中央突然重槌出击,严格执行14年前设定的《土地增值税暂行条例》,部分增值税税率高达60%,相当于每赚100元要上缴60元税款。
券商普偏认为增值税对中资地产股的毛利率造成「沉重打击」,因为增值税以累进形式计算,毛利率愈高的地产商所承受的影响愈大。
由于土地增值税以毛利计算,当毛利超过可扣除项目成本的比例愈高,发展商缴交的税率愈高,故对一些土地储备较多、土地成本较低的发展商而言影响愈大,因为该等企业的毛利一般较高。BNP百富勤指出有关增值税对地产商而言属额外开支,由于采取累进税率的关系,对部分高端的物业市场影响显著,故该行正重新评估地产股的评级。
摩通看好已全数拨备发展商
该行指出,以往毛利率分别为20%及30%的企业,实施增值税后实际毛利率将降至19%及26.5%,不过毛利较高的企业影响较大,以往毛利率分别为60%及70%的企业,新毛利率将降至49%及57.3%,跌幅超过10个百分点。
瑞银亦认为增值税对发展商影响深远,不过须视乎实际执行的能力。
该行相信,部分上市时间较长的内地地产股影响较大,因为有关企业所作的拨备一般不足,相反2005年以后上市的企业巳作出足额拨备,惟未来中央或有更多冷却房地产市场的措施。
摩根大通对有关增值税的态度相对乐观,该行认为上海复地(2337)、雅居乐(3383)、合生创展(0754)及绿地(3900)等4家地产公司早已就土地增值税作全数拨备,有关拨备均反映在帐目上,故不会有所影响。摩根大通又相信,企业最终实际缴税的时间或有所延迟,因税局以项目作缴税单位,缴交文件需时,有关税项实际运作亦非常复杂。
资料来源 :明报