中国房市博弈开始 至少消灭1/3房产商

今天，如何看待中国的房地产呢？年初我套用一本财经著作的名字，提出了一个说法，就是——伟大的博弈开始了！

市场是买卖双方力量的博弈

市场经济，说一千道一万，实际上是一种买卖双方力量的博弈。主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权、话事权，就会在市场上说了算。这些年，中国许多城市、特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场，造成房价飞涨；而到去年下半年，由于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降趋势。一夜间，买方由 “被动挨宰”，开始有了讨价还价的主动权。市场的这种僵持和逆转的局面，是房地产各种相关力量博弈的结果，通过博弈寻找新的市场平衡。我的预测是，房价还要降，并可能至少“消灭”三分之一的房地产老板。

从价值规律的角度讲，应该是价值决定价格，但实际上，当供需差距过大时，会出现价格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调控，就是要控制这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。具体来说，调控就是要调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格近两年的疯狂上涨，显然是由于卖方掌握了主动，而造成这种情况又是因为有五把斧子劈柴烧火造成的。

现在大家都喊房地产过热，但为什么调不下去？因为是杯水车薪，因为有五把斧子劈柴烧火，促成了高房价。哪五把斧子？一是正常需求，然后是正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费以及恐慌性购买。

第一把斧子——正常消费

从1998年起，在广东，以及很多地方，住房几乎一夜之间就商品化了。人们结婚生子需要买房，而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后，可以用多余的钱改善居住条件。广东的商品房市场最先发展起来，成为竞争最充分、最成熟的市场。很长一段时间都是买方市场，人们可以挑挑拣拣，货比三家。这也锻炼了广东的开发商，不仅遍请国内外一流的设计师，还要精心打造环境，严格控制成本，不断给楼盘添汤加料。当广东的发展商们竞争白热化，为两三千元一平方米的房子花大工夫的时候，不少北京的地产商们仍可安坐在办公室里，轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给机关部委。

在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年，人们买房大多是为了自住，属于正常消费。随着福利分房终止，人们靠单位分房的观念逐渐转变，更多人把消费转向商品房，房地产市场开始升温。

第二把斧子——投机性购买

从2001年底、2002年开始，第二把斧子加入进来了。

在大多人还没有醒悟的时候，商人的鼻子是最灵敏的，他们在房地产市场里闻到了赚钱的机会。开始是温州炒楼团，后来引来山西的煤老板，再后来深圳人也加入进来。总之，那些先富起来的、有了闲余资金的人，看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。这些所谓游资在各个城市活跃起来，于2003、2004年达到一个高潮。

2002年温州商帮在广州开会，我做报告之后，晚上来了十几个三十来岁的温州老板找我聊天。他们最感兴趣的问题，一是说:王老师你接触上亿身家的大老板很多，但对于我们这些还在路上，多则五六千万、少则一两千万的人，你看什么样的行道来钱最快？第二，你现在深入很多城市，能不能告诉我们，哪一个城市最容易把它的房价炒起来？

2001年他们曾首战上海，上百人浩浩荡荡奔上海楼市，当时上海的房价每平方米才3000多元。他们说不是去买房，而是集体去捡金子。到2004年，上海的房价就升到8000多元/平方米。

大城市炒完，他们又转入一些中小城市，有的地方的市长书记非常欢迎，希望他们把当地房价带起来。有一段时间他们简直像蝗虫一样，一有消息说温州炒楼团要来，当地房价马上就应声而涨。2004年他们转到山西炒煤窑，而山西的煤老板因为钱来得太多、太快，则步温州人的后尘，开始纷纷进京买楼。传说他们财大气粗，扛着现金一次性付款，不挑不拣，一买就是好几套。名气一出来，不少开发商包括潘石屹专门跑到山西开推介会，去请山西煤老板。

还有深圳。我的一个高尔夫球友，这两年在炒楼上尝到了甜头，去年房价已经很高的时候他还曾花大价钱买了好几套房子，当时我说你疯了，这么贵的房也敢买，结果是他买了之后不久，房价还在涨。

总之，这两年投机者的暴富，助长了人性中的劣根性。当不正常的东西成为普遍的现实时，正常人的思维也受到影响，搞得正常人都怀疑是否自己是不正常了。这种现象说明中国的房地产一定有病，中国的市场病了。

第三把斧子——投资性购买

投机性购买获得暴利的例子，推动了投资性购买的浪潮。像股市一样，看着先进去的人赚了钱，自然有更多人涌入这个市场。不久前我见到上海的一个朋友，说是在北京买了价值5亿元的房产。我很吃惊，问他买那么多房子干啥？他说由他老婆管理，为此还专门成立了一个物业管理公司。我说你的出租率有多高呢？他说有10%就不错了，90%闲置。房子不仅保值还可以升值，比存钱强，很多有钱人囤积房子都是抱着这种想法。

在人民币升值的背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产。从某种角度看，是他们的购买力在为中国的房地产定位，而中国的消费者只能跟和赶，这种情况是很不寻常的。

