地产资金新供给链:大股东与典当行

对于九成以上的地产公司而言,上市路途漫如长夜;紧缩的银行房贷未见松动,房产交易未见回暖。此时,一些资金充裕公司借款给地产公司的公告却层出不穷,贷款利率也日渐攀升。

    一位不愿具名的行业资深人士分析:“紧缩之下,银行有充分理由加高地产公司贷款利率。即使这样,银行的资金一般企业也还是排不上队。这样,其他有闲钱的公司来沾点地产公司的利益,也就自在情理之中了。从土地、税收到贷款,成本节节攀高,开发商的日子很难熬。”

    5月21日,香溢融通(600830)在公告中表示,公司与嘉兴市广源房地产开发公司、浦发银行宁波分行在宁波签署委托贷款合同,将自有资金1亿元委托银行贷款给该房产公司,贷款期限一年,年利率18%。中大股份(600704)控股子公司中大房地产集团有限公司于5月14日与中信银行杭州分行签订了委托贷款借款合同,由中大股份控股的子公司浙江物产实业控股(集团)有限公司委托杭州分行向中大房地产发放委托贷款2亿元。期限为1年,年利率为12%。同样是5月,阳光股份(000608)旗下星泰公司通过上海银行向徐家汇公司申请借款21800万元,年利率6.57%,借款期限半年。

    由银行作为中间方,资金由一个非房地产企业流向房地产企业,与数年前头颅高昂、不可一世的房企形象形成了鲜明的对比,在资金瓶颈重压下,房地产企业分利于他人,成为渡过难关的必要手段。

    对于大公司而言,拆借利率与银行放贷水平基本持平,而对于中小公司而言,借款利率动辄在银行贷款平均利率两倍、三倍之上。

    中小地产公司与典当行的春天

    香溢融通贷款给房地产公司已经不是第一次了,公告里就有两次。香溢融通的年报,2006年10月13日,其委托招商银行股份有限公司宁波海曙支行向上海香溢房地产有限公司发放委托贷款5000万元。香溢融通董秘办公室接受记者采访时,表示这批贷款早就归还了。

    但并非所有和地产有关的业务都是那么畅快的。香溢融通(即过去鼎鼎大名的大红鹰)曾经有一笔2000万元的当款给如今已经进入破产重整的浙江南望企业集团。董秘办公室表示,关于南望的2000万元,目前还没接到贷款合同是否到期,是否会涉及拍卖等讯息。记者了解到,南望的资金链条紧张,和它们投资重庆水电站及北京等地的房地产业务有关。当记者询问南望的2000万资金用途时,对方表示要等董秘回来再回答。但他肯定的是在做典当之前,已做过信用评估和资产评估。据了解,南望的典当业务,是有估值3000万土地做抵押的。

    香溢融通是A股一家以典当为主业之一的上市公司,大股东为中国烟草公司浙江省公司,其主业也有贸易等业务。但典当收入毛利率甚高,已经能贡献公司利润50%左右,为金融行业分析师们津津乐道。2月19日该公司定向增发9000万股募集资金净额61456万元以来,资本雄厚。其如今又开辟新的业务品种,可谓是抓住了贷款紧缩的机会。单是这笔业务,香溢融通大约能收到1800万的利息。行业人士告诉记者:“放贷给地产公司,业务笔数不多,但绝对还是最安全的品种。”

    至于高昂的利息,浙江绍兴一家房地产公司董事长秘书告诉记者:“现在的浙江,地产商高利贷已经是月利3分了,年利率18%又算得了什么呢?一些小地产公司,除了本来有其他实业的,日子都不好过。但还是有很多民营老板想投资。”五合智库总经理邹毅却认为:“如果是地价没有上涨前拿的地,那还可以承受这样的利率。但如果是现在市场化拿地,那显然没办法承受这样的利息了。”

    当然,能在贷款紧缩的时间里,瞄准地产商钱袋的公司不止一家。北京最早做房地产抵押登记的典当公司宝瑞通典当行负责房地产业务的徐云鹏经理告诉记者:“如果是一年以上的资金需求,我们就不推荐典当了,土地典当最多不过6个月。我们典当业务都做不过来了,从去年10月以来,来宝瑞通咨询在建工程典当的客人已经多了30%。宝瑞通地产业务100笔里也不过有二、三笔,营业金额却占到30%以上。”

    大者恒大

    与中小公司拆借利率高达18%相比,显然大公司的办法与渠道要丰富得多。

    6月2日,招商地产(000024)发布公告,招商地产董事会通过了以下议案:同意公司通过中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行获得大股东招商局蛇口工业区有限公司提供的3亿元人民币两年期委托贷款,年利率为7.56%。

    招商地产享受的3亿元人民币两年期委托贷款,属于“现金池”业务,年利率不过7.56%。而且在去年年底,招商地产刚接受过大股东2亿元的贷款。近期,招商地产股东大会刚通过一个80亿元的巨额增发计划。为此,外界有对招商地产资金紧张的质疑。招商地产接受本报采访时表示,这几次融资计划早就在系统规划中。招商地产目前17个项目都在正常运转,没有资金紧张的情况。他们进一步表示,在南京、上海、北京,甚至在受调控冲击最严重的深圳,其项目销售都是不错的。从2007年招商地产年报每股经营性净现金流看,招商地产现金压力比较大,但季报的数据却已趋向缓和。还是有地产分析师认为招商地产开工项目过多,给出了中性评价。

    在调控依然从紧的时期,招商凭其大股东优势逆市而行,4月在北京拿下了16.5亿的土地。在6月2日的临时股东大会上,该公司还表示,公司现金流状况稳健,拿地属既定步骤之中的安排。

    “大公司有企业信用支撑、有品牌、有业绩说服力,连和银行贷款都要容易些。大小公司融资差异肯定是很明显的。”邹毅表示。

    一些小项目公司要去典当行当土地。相形之下,保、招、万、金的融资一路坦途,可以通过发债或降价销售回笼资金,这只不过是勒紧腰带而已,并非困厄之境。

    银行是最大的赢家

    金融专家孙飞表示:“即便只是委托贷款,商业银行和信托公司还是有风险防火墙的,也会对贷款企业进行甄别,也会监管资金的流向。”但是按照委托贷款模式,决定了银行是不承担任何风险的,它可以照样收手续费。“银行也可以向放贷企业推荐贷款项目。”邹毅表示。也有分析人士认为:“银行有动力撮合这类业务。无论最后结局如何,手续费都少不了。”

    “委托贷款虽没有明令禁止,但一直都处于灰色的边缘。”邹毅表示。

    而孙飞则认为,委托贷款应该大力提倡,属于房地产公司直接融资方式,对银行没有造成风险。地产公司融资一直未能多元化。一直是一“行”独大。60万亿的房地产融资,55万亿是银行贷款,1万亿是保险,1万亿是证券等,孙飞如是感慨地产融资的 “多元”格局。

    而地产大佬任志强在接受关于委托贷款盛行有何看法的采访时,直接说:“与其硬撑,不如将其股权低价转手!”

来源:湖南频道