种种迹象表明,2007年曾经风光一时的各地“地王”,如今大多面临着不同程度的入市尴尬,本报特派记者深入北京、广东、南京等地进行了追踪调查。■本报记者 王玉光 北京报道
4月17日,记者经过距北京奥运场馆不远处的北辰大厦工地时看到,这座原计划于去年10月就该竣工的建筑,此刻仍被厚厚的围挡罩着。
此前,北辰大厦的开发单位——北辰实业(601588行情,股吧)(601588) 发布公告称,大厦由于存在市场需求、产品定位及设计变更等情况,之前该项目的定向募集资金总计使用了12.8亿元,尚有闲置资金3.37亿元,将转为一般运营资金。
专业证券媒体据此判断,北辰实业放出了资金“吃紧”的信号,其“财务安全已达重警程度。”而这被认为是去年以92亿元豪赌“中国地王”——长沙新河三角洲地块留下的后遗症。
对赌地王撕裂资金缺口
据不完全统计,目前跟踪北辰实业的证券分析师们多对该公司持负面观点,认为其巨资下注“长沙地王”实属“失策”。
2007年7月下旬,北辰实业与北京城市开发集团组成联合体竞拍,以92亿元天价拿下长沙市开福区新河三角洲1177亩地块。该地块总规划建筑面积不超过380万平方米。照此计算,楼面地价已超过3500元/平方米,接近周边当时平均房价。
深圳国泰君安证券分析师姚峣在接受本报记者采访时认为,北辰实业把公司大部分资源都压在长沙地王上,无论是支付地价款还是相应的建设成本,都暂时超出该公司目前的现金预算能力,资产负债率严重超高。因此,可以预计,“北辰实业在2009年之前,至少会有20亿~30亿元的资金缺口”。
尽管姚峣表示赞同北辰对长沙未来市场前景的判断,但他仍认为这种孤注一掷的投资方式“过于激进”。在他看来,对于区域单一市场投入过多,本身就已构成风险,而恰好又赶上此轮楼市调整,市场低迷观望气氛浓厚,致使曾经过于乐观判断后市的北辰被深度套牢。
依据北辰实业与城开集团对长沙地王地块的资金投入配比,前者持股80%,需支付73.6亿元地价款。按约定,北辰将在今年9月前分期付清。
据知情人援引北辰内部人士的话说,北辰本打算在付清土地款、拿到土地证后向银行抵押贷款,借此不需要再花额外的钱就能启动项目。但事与愿违,由于至今尚未付清全部土地款,上述看似不错的融资策略只能延后。
记者还得知,北辰目前正打算寻找合作方,共同开发长沙地王地块。由于记者一直未拨通北辰实业某高管电话,这一消息至本报截稿仍无法核实。
但这恰与分析师给出的建议不谋而合,在姚峣看来,北辰若想尽快摆脱地王的拖累,最好的办法就是与别人合作。具体来说可以找三类公司合作,“比如国内类似万科这样的行业龙头,或者像新鸿基一样有钱没有地的香港地产商,以及在自己控股的前提下,把项目股权以低廉价格卖给一些金融机构或信托公司。”
艰难启动后市难测
据一份整理翔实的地王名单显示,2007年除长沙外,在广州、东莞、杭州等多个城市,均出现了单价、总价创当地纪录的“地王”。在本报组织各地记者随机抽查中发现,目前这些地王几乎均未动工。当地业内人士更普遍对地王的入市前景持怀疑态度。
上述名单中最早的地王,是2007年1月,由复地集团旗下豫园商城(600655行情,股吧)以35.02亿元代价制造的武汉市武昌区中北路147号地块。这一价格刷新了2005年瑞安集团33.9亿元的老地王纪录。
武汉美林奥林匹克花园总经理卞涛告诉记者,去年6月~10月间房价曾出现一轮大涨。因此从当时5000元~8000元的价格空间来看,上述地王价格绝非“离谱”。但现今,武汉市场交易量骤然萎缩,据官方统计,房屋成交套数每月不足千套。由此,地王的入市前景就不再那么乐观。
不久前,武汉东星集团总裁 兰世立“炮轰武汉高房价”的论调被媒体集中放大,当地楼市的观望气氛再度加重。据卞涛了解,虽然目前上述地王项目已招募了代理策划、园林设计等服务公司,但并未见实质性开发动作。卞涛判断,地王要开盘,肯定是要到2009年。
而去年重庆市被舆论指称的地王有两个。一个是8月3日,恒大地产经过2个小时、700轮的激烈竞价,以25.3亿元摘得的位于重庆渝中区和九龙坡区的两幅黄金地块,成交价高出底价16亿元;另一块则是信和置业斥资82亿元,击败和记黄埔、九龙仓、中海地产等竞争对手而摘得的重庆市原三钢厂307.6亩地块。
据重庆金科实业集团副总裁、董事长助理傅孝文证实,目前这两块地王都未有开工迹象。他还预判,两块地王短时间内不会入市,原因是目前重庆市场低迷,且地王成本已突破周边房价,贸然开盘即意味着亏损。
“关键要看今、明两年市场走势。如果宏观调控一直从严,这些地王将很难开发。”傅孝文说,上述商家之所以敢于巨资制造地王,“是基于对市场会持续上扬的假设。现在假设却落空了。”他指出,上述重庆地王目前所释放的最大负效应,就是“成为一种告诫,以提醒企业拿地风险。”
姚峣认为受制于货币紧缩政策以及楼市调整的现实,今年地王出现的频率将会降低。
中信证券(600030行情,股吧)分析师王德勇则对目前业已陷入尴尬境地的地王表示忧虑。“今年这些地王能否转为赢面,还要看未来房价走势。”链接地王可能显现的负效应
一、资金不足,导致项目烂尾
二、期待市场价格稳定,加剧囤地捂盘
三、拉高区域房价,累积房市泡沫
四、地王周边土地滞销
来源:中国房地产报