与其说整合的大幕已然开启，不如说盘整的市场给了许多人以机会。而这个机会对万科、SOHO中国们来说，实在是期盼已久。
有些人还在继续等待，如潘石屹；而有些人则已迫不及待，如王石。但无论是哪一种人都不会轻易退出中国楼市——这场前所未有的“淘金游戏”。
人民币升值，城市化进程加快，数十年积累下的需求释放……不论哪个理由都足以令人血脉贲张，且敢于斥以巨资与全球楼市的萧条走势叫板。这一点在许多人看来是“倒行逆施”，但在更多的人看来这就是中国特色。
“房价应该不会再降了。”地产“大佬”的善变有时比女人心情的转变还要迅速。而对房价下调的拿捏尺度甚至超越了监管部门的操控能力。
于是我们看到，“大佬们”拿地的步伐并未放缓。房价的走势在这一轮轮的叫嚣中间则显得更加扑朔迷离。
本周，万科（000002.SZ）发布了4月业绩快报。尽管其4月的销售业绩增速放缓处于业界意料之中，但在土地市场的萧条期，万科的进取姿态却出乎人们的意料之外。
紧跟万科的扩张步伐，保利地产和招商地产在今年一季度也斩获颇丰。
从率先降价转而率先买地，房价是否正如此前王石宣布的那样已然止跌？此次，以万科为代表的大地产商们是过早乐观还是又一次走在了业界前面？
万科转道土地二级市场淘金
仅4月份一个月内，万科便新增了惠州、武汉、青岛三个项目。合计建筑面积为78.1万平方米，总地价11.63亿元，平均楼面地价1489元/平方米，相比此前新增项目的地价大幅降低。
在过去的3个月中，万科也增加了7个项目，合计总地价约41.5亿元，总建筑面积超过151万平方米，平均楼面地价约为2748元/平方米。截至一季度末超过113万平方米建筑面积已正式过户。
在万科今年1~4月取得的10个新项目中，共有7个大型项目及高端项目，都是通过合作形式获得的，只有天津的两个中小型项目为万科全资拥有。
事实上，万科在一级市场所拿的土地价格依然不菲，例如青岛地块万科拿地价为2707元/平方米。但是在2007年7月的高峰期，同样路段曾有地块拍卖，楼面地价约为1870元/平方米。
但是，兼并中小开发商的项目，却让万科抄到了土地市场的底。其中，惠州的海景别墅项目，地价仅605元/平方米。上海宝山区罗店项目地价约4689元/平方米，均属超值。而在东莞，最新一幅地块的拍卖成交地价为4121元/平方米。就在它的旁边，万科通过二级市场新增的近50万平方米大盘，地价仅为3144元/平方米。
与去年一季度相比，万科虽然土地储备增速放缓，但是兼并速度却明显加大。去年同期，万科新增项目达19个，合计总建筑面积约293万平方米。当时的平均楼面地价为2405元/平方米。但是众多项目中，只有深圳、南昌两个小项目为合作形式取得，万科的权益面积约超过8万平方米。但是在今年一季度正式过户的项目中，万科的权益面积就已经超过65万平方米，其中尚未计算待过户的上海总建面积近30万平方米大盘中的权益面积。其合作项目的地段及所在城市的重量级都有所提升，而且地价也明显比其他开发商从一级市场所取得的价格便宜。
与此同时，率先降价的万科针对房价的态度似乎也有所转变。日前其掌门人王石公开对媒体表示：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”
曾是万科集团中降价先锋的深圳万科也开始率先在降价面前止步，转而提出以“绿色技术”(工业化住宅建筑方式等)和“品质提升计划”为基石，建筑“绿色小区”，并以“物业服务创新”等提升物业价值。
“五一”期间，曾经引领华南地区降价潮流的万科，一反常态地在深圳、广州等地开始了轻度提价的尝试，同时折扣额也明显减少，部分新货的折扣从过去总额的1％~2％变成了5000元或10000元的价格折扣。