这么多人投资，难怪广东的一位地产老板去北京开发的天价豪宅，一直销售得很好，他对我连连感叹北京的有钱人真是太多了。但我注意到，虽然那里的房子几乎都已售完，但其中80%都是闲置的，两年来入住的人很少。这是资源极大的浪费，但业主似乎并不在乎，和房子升值的幅度相比，租金多少无所谓，都是小意思。一边是大量的房子闲置，有人上亿元价格的房子空放着，不当一回事；一边是大量需要房子的人买不起房子。这个现象也说明，中国的房地产市场病了。

第四把斧子——超前消费

眼看着房价节节攀升，人们买房的计划不得不一再提前，超前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事，讲一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子的对话。中国老太太说，我死之前终于买了房子；美国老太太说，我死之前终于还清了贷款。中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。在今天的中国，这个故事已经完全不适用了。

现在中国的消费者，在买房上的超前消费比国外绝对是有过之而无不及。我们工作室很多年轻人就是最好的例子。三年前有同事买房时，大家都嘲笑他太着急，买贵了。没想到类似的房子现在价钱翻了两番，而那些当时没买房子的人，越等越买不起房子。当理性的人们发现自己吃亏了，被事实所教育，早买早得利，谁还去相信调控政策？活生生的市场景观，“唤起工农千百万”，大家都把未来的钱投在房子里，超前消费、超前享受成了共识，同时不惜早早地就成了房奴。

第五把斧子——恐慌性购买

再后来，当房价在几股力量推动下一天一个价时，就引起了市场的恐慌，没必要买房的人（如退休后居住条件还不错者）也想买。根本无能力买房、或者本来没考虑买房的年轻人，在家里人的催促下，也加入进来。老爹、老妈、老丈人、丈母娘，几乎是把两代人能凑的钱和未来的钱都投进来，大家担心按这个趋势涨，再不赶紧买，恐怕一辈子也买不起房子了。我们上海有个员工，老爹老妈把老家自己住的房子卖掉，老丈人、丈母娘也卖了自己的房子，大家的钱凑到一起，为孩子换了上海的一套房子。前不久我遇到他，我说你爹妈没有房子怎么办，住在你家吗？他说，他们来了一个月就走了。我说房子都没了去哪里呢？说是回老家投亲靠友去了。这是一个多么庞大的群体，在这种强大的购买力下，有多少房子才够买呢？

总之，五把斧子劈柴烧火，房地产市场岂能不热？

房地产市场过热，就造成我们特有的一些怪现象。

中国房地产三种怪现象

回顾房地产十年发展历程，1998年是一个转折点，货币化分房开始，中国终于走上了市场经济下的房地产发展之路，那个时候的房改就相当于现在的股改，整个社会一遍颂扬之声。而经过后几年的加速发展，特别是近两年的超速发展，回头来看，会发现几个引人深思的现象。

现象一:大批被抢购一空的高档楼盘空置，多数老百姓买不起房怨声载道。

随着房地产市场放开，福利分房停止，在缺乏基本住房保障的情况下，一夜之间大众的住房问题统统抛给了市场。政府虽然提供了少量所谓经济适用房，但杯水车薪，就连真正的困难户也很难排上队。稍有经济条件的人只能勒紧裤带成为房奴，低收入阶层对住房更是连想也不敢想。

1997年房改时曾强调住房保障体系是城镇住房市场的主体，随后更是提出中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系:第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证弱势民众的居住权；第二层级是70%以上的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决；第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

但实际上，由于政府对保障性住房在供应上的缺位，以及商人的逐利本能，城市里的开发项目几乎都盯着20%的富裕人群。有房地产老板公然声称:我们就是要给富人盖房子，穷人的问题应该由政府来解决。虽然他说的也算实情，但嘴巴太臭，不能不引来一片讨伐之声。

怪现象就这么出现了。大批被抢购一空的高档楼盘空置成了“鬼城”（老百姓对那些没人住、晚上一片漆黑的楼盘的称呼）；不仅小康之家买不起房，随着房价的不断高涨，就连收入不菲的白领也望房兴叹，生活在居无定所的紧张与焦虑之中。提到房地产问题，社会上总是怨声骂声多过满意之声。

在我国的香港地区，在许多西方国家，是通过廉居房、廉租房的公房制度来解决贫困人口的居住问题；通过“第三次分配”提供基本住房保障。而我们这一块是缺位的，千军万马都要到市场上去“埋单”。随着矛盾的累积，住房问题已经不单是经济问题，而逐步演变为一个敏感的政治问题。作为调控的重要措施，政府已经决定负起责任，着手建立公共住房保障体系，增加廉居和廉租房的建设。

现象二:相对于大多数竞争残酷、利润越来越薄的产业，房地产不仅一枝独秀，成为超级的持续暴利行业，就连地产商也成为社会宠儿、大众明星，引得其他行业的企业按捺不住，纷纷涌向房地产行业。

