均显示美国楼市仍在调整之中，相信未来新房及成屋销售量仍会持续调整，但跌幅料将放缓。
以新房销售的情况看，虽然待售房屋数字仍高达9.8个月的销售量，并有持续上升的趋势，但新房销售量却不断下跌，待售房屋的绝对数字已由2006年中的近60万间下跌至目前的48万间左右，返回2005年中楼市开始调整时的水準。
成屋方面，待售房屋减少的速度较新房为慢，二手待售房屋数字仍高达9.6个月的销售量，绝对数字也达到402.4万间，仅从高位的456万间减少不足12%。二手待售房屋改善速度较慢，主要是由于很多二手业主不像发展商般希望在市况低迷下减价套现，他们宁愿持有单位直至日后市况好转才推出市场，拖长成屋调整的时间。
新屋开工数方面，3月份的新屋开工数只有年率94.7万间，再创17年来的新低，较2006年的高位低58%。当中一些个别州因为以往的投机炒卖活动较多，令新房动工量大幅下跌，如佛罗罗达州和亚利桑那州的新屋开工数从高位大跌超过70%，加利福尼亚州的跌幅也达到60%以上。。
最糟糕的是美国房价正在加速下跌。美国联邦住房企业监督办公室(OFHEO)公佈最新的1月份全美平均房价指数分别按年及按月下跌3%及1.1%，反映美国楼市正式步入全国性下跌的时代。另据标普房价指数显示，1月份房价同比跌幅高达10.7%。进行房价调查的20个大城市中，16个城市录得自指数创立以来最大的按年跌幅、13个城市录得最大的按月跌幅、10个城市录得双位数字的按年跌幅。
数据不单反映美国房价正持续下滑，更显示其跌幅有所加快。20个城市中，全部20个城市房价已连续5个月录得按月下跌，一些早前房价升幅较大城市，所面对的调整压力最大，拉斯韦加斯、迈阿密和凤凰城的房价分别按年下跌19.3%、19.3%及18.2%。
受房价下跌拖累，美国楼市的拖欠和收楼比率仍不断上升，两者分别于去年底升至5.82%及2.04%，当中与次贷相关的拖欠和收楼比率更高达17.31%及8.65%。由于拖欠和收楼比率是滞后的指标，故在美国楼市仍在调整下，相信未来的拖欠和收楼比率仍会上升，当中浮息和次贷贷款的问题将会较为严重。
根据美国楼市目前的状况分析预计，以现时房屋动工量已大幅减少58%的情况看，未来再大幅下跌的空间不大，在今年下半年较后时间，或明年初料可见底，但仍会在低位徘徊。待经济前景转趋明朗，以及信贷紧缩情况改善，楼宇销售数字才有望于明年初回稳。房价料将继续下滑，直至拖欠和收楼问题有所改善，最快料于2009年才能见底回稳，但一些炒卖活动最为活跃的州份则需要较长时间才能復苏。
来源:中国日报