保利地产惊爆85元/平方米地价
相比万科显得更进取的是保利地产（600048.SH）。一季度保利地产新增天津、长沙、上海、长春、青岛、成都等地合计6个项目，总建筑面积255.2万平方米，总地价28.14亿元，平均楼面地价为1102元/平方米。其中长沙和成都项目为合作形式，具备绝对控股权。除了上海和长春项目外，上述项目的地价都已经付清。4月又新增了辽宁丹东项目，规划建筑面积52.6万平方米，土地出让金仅4500万元，楼面地价仅相当于85元/平方米。该项目保利持有51％权益。而在去年一季度，保利地产并无增加土地储备。
招商地产（000024.SZ）则在上月中旬新增了总建筑面积52.3万平方米的北京项目，出让金16.5亿元。招商地产在享受50%的价款和权益，并借助这个方式获得了介入北京大型项目开发的机会。
而在去年一季度，招商地产增加了佛山、苏州两个项目，耗资18.18亿元，总建筑面积约103万平方米，两者都是合作开发。去年4月，招商地产通过曲线增资，以2000万元左右的代价在北京白家庄介入该项目3.5万平方米的酒店开发。
从上述情况来看，万科、保利、招商地产等，在现阶段更倾向于合作开发以降低前期成本，出击的项目多以二线城市的大型平价地块为主。万科总裁郁亮在今年初的业绩说明会上曾有一段话：“万科可以在一段时间内，不依赖股权融资而保持每股收益的良好成长性，主要方法是增加合作项目比例，将主要资金用于开发合作方的存量土地，而不是自己购买项目资源。在这种模式下，公司可以实现非常高的周转率，并使净资产收益率在一段时间内呈上升趋势或维持高位。”
与积极买地，乐观于楼市前景的万科、保利相比，金地集团（600383.SH）、碧桂园（02007.HK）、富力地产（02777.HK）、雅居乐（03383.HK）等，已经连续4个月没有出现购置土地的公告，并且促销力度不断加大，正积极回笼资金。而在5月，据悉他们加速扩张的积极性也不大。不过金地集团的高管对记者表示，“房地产企业不买地，只是暂时的。”富力地产的高管则表示，“回归A股成功后，就会重提买地日程。”
小开发商即将出局？
在去年地王频出的东莞，目前众多开发商正面临银根紧缺的窘境。
业内研究人士对记者透露，不少小开发商由于资金紧张，从年初已经向银行进行了高息贷款，现在不得不尽快卖地还债。“他们自己一方面不敢大张旗鼓地低价贱卖，另一方面地价又在持续下降，这个时候太难出手了。”
由于银行放贷闸门一再收紧，4月份东莞土地市场持续低迷。4月15日，东莞虎门两块近7万平方米的用地，仅以1.7368亿元成交，地面价2400多元/平方米。去年1月，就在它们斜对面的一块34842平方米的商住用地出让，16家开发商经过161轮叫价后，由东莞市金湾花园建筑有限公司和广州凯蓝房地产有限公司以3.06亿元竞得，成交地面价达8782.50元/平方米，楼面价也达到3513元/平方米。一年中虎门地王所在的地段身价骤跌6352.5元/平方米，跌幅超七成。
该人士表示，如东莞等二线城市，正成为大开发商收购的热土。一线城市已经成为大型开发商垄断的区域，例如广州地区前二十大开发商的销售比例能占市场的近八成。在目前的情况下，一线城市的小开发商手中地块大多是“蚊型地”，收购的价值不高。而在众多二线城市，受到的调控影响不如一线城市大，需求较为稳定。但由于信贷紧缩，小开发商生存艰难，这一轮对房地产企业的洗牌才刚开始，大型房企正好可以借助资金实力进行行业资源整合。
万科董事长王石在今年初也曾经对媒体表示，“万科的策略是自己买地与兼并合作结合起来进行。万科和其他