房地产的暴利，以及十年牛市的黄金岁月，让房地产商出尽风头。在中国众多商人中，最活跃的老板都在地产界。这些人不仅说话占地方，大则想掌中央政府的方向盘，中则成了超级明星意见领袖，小则挥霍斗富。同样的三百六十行，都是做企业、做生意的商人，从来没见哪个行道如此热闹，如此娱乐化，吸引了如此多的追星族，也从来没有见到哪个行业的嘴巴这么大、参政欲望这么强。

原因在哪里呢？一是，这个行业钱大气粗，是媒体的衣食父母，大家都得围着他们转；二是他们来钱太容易，有点飘飘然；再有是吃饱了撑的，钱烧得慌。照道理，地产商们赚了大钱，应该像鬼子一样，“悄悄进庄，打枪地不要”，懂得感恩、惜福和节制。但他们得了便宜不仅不知足，还要发牢骚、散布言论。正因如此，地产商似乎整体形象不佳，成了“人民公敌”和舆论攻击的对象。真是水能载舟，亦能覆舟。

比起房地产，不少行业尤其是制造业、劳动力密集的服务业，竞争压力大，辛苦又不赚钱。所以越来越多的这些企业放下老本行，纷纷杀入房地产。三百六十行与地产商一比，觉得自己那种挣钱方式简直太笨了，于是谁都想在房地产里插一脚。华为曾有这个打算，联想、海尔在试探。做肉肠、做服装、开饭馆、搞广告的都搞起了房地产，大潮涌动，国家的各种资源，土地、原材料、资金、人才都往这个洼地流。就像一艘船，老是往一个地方压货，失去平衡，早晚要翻船。有个老板就曾很担心地对我说，现在的企业不是做地产就是炒股票，人心浮躁没有人搞实业，这样下去这个国家不出问题才怪。中央也看出了问题的严重性，才严肃开展宏观调控。

现象三:“最后的疯狂”。在宏观调控的大形势下，曾经出现过房价不仅不降，地价反而大幅度上涨，各城市新地王不断涌现，“面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象。

为什么房地产商们敢于高价拿地？是不是疯了？

其实他们心里都有一本账。我看到不少老板，由于在此之前尝到了大甜头，对房价的上涨坚信不移。他们判断地价与房价上涨的速度竞赛就像龟兔赛跑，只要兔子（房价）不打瞌睡，肯定跑过乌龟（地价）。水涨船高，乌龟再快，也跑不过兔子。谁拿到地，就意味着谁赚钱。囤积土地之风遂盛。

在囤地竞赛中，拥有土地的一方——地方政府，是怎么想的呢？可以说，大多数都是乐观其成，而且积极促成。就算表面不说，行动确实如此。可以说在当今中国快速发展的过程中，没有哪个行业如房地产业一样，跟政府有如此密切、千丝万缕的联系。

在我国现行的中央和地方分税制制度条件下，在以经济建设为中心的前提下，对各级政府考核的主要指标就是GDP。这就造成了一边是中央宏观调控，让大家降温；一边是以GDP增长来衡量地方官员的政绩。其他各项工作虽然也在喊，但GDP是硬指标。而让GDP增长，最直接、见效最快的办法就是充水放大。打个比方，一个城市当房地产均价每平方米5000元的时候，摊到每个人头上，也许这个城市的人均GDP只有3000美元，而当房地产价格涨到每平方米2万元的时候，财富没有任何增加，但摊到每个人头上，可能人均GDP就是8000美元，一夜之间翻几番，坐地日行八万里。

同时，土地又是地方政府的第二财政，泡沫所产生的红利，大多由地方政府获得。地方有了钱就可以做很多事情，包括绿化亮化，炫耀性建筑，许多政绩工程都是这么产生出来的。更可怕的是各路地方官员对房地产的增长习以为常，已经上了瘾，你让他来主动调控，他怎么可能自觉自愿呢。

所以我曾开玩笑说，房地产调控要成功，思想上的出路是科学发展观；组织上的出路，恐怕最简单也是最有效的办法，就是哪里的房价上涨过快，就拿掉当地官员的乌纱帽。如果有这一条，用什么手段调控房价你不用操心，他们自然会有办法。

金融机构与资本市场也是催生房地产泡沫的力量

拿地需要钱，买房需要钱，钱从哪里来?

金融机构与资本市场是催生房地产泡沫的另一股力量。

1998年以前，城里的房子2000元钱一平方米都是贵的，没多少人买得起，因为必须一次拿出一大笔钱。自从银行参与到房地产中，买家可以按揭买房子，使得购买力一下放大了若干倍。银行一方面给买家提供按揭，另一方面又放开口子给开发商贷款。

银行所追求的是自己的近期效益，而宏观调控那是国家的事情。对银行来说，眼前最安全、相对可靠而且有稳定的收入，就是房地产贷款了。买地者有土地作抵押，买房者有房子攥在银行手里，就算出现最坏的情况，类似美国的次贷危机，后面的烂账也是后任的事。大家多是短期行为，我行长任期五年，铁路警察各管一段，先把我在任时的收益做上去。这就相当于一列火车正跑向悬崖，如果控制不住将车毁人亡，但车里的顾客还感觉不到，仍然在争抢座位、争夺名次。