发展商的区别之一是：把兼并作为占有市场的手段，万科从2006年开始兼并，到去年兼并的项目已经分别占到了总项目的55%和41%”。
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南京小开发商开始抛地
眼下一批中小开发商的日子不再好过。在南京甚至传出有开发商不得不为2000万元的资金瓶颈抛售土地的消息。
江宁高价地紧寻买家
近期，南京地产圈有一则流传甚广的传闻：一家开发商已低价收购了江宁区之前一幅高价拍出的土地。
这块位处南京城南江宁板块的土地，在去年下半年一场土地拍卖中被一家省内开发商所获。楼面地价超过4000元/平方米。但直到今年上半年，那块土地周边的楼盘售价依然停留在6000元/平方米上下，而万科去年7月份所创下的3278元/平方米的楼面地价也没能成为这一板块的救市良药。此后，该板块成交地价一路下滑至3000元/平方米左右。于是，开发商有意转让土地的说法在南京地产圈内传开。
另一位本地开发商则一度被认为是最有可能接盘的下家。
“最近买地卖地的消息满天飞，但是我们的确没有接手江宁那块土地。现在，由于这条消息的散播，反而影响了我们两家开发商的关系。”这家被误传为接盘者的开发商无奈地表示。
事实上，眼下诸多高价土地已然成为烫手的山芋，不仅让当时入局的开发商不知如何是好，也让有意接盘的企业踯躅不前。
于是，越来越多的土地“中介”渐渐成为南京地产圈的一个现象。
“可能坐在办公室里，就有朋友上门，开始推荐某一块土地。这些土地多为当地开发商所有，因为缺钱，亟须寻找他们认为有实力的大开发商来接盘。”上海一家颇具实力的大开发商外地公司向记者描述了他们所遭遇的状况。
他们举例说：在南京城区外的溧水，一个800亩的别墅项目地处卧龙湖西南侧，正北面就是恒大地产的项目。目前这块土地希望以60万元/亩的价格抛售；同期，南京城中一块近6000平方米的袖珍地块亟待开发，而且已经是净地。南京城东一块土地为了筹集后期开发的资金，把小区所配套的2万平方米商业用地直接用于出售，但是现在市场上的买家更希望购买住宅土地或是物业。
卖房买地为了“抵债”
记者了解到南京近期的一个成交案例，就是南京城西一个项目80套酒店式公寓的整体出售，共获取2000万元。在归还了700万元的银行抵押贷款之后，开发商将剩余的1000多万元用于项目的后期开发。
知情人士透露称，南京城南一家开发商同样因为欠银行2000万元，同时又借不到接下来开发项目的资金，而陷入僵局。不得已，这家之前曾在南京排名前三位的老字号开发企业在自己现有的城南项目中划出大约5万平方米的住宅用地，单独成立公司，将其转让。为了能够和万科3278元/平方米的楼面地价形成有力的竞争优势，这家开发商将土地出让定价为2800元/平方米。如果如约出售，那么这名开发商将获得1.5亿元左右的收入，除了归还银行的欠款之外，还可以进行第四期住宅项目的开发。
“其实可能只要5000万元，我就可以渡过难关。但是现在银行信贷行不通，又暂时没有可以折价出售的房子，所以只有出售土地。”该开发商坦言。
“从今年开始，诸多土地开始寻找买家，前后可能不下于十几例。但是流通的土地多，成交的很少，买家显然十分精明。若是海外基金，则直接要求要派驻财务代表进入公司，若是国内企业，则压低了价钱还很难成交。”南京地产圈一位资深人士表示。
另一位担任一家地产公司中层的开发商则明确表示，现在房地产市场实际上一直不温不火，而去年的地价涨幅远远超过了房价涨幅。该开发商在去年接触了10家以上的意向转让土地，而集团出于对去年非理性的担忧，规定所有的转让土地必须由集团总部作主，事业部则没有决定权。迄今为止，他们仍未能如愿，在二级市场低价拿地。
来源:第一财经日报
